"השוכרים יוצאים מהאווירה הדפנסיבית", אך אמות מציגה תחזית פושרת
אחרי הכנסות תפעוליות של יותר ממיליארד שקל ב-2024, שמעון אבודרהם, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב אמות, אופטימי; אך התחזית ל-2025 ללא עלייה משמעותית, כשחלק גדול מנכסי המשרדים הפנויים של אמות נמצאים מחוץ לת"א, ובינתיים היא מתקשה לאכלס אותם; המניה יורדת
דוחות אמות: ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) השנתי של אמות ב-2024 חצה, בפעם השנייה ברציפות, את רף מיליארד השקלים, והגיע ל-1.043 מיליארד שקל, עלייה של 4% ביחס ל-2023, ובדומה לרף העליון של התחזית שהציגה אמות.
תוצאת ה-NOI הושפעה מעלייה במחירי השכירות, גם בהשפעת המדד (שעלה ב-3.4%), וזאת למרות מימוש נכסים ב-200 מיליון שקל, שקיזזו NOI של 10 מיליון שקל.
ה-FFO שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית ומהווה מדד מקובל לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב עלה ב-2% ל-823 מיליון שקל. עלויות מימון קיזזו את העלייה ב-NOI.
מנכ"ל החברה שמעון אבודרהם התייחס לתוצאות בשיחת הוועידה לרגל פרסום הדוחות השנתיים: "התחזית שהצגנו בתחילת 2023 הניחה שהמלחמה תסתיים תוך מספר חודשים ובפועל המלחמה נמשכה כל השנה, ועדיין עברנו את התחזית, והתוצאות התפעוליות שלנו בסיכום השנה הן החזקות אי פעם".
התחזית שמציגה אמות ל-2025 שמרנית, כשהסף התחתון של ה-NOI, 1.04 מיליארד שקל אף נמוך מהתוצאה ב-2024, והרף העליון גבוה ממנה ב-3%. המניה בת"א יורדת ב-3.6%.
בכל הנוגע ל-FFO, הסף התחתון נמוך ב-3% מהיקפו ב-2024 והרף העליון גבוה בפחות מ-1%. זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של IBI ששוחח עם כלכליסט הסביר כי: "הסיבה לתחזית הזו היא בעיקר תכנית מימוש הנכסים שממשיכה איתנו ל-2025 (בשיעור של 2%-3% משווי הפרוטפוליו) ועלייה בהוצאות הריבית הריאליות".
עין אלי סיכם כי: "נראה שהאתגר העיקרי של אמות לשנה הקרובה זה השכרת השטחים שהתפנו, שטחים של פרויקטים שהקמתם הסתיימה, ואלו שצפויים לסיים הקמה בשנה הקרובה. כאשר רובם הם שטחי משרדים במעגלים שני ושלישי לת"א".
אבודרהם ציין בשיחת הוועידה כי "בחודשים האחרונים אנחנו מרגישים התעוררות בביקושים. השוק מתעורר והשוכרים יוצאים מהאווירה הדפנסיבית. אנחנו רואים שהמשאים ומתנים מתקצרים, והביקושים לעסקאות גדולות במשרדים בהקמה חזרו". אך הוא סייג, בהקשר זה, כי "בינתיים עיקר ההתעוררות בתל אביב, ואני מעריך שהיא תתפרס בהמשך לשאר האזורים".
אמות תקווה שההתעוררות אכן תגיע בהמשך לאזורים האחרים. הפרויקט העיקרי שאמות מקימה כיום נמצא בתל אביב. זהו פרויקט ToHa2, שאותו היא מקימה עם גב ים (50% חלק אמות), בשטח משרדים לשיווק של 156 אלף מ"ר ועם NOI (הכנסות תפעוליות נטו) שנתי צפוי של 165 – 150 מיליון שקל, ושגוגל חתמה בו ביוני על הסכם לשכירת יותר משליש משטחיו. הקמתו עתידה להסתיים בסוף 2026.
אך פרט אליו, ארבעת פרויקטי המשרדים שהיא מקימה או סיימה להקים לאחרונה ממוקמים מחוץ לתל אביב. ב-2025 היא צפויה לסיים את הקמתו של פרויקט מתחם הלח"י בבני ברק. זהו מגדל משרדים (45 קומות משרדים ו-3 קומות מסחר) שאמות מקימה (עם אלייד, 50%) ובו 100 אלף מ"ר משרדים עם NOI שנתי מוערך של 57 עד 61 מיליון שקל.
אך אף על פי שהקמתו עתידה להסתיים כבר השנה, אמות עדיין לא השכירה בו אף לא מ"ר אחד משטחי המשרדים. בנוסף אליו היא מקימה (גם עם אלייד) מגדל משרדים בכניסה לירושלים, שבו 93 אלף מ"ר והקמתו עתידה להסתיים ב-2028.
שיעור האכלוס בכל שטחי המשרדים של אמות הגיע בסוף 2024 ל-82.3% לעומת 85.3% בסוף 2023 ו-86.7% בסוף 2022. אבודרהם הסביר זאת במימוש נכסים שביצעה החברה במהלך השנה, שהיו מאוכלסים במלואם, עזיבה של שוכר באחד מנכסיה בפתח תקווה, וסיום הקמה של נכס אחר שעדיין לא אוכלס במודיעין.
בנוסף, אמות עדיין מתקשה באכלוסו של קמפוס אמות חולון (חלקה של אמות 47 אלף מ"ר) שאותו החלה לאכלס ב-2022 ושיעור התפוסה בו הגיע בסוף 2024 ל-40% בלבד (לעומת 33% בסוף 2023).
אבודרהם התייחס בשיחה גם למחירי השכירות בחוזים החדשים שעליהם חתמה אמות ב-2024, שבהם נרשמה ירידה ריאלית של 1% בנכסי המשרדים: "במשרדים שהם לא ברמת טריפל A נדרשה מאיתנו, בגלל המלחמה והשפעתה השלילית על השוק, עבודה רבה כדי לשמור על התפוסות. רוב החוזים שנחתמו היו מימושי אופציות וחידושים של חוזים מול שוכרים קיימים, ודם חדש כמעט שלא נכנס לנכסים. בפועל שכר הדירה שמר על יציבות ומרבית העסקאות מגלמות רווחיות גבוהה יותר עבורנו."
זאת, מכיוון שברבים מהחוזים האלה, בהם הדיירים נותרו בנכסים, אמות לא נדרשה לביצוע עבודות התאמה משמעותיות.
מעבר לתוצאות התפעוליות, הרווח הנקי החשבונאי של אמות עלה לעומת 2023 ב-35% ל-919 מיליון שקל. הוא הושפע מהשיפור ב-NOI, אך בעיקר משיערוכים חיוביים של נכסי הנדל"ן בהיקף של 575 מיליון שקל לעומת 248 מיליון ב-2023. 140 מיליון שקל מכך הם רווחי שיערוך מהתקדמות הבנייה בפרויקט ToHa2.
אמות נסחרת כיום לפי שווי של 10.2 מיליארד שקל. ב-12% החודשים האחרונים עלתה מניית אמות ב-30%, לעומת 35% שעלה מדד ת"א מניב ישראל. מניות עזריאלי, מליסרון וביג, שמסתמכות במידה רבה גם על שטחי מסחר, עלו בהתאמה ב-35%, 31% ו-50%.
אמות תחלק במרץ דיבידנד של 236 מיליון שקל.
