למה לא משכנתא דיפרנציאלית?
העובדה שבנק לאומי הוריד לאחרונה את הריבית על המשכנתא ברבע אחוז, ומן הסתם ילכו בעקבותיו עד לפרסום שורות אלה בנקים נוספים, מעלה רעיון שלטעמי טרם הייתה נהוגה במסדרונות קברניטי הכלכלה בישראל.
הרעיון הוא לבנות מודל מהפכני לפיו תנאי המשכנתא של כל לווה ולווה יהיו דיפרנציאליים, כלומר אישיים ומותאמים באופן שונה לכל אחד.
מטרת מודל זה הינה להוציא לעולם שכולו טוב את כל תכניות הדירה בהנחה שעד כה לא הוכיחו עצמן כלל ואף גרמו לתדלוק רמות המחירים בשוק הדיור ובד בבד להתאים את מודל הרכישה לנצרך, כלומר לרוכש הדירה ולא למצרף, כלומר לדירה ולמיקום שלה. מודל זה לא רק שיעקור מהשורש את תכניות הדירה בהנחה המיותרות, שמצמצמות שלא לצורך את כמות הדירות בשוק החופשי וגורמות לביקושים כבושים בשוק הדיור, אלא גם יגיע באופן נכון ואפקטיבי לקהל היעד האופטימלי שזקוק לדירה.
מודל הריבית הדיפרנציאלית ייקבע על ידי מקבלי ההחלטות במשק, האומר ובנק ישראל, והבנקים למשכנתאות יחויבו לאמץ אותו בהתנהלות מול לקוחות הקצה.
דוגמא מובהקת לצורך במודל הדיפרנציאלי, הינה העובדה שמאות אלפי אנשי מילואים שלחמו במלחמה האחרונה, הסיכוי שלהם לזכות בהגרלה הקרובה של דירה בהנחה קלוש ביותר, מה גם שככל הנראה לא יהיו יותר מבצעי דירה בהנחה וגם מספר הדירות שיווקו, 7,600, מתוכן 3,800 לאנשי מילואים, בטל בשישים לעומת הביקושים.
ברור בעליל כי איש מילואים שלחם ועשה, נניח, 300 ימי מילואים במהלך השנתיים האחרונות וגם מקור פרנסתו נפגע, ויש לו שלושה או ארבעה צאצאים בבית, ובת הזוג שלו עובדת רק באופן חלקי יהיה זכאי למשכנתא דיפרנציאלית שתהיה בתנאים טובים בהרבה ממי שלא עשה כלל מילואים, בת הזוג שלו עובדת ויש לו ילד אחת בבית.
אדגיש כי מודל משכנתא דיפרנציאלית פועל בהצלחה מרובה במדינות שונות בעולם. אדגיש גם כי בעבר, עד לשנות ה-90 של המאה הקודמת, הייתה מקובלת התפיסה של הלוואות ומענקי מקום דיפרנציאליים לכל לווה שרכש דירה באחת מערי הפריפריה. שיטה זו חושבה על סמך נקודות זיכוי שקיבל כל לווה בהתאם למצבו האישי והמשפחתי והייתה אפקטיבית יותר לעומת מבצעי דיור מוזל שהיו במהלך 10 השנים האחרונות דוגמת מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכעת דירה בהנחה.
מודל המשכנתא הדיפרנציאלית, לעומת זאת, לא יהיה מוגבל כמו במבצעי הדירה בהנחה למקומות ספציפיים וגם יאפשר באופן הוגן לרוכשים לבחור את אותה עיר או ישוב שבו הם חפצים להתגורר, ובכל זאת לקבל הטבה משמעותית בנטילת משכנתא, תלוי כמובן בקריטריונים שלהם.
אין לי צל של ספק שכולם ייהנו ממודל זה, הן הרוכשים, קל וחומר הלוחמים ויתר אנשי כוחות הביטחון, הן שוק הדיור, הן כלכלת מדינת ישראל שמשוועת למנועי צמיחה אפקטיביים בעקבות המלחמה הממושכת בתולדותיה וכמובן, שדור העתיד שלנו שיקר לנו כל כך יממש ביתר קלות את חלום הדירה!
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא כבוד לשכת הקבלנים
