שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
הכסף

מיחזור זה לא רק ירוק: המדריך למיחזור משכנתה

למי כדאי למחזר את המשכנתה בעקבות שינויי הריבית, כמה חוסכים אם ממחזרים ומה עלות המיחזור עצמו? עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, מסביר

כתב כלכליסט 11:4405.04.11

בשל שינויי הריבית לאחרונה עולה שאלת כדאיות החיסכון במשכנתה, באמצעות מיחזורה. עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, מסביר איך להיערך למחזור המשכנתה ולמי כדאי למחזר.

 

מה זה מיחזור משכנתה?

בתהליך מיחזור המשכנתה לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הישנה. כמובן שההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של תשלום גבוה יותר ממה שישלם באמצעות המחזור.

 


מה גובה הריביות הנגבות כיום?

"לכל מסלול יש ריביות שונות. בכל המסלולים הריביות כיום נמוכות מאד. לדוגמה: ריבית הפריים עומדת היום על 4.5% כאשר בממוצע מקבל לווה פריים במרווח של מינוס 0.8%. כלומר, הריבית של הלווה, כל עוד לא שינה הנגיד את ריבית הפריים, עומדת על 3.7% במסלול שאיננו צמוד למדד. הריביות במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד נעות בין כ–2.5% לתקופות קצרות ל 4.9% לתקופות ארוכות", אומר קמינסקי.

 

האם בעקבות העלאת ריבית הפריים כדאי למחזר את המשכנתה?

"למרות שנגיד בנק ישראל העלה את הריבית בחודשים האחרונים, מסלול הפריים עדיין רלוונטי ואינו כדאי למיחזור היות ושם חוב המשכנתא מתחסל באופן מהיר יותר יחסית למסלולים אחרים. גם כאן, יש לבחון היטב את מינון רכיב הפריים מסך כל ההלוואה היות וכל שינוי בריבית משפיע באופן ישיר על ההחזר החודשי. מאידך, לקוחות שנמצאים בקצה יכולת ההחזר החודשית שלהם, ויש להם מרכיב פריים משמעותי בהלוואה, רצוי שיבחנו מסלול חלופי שייתן להם יציבות בהחזר החודשי".

 

מה המסלול המועדף כיום?

"כיום קיים בבנק מגוון רחב של מסלולי הלוואת משכנתא (ריבית פריים, ריבית קבועה צמודת מדד, ריבית דולרית, חצי קבועה, משתנה כל שנה וכו'). לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות והוא צמוד למשתנים אחרים. כל תמהיל (בחירת הלוואה הכוללת מספר מסלולים) מתאים באופיו לפרופיל לווה אחר.

 

"בכדי לקבוע מהו התמהיל הנכון ביותר לכל לווה, עלינו לבחון מספר פרמטרים, בין היתר, הכנסותיו, עתידו הכלכלי והאישי הצפוי, רצונותיו, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת בהלוואה (כל הלוואה הנה בעלת סיכון מסוים) וכדומה. על כל אדם לבנות את התמהיל הנכון ביותר מבחינתו.

 

"כמו כן, עלינו להתייחס למצב השוק נכון ליום לקיחת ההלוואה. לנתון זה ישנה השפעה חשובה על ההחלטה בדבר התמהיל שכן לעיתים נכון "לנצל" ריביות נמוכות בתמהיל מסוים בידיעה שבעתיד נבחן כדאיות למיחזור המשכנתא. בארה"ב, אגב, נהוג למחזר משכנתה כחמש פעמים לאורך חייה".

 

למי כדאי למחזר משכנתה?

"הייתי מציע לכל לווה לבדוק את המשכנתה שלו. בשל התמורות שחלו בריביות הניתנות על ידי הבנקים גם אדם שלקח משכנתה יכול למצוא כדאיות גדולה במיחזורה. כמובן שככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר וסכום הקרן גבוה יותר, כך הסיכוי לחיסכון גדול יותר".

 

האם החיסכון נובע רק מהפרשי ריביות או יכול לנבוע גם משינוי מסלולים?

"לשאלה זו אין תשובה חד משמעית מכיוון שלא ניתן לחזות בוודאות איך יראה שוק המשכנתאות (אשר מושפע מהשוק הפיננסי כולו) לאורך תקופת הלוואה שבמרבית המקרים ארוכה מאוד. כל מסלולי המשכנתה מושפעים מנעלמים בשוק הפיננסי (אינפלציה, שינוי ריביות, שער מט"ח וכו'). לווים רבים אינם מבינים את המשמעות רבת המשקל של הפרמטרים שמשפיעים על ההלוואה.

 

"אני הייתי ממליץ לכל לווה לבדוק, במקביל לחיסכון הנובע מהפרשי ריביות, גם את המסלול בו הוא נמצא ולבחון שינוי מסלול בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו. בכדי לבצע את השינוי, על הלווה להבין את הסיכונים שיש במסלולי ההלוואה שלו ולבחון אותם אל מול הסיכונים במסלולים אחרים. לעיתים חלוקת העוגה בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה בין מספר מסלולים יכולה לגדר את הסיכונים על מנת ששינוים בשוק הפיננסי ישפיעו באופן מינורי יחסית על ההלוואה", אומר עמית קמינסקי.

 

משפחה ובית. אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים משפחה ובית. אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים צילום: shutterstock

 

האם כדאי למחזר בבנק בו נלקחה המשכנתה או למחזר בבנק חדש?

"התשובה לשאלה זו תלויה בתנאים שייתן בנק המקור. אציין כי בנק המקור מודע לפרוצדורות ולעלויות שיש במעבר בין בנקים. בנוסף, בנק המקור מודע לכך כי מרבית הלווים מעדיפים לסגור עם בנק המקור למרות שהריבית גבוהה יותר מהצעתו של בנק חדש וזאת בכדי לחסוך את כאב הראש הכרוך במעבר בין הבנקים. על כן, למעט חריגים, ההצעה שייתן בנק המקור תהיה פחות אטרקטיבית מבנק חדש שמבחינתו מדובר בהלוואה חדשה".

 

מה העלויות הכרוכות במיחזור ומה הפרוצדורה הדרושה לשם כך?

"תהליך מיחזור המשכנתא כרוך במספר לא מבוטל של פרוצדורות ועלויות כספיות, בעיקר כאשר מחליפים בנק. בנוסף לאישור ההלוואה בבנק חדש, יש לקבל את כל האישורים הנדרשים לביצוע המיחזור מבנק המקור שכמובן לא יוצא מגדרו בכדי לעזור ללווה שמבקש לפרוע את ההלוואה טרם סיומה. העלויות תלויות במספר פרמטרים, בין היתר, גובה ההלוואה, אופן רישום הנכס וערכו, ויכולה להסתכם בסכום של בין 1,000 שקל ל-2,500 שקל ולעיתים אף יותר. בכדי לקבל תמונה אמיתית של החיסכון שנובע ממיחזור המשכנתה, עלינו לשקלל את כל ההוצאות שיהיו במיחזור ההלוואה, לנקות אותם מהחיסכון וכך לקבל סכום אמיתי של חיסכון".

 

האם כל אחד יכול למחזר או שאני כבול למשכנתה שכבר לקחתי?

"אף אחד לא כבול למשכנתה שהוא לקח. ניתן לפרוע את ההלוואה בתנאים שנקבעו בחוזה ההלוואה. ישנם מסלולים שמחייבים תשלום של עמלת פירעון מוקדם לשם סגירת ההלוואה. יש לשקלל בבדיקת הכדאיות את עמלת הפירעון המוקדם ולראות שישנה כדאיות גם לאחר תשלום העמלה".

 

אם כבר מחזרתי משכנתה בעבר, האם הבנק ייתן לי למחזר שוב?

"כאמור, מיחזור הלוואה הנה לקיחת הלוואה חדשה בתנאים מועדפים. מרגע לקיחת ההלוואה החדשה אין מניעה לבצע כל מהלך במשכנתא כולל מיחזור נוסף".

רוצים לדעת מה מגיע לכם? לחצו כאן למדריך הזכויות המלא

בטל שלח
    לכל התגובות
    x