בלעדי
כיצד מעכבים אגמון וחורש את ההשתלטות של אונגר על ויתניה?
טלקאר, יבואנית קיה שבבעלות רמי אונגר, חתמה לפני ארבעה חודשים על רכישת 11.3% מחברת הנדל"ן המניב שתעלה את חלקה בה ל־55%. אישור רשות התחרות לעסקה מתעכב בשל בדיקת שיתופי הפעולה של ויתניה עם מתחרותיה של טלקאר
מה מעכב את רכישת המניות הנוספת של רמי אונגר בוויתניה? בחודש נובמבר האחרון חתמה טלקאר של אונגר על עסקה לרכישת עוד 11.3% ממניות חברת הנדל"ן המניב ויתניה מידי האחים חממה, ובכך היא אמורה להגדיל את חלקה בחברה ל־55%, ולהפוך פורמלית לבעלת השליטה היחידה בה.
אלא שהעסקה, בהיקף של 131 מיליון שקל, לא הושלמה עד היום, אף על פי שחלפו ארבעה חודשים מאז נחתמה. הסיבה היא שרשות התחרות טרם נתנה את אישורה לעסקה. זאת בעוד בממוצע הרשות מאשרת עסקאות בתוך 36 יום.
אונגר, שהחל להשקיע בוויתניה ב־2022, לא נזקק עד היום לאישור של רשות התחרות על מנת להגדיל את ההחזקות שלו. אך העסקה עם חממה תעלה את חלקו למעל 50%, ובמקרה כזה ההתייחסות הרגולטורית שונה ויש צורך בקבלת אישור מרשות התחרות לביצוע עסקה שכזו. כאמור, האישור מתעכב, וייתכן שהסיבה לכך נעוצה בחלק משיתופי הפעולה של ויתניה שאותם רשות התחרות בודקת.
טלקאר, החברה שבאמצעותה אונגר רכש את המניות, היא יבואנית קיה לישראל, ואילו לוויתניה יש כמה שיתופי פעולה עם מתחרות של טלקאר – דלק רכב, יבואנית מאזדה, פורד וב.מ.וו לישראל שבשליטת גיל אגמון; יוניון של ג'ורג' חורש, יבואנית טיוטה; וקרסו נדל"ן שבשליטת משפחת קרסו, שמחזיקה גם בשליטה בקרסו מוטורס, יבואנית רנו, ניסאן וצ'רי.
החשש שנבדק על ידי הרשות הוא ששיתופי הפעולה במסגרת הפרויקטים הנדל"ניים עשויים לפגוע בתחרות בגזרת יבוא הרכב, וזאת במסגרת ויתורים הדדיים פוטנציאליים שיעשו השותפים זה לזה. בעגה המקצועית הדבר נקרא "שולחן משותף" והוא אסור על פי החוק. יודגש, הדבר נמצא בבחינה של הרשות ואין כל החלטה בנושא, אך זו, ככל הנראה, הסיבה שמתן האישור מתעכב.
ויתניה ואונגר שכרו את שירותיו של עו"ד בועז גולן, לשעבר היועמ"ש של רשות התחרות וכיום ראש התחום במשרד עורכי הדין גולדפרב, על מנת לנהל את הדיאלוג מול הרשות, והחברה משוכנעת שבסופו של דבר יינתן האישור לעסקה. ויתניה ואונגר מודעים לבדיקה המתארכת ולסיבות להתארכותה, והם טוענים כי הגם שהבדיקה של הרשות לגיטימית, מדובר בשיתוף פעולה שנוגע לנדל"ן ולא לרכב, וכי אונגר, אגמון, חורש וקרסו מעולם לא ישבו יחד סביב שולחן אחד או יצרו "שולחן משותף" בכל דרך אחרת.
כמו כן, בוויתניה טוענים כי מדובר במקרה פרטני על נכס בודד, מה שלא מייצר שיתוף פעולה משמעותי ביחס ליתר הפורטפוליו של ויתניה — הגם שמדובר על שלושה פרויקטים מהגדולים ביותר של ויתניה — ובכל מקרה, משוכנעים שהאישור יינתן בסופו של דבר משום שאין עילה משפטית לפסילת הגדלת חלקו של אונגר בחברת הנדל"ן שנסחרת בבורסת ת"א לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל.
בכל אחד מהפרויקטים המדוברים ויתניה מחזיקה ב־50%, והשותפה באותו הנתח. עם קרסו מוטורס בונה ויתניה פרויקט בשם ויקה בקריית אריה בפתח תקווה, שבמסגרתו מוקמים 120 אלף מ"ר של משרדים ו־70 אלף מ"ר של מרתפים. השווי של הפרויקט כולו, כנגזר מדו"חות ויתניה, עומד על 464 מיליון שקל, והוא נמצא בשלבי בנייה.
עם דלק רכב בונה ויתניה מגדל בצומת לה גווארדיה בת"א, בסמוך למגדל שבנתה ונמכר לבנק הפועלים, שאליו יעבור המטה של הבנק בשנה הבאה. המגדל שהיא בונה עם דלק רכב כולל 25 אלף מ"ר של משרדים והשווי שנגזר לו מספרי החברה עומד על 940 מיליון שקל. דלק רכב ניהלה מו"מ למכירת חלקה לכלל ביטוח בתמורה ל־585 מיליון שקל, שגוזר לפרויקט שווי גבוה יותר של מעל מיליארד שקל, אך העסקה לא הבשילה. גם במקרה הזה מדובר בפרויקט שנמצא בבנייה. עם יוניון מחזיקה ויתניה במגדל ויתניה ברמת החייל שמושכר בעיקר לחברת הפארמה טבע. הוא כולל 52 אלף מ"ר של משרדים ו־1,500 מ"ר של מסחר. השווי הנגזר לפרויקט מהספרים של ויתניה עומד על 630 מיליון שקל.
כאמור, אונגר החל להשקיע בוויתניה לראשונה ב־2022. באותה העת הוא רכש 17% ממניותיה תמורת 264 מיליון שקל. לאחר מכן, בשמונה הזדמנויות שונות, הגדיל את ההחזקות שלו בחברה לכמעט 30%. באוגוסט 2024 רכש את המניות של האחים פרופר (13%) בתמורה ל־140 מיליון שקל, וכאמור, לפני ארבעה חודשים סיכם על רכישת המניות של האחים חממה בתמורה לעוד 131 מיליון שקל. אם רשות התחרות תאשר את העסקה, היקף ההשקעה הכולל של אונגר בוויתניה תמורת 55% מהחברה יגיע לכ־700 מיליון שקל, בעוד שווי המניות האלו כיום עומד על כ־615 מיליון שקל. עד היום הוא גם קיבל דיבידנדים של 25 מיליון שקל, אך עדיין ההשקעה היא הפסדית על הנייר. עם זאת, אונגר רואה בוויתניה השקעה לטווח ארוך.
