מליסרון הציגה עלייה בהכנסות וברווח, אבל הפדיונות בקניונים לא השתפרו
אכלוס לנדמארק הוביל לצמיחה במדדים התפעוליים של חברת הנדל"ן ברבעון הראשון של 2025, אך העלייה בפדיונות בקניונים נעצרה; מליסרון מתמודדת עם תחרות מצד מתחם ביג גלילות החדש, ופועלת לבידול קניון רמת אביב; המנכ"ל: "מאז פתיחת ביג גלילות המכירות של חנויות היוקרה ברמת אביב עלו, ולכן נתקדם לכיוון הזה"
מליסרון סיכמה את הרבעון הראשון של 2025 עם צמיחה במדדים התפעוליים, אך הפדיונות בקניונים איכזבו במקביל לתחרות החדשה מצד מתחם ביג גלילות.
"אנחנו פועלים לבדל את קניון רמת אביב כך שיהיה עוד יותר יוקרתי", כך הציג למשקיעים מנכ"ל מליסרון אופיר שריד את המענה לפתיחתו של מתחם הקניות ביג בגלילות, והשפעתו על הנכס המניב החזק ביותר של מליסרון.
חברת הנדל"ן המניב שמפעילה קניונים ופארקי משרדים סיכמה את הרבעון הראשון של 2025 עם עלייה של 12% ב-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) ביחס לרבעון המקביל אשתקד, לסך של 396 מיליון שקל.
מרבית השיפור מיוחסת לאכלוסו של מבנה המשרדים לנדמארק A בתל אביב ששיעור השיווק בו הגיע כבר ל-95%. כשזה הניב NOI רבעוני של 26 מיליון שקל (60% מהשיפור).
בהתאם לעלייה ב-NOI, ה-AFFO הרבעוני (רווח תפעולי תזרימי מתואם, מדד המייצג את רווחיותן של חברות נדל"ן מניב), עלה ב-11% ל-298 מיליון שקל.
ביחס לרבעון הקודם, האחרון של 2024, שבו כבר התקבלו הכנסות מלנדמארק, ה-NOI וה-AFFO נותרו ללא שינוי משמעותי.
מליסרון נסמכת כיום בעיקר על הקניונים שלה, שהיו אחראים על 69% מה-NOI הרבעוני.
בעוד שאת 2024 היא סיכמה עם עלייה של 13% בפדיונות השוכרים בקניונים שלה, שאותה הגדיר המנכ"ל שריד כ-"עלייה חלומית", ברבעון הראשון של 2024 פדיונות אלה נותרו דומים לאלו שנרשמו ברבעון המקביל.
שריד ציין בהקשר זה כי משתנה משמעותי בין השנה ואשתקד הוא נפח היציאות של הישראלים לחו"ל, שעלה בעשרות אחוזים - בעוד הישארותם בארץ ב-2024 השפיעה באופן משמעותי על העלייה בפדיונות.
במליסרון ציינו בהקשר זה כי עיקר ההכנסות של החברה משוכריה מתקבלות מסעיפים קבועים בחוזי השכירות, והשפעת הפדיונות על ה-NOI לפיכך הגיעה ברבעון רק ל-2%.
קניון רמת אביב הוא הנכס המניב החזק ביותר של החברה, עם NOI של 46 מיליון שקל ברבעון, 12% מסך ה-NOI ו-16% מזה של הקניונים.
בנוגע לתחרות המתהווה מצידו של מרכז הקניות ביג פאשן בגלילות שריד ציין כי: "הקניון ברמת אביב הוא מוצר ייחודי. כשפותחים משהו חדש יש הייפ סביבו בשבועות הראשונים וזה בסדר. התחרות היותר משמעותית עבורנו נשקפת יותר מהטיסות הבינ"ל שמייצרות לצרכן הישראלי חלופות.
"דווקא בחודשים האחרונים (מאז פתיחת ביג גלילות, א"פ) המכירות של חנויות היוקרה ברמת אביב עלו, ולכן נתקדם לכיוון הזה ואנחנו פועלים לבדל אותו עוד יותר כך שיהיה עוד יותר יוקרתי".
התפוסה ב-18 הקניונים של מליסרון עומדת על יותר מ-99%. במהלך הרבעון היא חתמה על 131 חוזי שכירות בהם. 109 חידושי החוזים ומימושי האופציות הסתכמו בעלייה של 4% בשכר הדירה ואילו ב-22 מקרים שבהם נכנסו דיירים חדשים במקום כאלה שעזבו העלייה הייתה 11%.
נכסי המשרדים של החברה היו אחראים ל-26% מה-NOI, בסכום של 102 מיליון שקל, והתפוסה בהם עומדת על 94%. שיעור התפוסה בפארק עופר בפתח תקווה עומד על 85%. כשבחלקו המערבי הישן שיעורי האכלוס נמוכים מבחלקו המזרחי החדש. כחלק מכך IBM העבירה את משרדיה מהחלק המערבי לזה המזרחי ובמליסרון מכוונים לשפץ את המבנה הישן שלה שבו 15 אלף מ"ר.
שריד ציין כי: "בסוף 2024 הרגשנו תנועה מתחדשת בביקושים. אבל בינתיים המלחמה חוזרת. בתל אביב המצב בסדר, אך בפריפריה הרבה יותר קשה. גם בגלל עודף שטחי משרדים." בהתאם לכך, מליסרון חתמה ברבעון על 11 מימושי אופציות וחידושי חוזים במשרדים בעלייה של 1% בלבד בשכר הדירה, כשבשני חוזים חדשים שנחתמו לא שכר הדירה נותר זהה לזה שגבתה מהשוכרים הקודמים.
מעבר לפרויקט לנדמארק, מליסרון החלה לאכלוס בחודשים האחרונים עוד שני פרויקטים בנוף הגליל (משרדים) ובחוצות המפרץ (מסחר) ויש לה ארבעה פרויקטים נוספים בביצוע. העיקרי בהם הוא מגדל B של לנדמארק שבו 46 אלף מ"ר משרדים והקמתו עתידה להסתיים במהלך 2026 ולהניב באכלוס מלא 86 מיליון שקל NOI. בהינתן אכלוס מלא של כלל הפרויקטים שבאכלוס ובבנייה עד לסוף 2027 מליסרון מצפה לתוספת NOI של 231 מיליון שקל.
הנקי הרבעוני המיוחס לבעלי המניות של מליסרון הגיע ל-237 מיליון שקל וירד ב-3% ביחס לרבעון המקביל. זאת בהשפעת עלייה מתונה יותר במדד על רווחי שיערוך הנכסים המניבים.
מליסרון שבשליטת ליאורה עופר (50%) היא חברת הנדל"ן השנייה בגודלה (לפי שווי שוק) שנסחרת בבורסת ת"א, בשווי של 16 מיליארד שקל. בשנה החולפת מנייתה עלתה ב-40% לעומת 30% שעלה מדד ת"א נדל"ן.
