לסנטה קלאוס היה אחר צהריים שקט בקניון נשאמיני (Neshaminy Mall) שבפנסילבניה. זה היה שבוע לפני חג המולד והוא ישב לבדו על כס קטיפה בקצה מסדרון של חנויות ריקות. "אני חושב שבינתיים היו פה אולי שלושה ילדים", אומר פרדריק ספייר (74), מתקין רצפות בגמלאות שמחלטר מאחורי הזקן הלבן. לנוכח המצב לא התעורר צורך בהצבת חבלים ועמודים לסימון התור למי שרוצה להצטלם עם סנטה.
מקומות כמו נשאמיני, השוכן בצפון־מזרח פילדלפיה, נמצאים בצד המפסיד של הקרב על הקניונים האמריקאיים, אותם ארמונות צריכה ממוזגים שצצו לאחר מלחמת העולם השנייה ביציאות מהכבישים המהירים אל הפרברים. ב־2024 הקניון נמכר ב־27.5 מיליון דולר, קצת יותר מהסכום שעלה כדי להקים אותו כמעט 50 שנה קודם לכן, שהיה 25 מיליון דולר. הקונים, שני יזמי נדל"ן מקומיים, מתכוונים להרוס את רובו. בינתיים, החללים שבהם שכנו בעבר סניפי הרשתות סירס ו־Strawbridge&Clothier, שנחשבו דיירי העוגן של הקניון, נותרו סגורים וחסומים. שאר חזיתות החנויות נטושות ברובן, חוץ מחנות הכלבו Boscov's וחנות של רשת הספרים ברנס אנד נובל. במקום פועלים גם אולם חתונות, ספא וכנסייה.
פחות מ־50 ק"מ ממערב לשם, על כביש האגרה של פנסילבניה, שוכן קניון היוקרה קינג אוף פרוסיה, ובו בוטיקים צרפתיים ואיטלקיים של דיור, ורסאצ'ה והרמס. מסעדת הסטייקים מורטונ'ס מציעה בו מנות בשר שעולות 59 דולר ויותר, והתוספת האחרונה למתחם היא "נטפליקס האוס" — קומפלקס אקלקטי שכולל חדר בריחה, מתקני מציאות מדומה ובית קולנוע, ומנוהל בידי ענקית הסטרימינג. בעונת החגים תנועת הקונים במתחם עלתה ב־10% בהשוואה לשנה הקודמת, לפי הבעלים, קבוצת סיימון פרופרטי.
החברה מסבירה שקניוני היוקרה פורחים כיום יותר מאי פעם, ושקינג אוף פרוסיה לבדו מגלגל יותר מ־1.5 מיליארד דולר בשנה. "הקניונים הטובים מצליחים יותר מאשר בעבר. הקניונים הגרועים נמצאים במצב מאתגר", אומר ג'ון או'קונר, מנהל הרכש והפיתוח בחברת הנדל"ן או'קונר קפיטל פרטנרס.
קניונים בארצות הברית מדורגים לפי הכנסותיהם ליחידת שטח. המכירות השנתיות בקניונים העממיים (רמת C) הם לרוב מתחת ל־400 דולר לרגל רבוע (כ־14 אלף שקל למ"ר), בעוד שקניוני היוקרה (רמת A), שבהם ניתן למצוא מותגי עילית כגון אפל ולואי ויטון — גובים יותר מ־1,000 דולר לרגל רבוע (כ־35 אלף שקל למ"ר), כך לפי חברת מחקר הנדל"ן גרין סטריט.
וינס טיבון, מנהל חטיבת מחקר הקניונים בגרין סטריט, אומר כי 100 הקניונים המובילים מתוך כ־900 הקניונים הפועלים ברחבי ארצות הברית מייצגים כמחצית משווי כלל הנכסים בסקטור. ואילו 500 הקניונים התחתונים מייצגים 10% בלבד. טיבון מתאר אותם כ"קרחונים נמסים" שקרוב לוודאי שייעלמו בעשור הקרוב, ויימכרו לפי שווי הקרקע שעליה הם יושבים.
"השוק מתפצל אפילו יותר", הוסיף וינסנט רוז'ה, מנכ"ל Unibail-Rodamco-Westfield, הבעלים הצרפתיים של קניונים בארצות הברית ובאירופה. מאבק ההישרדות הזה משקף את השינוי שעברה תעשיית הקמעונאות האמריקאית ב־15 השנה האחרונות. הרגלי הקנייה נעשו יותר ויותר אונליין, וגם חלק מהמבקרים הפיזיים בחנויות מגיעים אליהן רק כדי לאסוף את ההזמנות שעשו באינטרנט.
המודל של קינג אוף פרוסיה מבוסס על משקי בית אמידים, שהרוויחו משוקי המניות והדיור המשגשגים. זאת בעוד יוקר המחייה דוחק את האמריקאים בעלי ההכנסה הנמוכה לרשתות מוזלות וחנויות הכל בדולר.
אלי סיימון, סמנכ"ל התפעול של סיימון פרופרטי, מודע לטלטלה הזו שפוקדת את התעשייה. לדבריו, מתוך עשרת השוכרים הגדולים ביותר של קרן הנדל"ן בעת הנפקתה ב־1993, רק שניים פעילים כיום. "הכוונה היא לא שרק שניים מתוך העשרה עדיין דיירים בקניונים שלנו. אלא שרק שניים עדיין קיימים", הוא מדגיש.
אפילו לפני סגרי הקורונה שיעורי התפוסה בקניונים עממיים היו במגמת ירידה ונפלו ב־26.4% בין 2016 ל־2019. לשם השוואה, שיעורי התפוסה בקניונים יוקרתיים יותר ירדו ב־1.1% בלבד באותה תקופה
3 צפייה בגלריה
קניון נטוש בניו ג'רזי. שיעור הפיגורים בתשלומי ההלוואות לקניונים אזוריים גבוה ביותר מפי 4 מאשר שיעורם בהלוואות לסוגים אחרים של נכסים מסחריים
(צילום: John Arehart/Shutterstock)
שלושה משברים יותר מדי
מרכז סאות'דייל (The Southdale Center) נפתח ב־1956 בפרבר של מיניאפוליס והיה הקניון הסגור והממוזג הראשון בארצות הברית. אדריכל המבנה ויקטור גרואן היה סוציאליסט יהודי שברח מאוסטריה. הוא טען שמרכז הקניות יאחד קהילות שהתפזרו בגלל השימוש הגובר במכוניות. אבל בפועל הקניונים הניעו את תהליך ההתפשטות לפרברים לאורך הכבישים המהירים ומסביב לשולי הערים, שהחל בתקופת השגשוג הכלכלי שחוותה המדינה לאחר מלחמת העולם השנייה, ועזרו לחסל את המרחב המסחרי של מרכזי הערים.
לפי סוכנות הדירוג מודי'ס, שטח הקניונים לנפש בארצות הברית גבוה פי 12 לעומת זה שבבריטניה, צרפת או גרמניה. אך בשנים האחרונות מתמודדים הקניונים האמריקאיים עם איום קיומי. טיבון מחלק את הדעיכה שלהם לשני שלבים: הראשון הוא פרוץ המשבר הפיננסי של 2008 שהוביל לצניחה חדה בצריכה. והשני הגיע בסביבות 2015 בשל העלייה המהירה של המסחר אונליין, שהועצם עוד יותר בזמן מגפת הקורונה — תקופה ששרטטה גבול ברור בין החזקים לחלשים.
אבל עוד לפני סגרי הקורונה, בשנים 2016–2019, שיעורי התפוסה בקניונים העממיים (רמות C ו־D) צנחו ב־%26.4, לפי חברת המחקר קורסייט ריסרץ'. במהלך אותה תקופה שיעורי התפוסה בקניונים ברמות A ו־B ירדו ב־%1.1 בלבד. הפיצול הזה בא לידי ביטוי גם בשוקי ההון. לפי מודי'ס, שיעור הפיגורים בהחזרי ההלוואות בקניונים אזוריים טיפס ל־18% — יותר מפי 4 לעומת החזרי ההלוואות בנכסים מסחריים אחרים. "בכל אזור יש קבוצה של קניונים מנצחים וקניונים מפסידים, והמנצחים הם אלה שמושכים שוכרים חדשים", אומר האנליסט דארל ווילר ממודי'ס.
מעבר לחזיתות החנויות, המודלים העסקיים של הקניונים השתנו אף הם באופן קיצוני. בתקופה שבה צצו קניונים בכל רחבי המדינה, השגת המימון היתה תלויה בהחתמת שוכרי עוגן כגון סירס, דייטונ'ס, ומייסי'ס — בתי כלבו שההיצע המגוון והכוח השיווקי שלהם משכו את הקונים בהמוניהם. "ישנם מקרים רבים שבהם היזמים העניקו לחנויות הכלבו את השטח תמורת דולר בלבד, ואפילו השביחו אותו ובנו חניונים עבורן, הוסיפו את כל השיפורים ובעצם נתנו להן הכל", אמר קארל גוארטמולר, מנהל מרכז הנדל"ן של אוניברסיטת סינסינטי וסגן נשיא לשעבר במחלקת הנדל"ן של מייסי'ס. "היזם הרוויח מהשכרת שטחי החנויות הקטנות שהתפרסו בין חנויות הכלבו".
החנויות האלה, שמכונות "שוכרות קו" (In-Line Tenants), היו בדרך כלל אחראיות ל־50%–80% מהכנסות הקניון, לפי מודי'ס. אבל האינטרנט הרס את הרווחיות שלהן והביא לגל של קריסות מתוקשרות ומיזוגים ברחבי הסקטור. מפעילת רשתות הכלבו היוקרתיות סאקס היא המצטרפת הטרייה למועדון פושטות הרגל המפוקפק.
"אני מאמין גדול בחנויות הכלבו", אמר טוני ספרינג, מנכ"ל מייסי'ס, אחת השורדות הבודדות בענף, בכנס של "פייננשל טיימס" שהתקיים בסוף השנה שעברה. הוא כינה אותן "שווקים מודרניים", שבהם הקונים יכולים לקנות מוצרים בקטגוריות מגוונות ומותגים בטווחי מחירים שונים תחת אותה קורת גג או אותו אתר אינטרנט. עם זאת, גם מייסי'ס סגרה לאחרונה כבר 150 חנויות תחת אסטרטגיית "הפרק החדש והנועז" שמוביל ספרינג, שבסופו היא מתכננת להשאיר רק 350 סניפים ברחבי המדינה מתוך 550 הסניפים שהפעילה לפני פרוץ הקורונה.
"בעבר התפיסה היתה שחנויות הכלבו מביאות את הקונים. זה כמובן כבר לא המצב", אומר בריאן גילדנברד מחברת הייעוץ Retail Cities. לדבריו, האינטרנט החליף את בתי הכלבו בזיהוי הטרנדים והפיכתם לנגישים. אך קשה להיפטר משוכרי עוגן, גם כשהם מקרטעים, משום שלרוב הם חתומים על חוזי שכירות לעשרות שנים עם אופציות חידוש נדיבות שמשקפות את הכוח ההיסטורי שהיה להם מול יזמי הקניונים.
בחלק מהמקרים דיירי העוגן הם בעלי המבנים. בקניון גווינט פלייס בג'ורג'יה, ששימש תפאורה לסדרה "דברים מוזרים" של נטפליקס, שילמה רשות הפיתוח המקומית 16.5 מיליון דולר למייסי'ס עבור שטחי חנות הכלבו וחנות הרהיטים שלה. או'קונר אומר כי מהלכי רכישה ופינוי יקרים יכולים להשתלם כלכלית, משום שניתן לחלק את שטחי הענק הללו, שעליהם שוכר יחיד שילם דולר אחד, לנתחים רבים שיכניסו פי 20 יותר.
בפנסילבניה, לא רחוק מקניון קורס יש קניון שמציע חנויות של דיור, ורסאצ'ה והרמס, סטייקים ב־60 דולר, ו"נטפליקס האוס" עם חדר בריחה, מתקני מציאות מדומה ובית קולנוע
3 צפייה בגלריה
קניון קינג אוף פרוסיה בפנסילבניה שבבעלות סיימון פרופרטי. "היציאה של שוכרי העוגן המסורתיים היתה הזדמנות מדהימה", אומר הבעלים
(צילום: Jeenah Moon/Bloomberg)
דירות במקום חנויות
בעבר הקניונים בפרברי ארצות הברית היו מרוחקים מאזורי המגורים, שאכלסו בעיקר בתים פרטיים, אך גם המצב הזה משתנה. חברת ההשקעה בנדל"ן מסחרי סנטינל הוסיפה דירות לקניונים בקליפורניה ובאילינוי. "לקחנו שטחים ריקים של חנויות כלבו ישנות וחניונים שוממים והקמנו שם בנייני דירות", הסביר נשיא החברה פול קורזאווה.
יותר ויותר בעלי קניונים הורסים או ממירים את השטחים שעליהם חלשו בעבר חנויות הכלבו ומוצאים שימושים חדשים לחללים הללו: סופרמרקטים, מלונות, משרדי רופאים, מסלולי קארטינג, מסלולי מיני־גולף או באולינג. בסאות'דייל, למשל, שתיים מתוך שלוש חנויות הכלבו ששימשו עוגן הומרו לחלל עבודה משותף, מגרשים של משחקי כדור וסופרמרקט, ובקצה נכס נבנה בניין שבו 232 דירות ומלון. כל זה קורה תחת בעלותה של סיימון פרופרטי, בעלת הקניונים הגדולה בארצות הברית. החברה מאינדיאנפוליס מכירה היטב את הקשיים של הקניונים האזוריים, וחלק מהנכסים שבבעלותה הגיעו לחדלות פירעון על הלוואות המשכנתאות שלהם. החברה היא גם הבעלים של כמה מהקניונים הבריאים ביותר בארצות הברית, עם עשרות נכסים המדורגים מרמת A ועד רמת ++A, בהם סאות'דייל, קינג אוף פרוסיה ורוזוולט פילד בלונג איילנד. שיעור התפוסה בכל אחד מהקניונים הללו עומד על 95% לפחות. הרווח התפעולי הנקי מהנכסים של סיימון עלה ב־4.5% בתשעת החודשים הראשונים של השנה שעברה ל־4.5 מיליארד דולר.
בריאיון עם סיימון, שנערך בדצמבר בתוך קניון רוזוולט פילד ששוכן במרחק 32 ק"מ ממנהטן, המבקרים שבאו להתעמל הסתערו על המסדרונות לפני פתיחת החנויות ללקוחות. סיימון טען כי היציאה של שוכרי העוגן המסורתיים היוותה למעשה "הזדמנות מדהימה" להשביח נכסים שערכם בשוק נמוך מדי. לדבריו, בקניון היוקרה פיפס פלאזה (Phipps Plaza) שבאטלנטה, הקבוצה נפרדה מחנות כלבו של בלק (Belk), ששילמה פחות מדולר בשכירות שנתית, והמירה את החלל לאזור הסעדה, מלון של רשת נובו, מועדון כושר ענקי שכולל חלל עבודה משותף ובריכה על הגג, וכן בניין משרדים יוקרתי. השינויים עזרו הללו למשוך לקניון מותגי יוקרה כגון הרמס. לפי סיימון, שהוא גם נכדו של מייסד הקבוצה, הרווח התפעולי הנקי השנתי של הנכס יעלה ב־35 מיליון דולר: "אנחנו מתייחסים לקניונים שבפורטפוליו שלנו כאורגניזמים חיים ונושמים. אם הקניון לא משתפר, הוא נהיה גרוע יותר".
בכירי החברות שבבעלותן קניונים נשארים נאמנים לחזון הקהילתיות של גרואן גם בעידן של בידוד מקוון. הלקוחות בני דור Z "רוצים לעשות קניות בחיים הממשיים", מתעקש סיימון. אחת הלקוחות ברוזוולט פילד מסכימה איתו. "אני די בטוחה שהייתי פה כבר שמונה פעמים מאז בלאק פריידי", אומרת כריסטינה מקלוסו, יועצת בת 26. היא מבלה שעות רבות מול מסך בייעוץ מרחוק ללקוחות שלה ומודה "שזה פשוט נחמד להיות פה פיזית ולתקשר עם אנשים".
בעידן שבו איסוף פיזי של הזמנה והחזרת פריטים בחנויות הם חלק מרכזי במסחר אונליין, הקניונים איבדו גם נתחי שוק לטובת פארקים קמעונאיים שפועלים באוויר הפתוח ונשלטים בידי רשתות גדולות כגון וולמארט, טארגט וקוסטקו. רק לאחרונה וולמארט, הקמעונאית הגדולה בעולם, רכשה את קניון מונרוויל שליד פיטסבורג, ומתכננת להרוס אותו ולבנות על חורבותיו מרכז חדש של חנויות, מסעדות ובידור.
מוריס זכריה, מנהל בפרמאונט ריאלטי, הבעלים המשותפים של קניון נשאמיני החדש, אומר שהוא מתכנן להרוס את כל שטח הקניון, חוץ מחנות הכלבו בוסקוב'ס ובית הקולנוע, ולהחליף את המבנה בחנויות, מסעדות ובתים, שלא יהיו תחת קורת גג אחת. "העניין כיום הוא נוחות וזמן. אנשים לא רוצים להחנות את המכונית ולהסתובב בקניון במשך שעות", אמר.
קווין מק'קריין, מנכ"ל חברת הנדל"ן GGP, מערער על היתרונות הללו של המרכזים הפתוחים, בטענה שחסר להם המגוון שמציעים הקניונים. "נערים ונערות לא יכולים להסתובב ולעשות קניות במשך שלוש שעות במרכז פתוח כי אז הם יצטרכו להיכנס ולצאת מחנויות 16 פעמים", הוא אומר. GGP היא חטיבת הנדל"ן המסחרי של חברת ניהול הנכסים הקנדית ברוקפילד קורפוריישן, ובבעלותה 100 נכסים קמעונאיים כולל קניונים מובחרים כגון טייסון גלריה מחוץ לוושינגטון וקנווד טאוני סנטר בסינסינטי. היא נמצאת במהלך למכירת הנכסים בעלי הדירוג הנמוך יותר בפורטפוליו שלה, שבמסגרתו מכרה ב־2024 את קניון נשאמיני. "תמיד יהיו נכסים מעולים ונכסים פחות מעולים. למזלנו יש לנו פורטפוליו של נכסים מעולים שאנחנו מתמקדים בהם", הסביר מק'קריין.
3 צפייה בגלריה
מרכז שילוח של אמזון בקליפורניה. האינטרנט החליף את סוחרי בתי הכלבו בזיהוי טרנדים
(צילום: Richard Vogel/AP)
קיצוץ בעלויות = הזנחה
הקניונים עם התחזית העגומה ביותר נמכרים בחלקיק מהשווי שלהם למשקיעים מתמחים כגון Kohan Retail Investment Group ונמדר ריאלטי גרופ, שהנכסים שלהם מדורגים לרוב ברמות C ו־D. "הם יחזירו לעצמם את ההשקעה מהשכירויות בכך שיקצצו בהוצאות", הסביר יועץ ותיק בתחום.
ואיך מקצצים בהוצאות? בתביעות שהוגשו נגד שתי החברות נטען שהן לא שילמו את חשבונות החשמל והזניחו את התחזוקה הכללית של הקניונים. ביקור בקניון ליווינגסטון של Kohan בניו ג'רזי לאחר סופת שלגים חשף חניון מלא מהמורות, שאיש לא טרח לפנות ממנו את השלג. "הגישה שלנו היא קודם כל לתמוך בביצועי השוכרים, לתחזק סביבה בטוחה ומזמינה ולהתאים את תמהיל החנויות לדרישות השוק", מסר בתגובה מייק קוהאן, בכיר בחברה. מנמדר נמסר כי "האסטרטגיה שלנו, אף שאינה מהווה פתרון מהיר, מתמקדת בתמיכה בשוכרים המקומיים והארציים ושמירה על הפעילות לפי קביעת השימוש ארוך הטווח הטוב ביותר של כל נכס".
בינתיים, משבר יוקר המחיה רק מגביר את הלחץ על הקניונים החלשים. ספייר, הסנטה קלאוס הבודד בנשאמיני, היה בן 22 כשביקר לראשונה בקניון עם אשתו הטרייה כדי לקנות כלב צאן אנגלי עתיק. "המקום פרח באותו הזמן", הוא נזכר. הוא פרנס את המשפחה שלו במשך 35 שנה כמתקין שטיחים, אריחים ורצפות, וקנה בית בסמוך לקניון. אך לאחר שפרש לגמלאות ואשתו מתה ממחלה, ספייר צמצם בקניות, ולדבריו בחורף הנוכחי נגמר לו הכסף לשלם על חימום. סיבובי הקניות שלו מסתכמים כיום בעיקר בחנויות יד שנייה ולפעמים בוולמארט, שפתחו סניף עודפים מצליח בצד השני של המחלף. ההחלטה שלו להתחפש לסנטה ולחזור לנשאמיני נבעה מבעיות תקציב. "אני לא באמת יוצא לקניונים", הוא אומר. "אני פה כדי לעבוד".
© פייננשל טיימס בע"מ (2026). כל הזכויות שמורות. FT ו"פייננשל טיימס" הם סימנים רשומים של פייננשל טיימס בע"מ. אין להפיץ, להעתיק או לשנות בכל אופן שהוא.
