האם המשכנתאות מאותתות עלייה במחירי הדיור?
האם קיים קשר בין העלייה המרשימה במדד מחירי הדירות במהלך החודשיים האחרונים, לבין ההתאוששות בלקיחת משכנתאות? והאם קיים קשר לעובדה שהריבית במשק ירדה פעמיים במהלך הרבעון האחרון?
מדובר, לכאורה, בנתון יבש, אבל ניסיוני משך עשרות שנים בענף, מלמד שדווקא נתונים יבשים עשויים לנבא מגמה.
ובכן, בחודש ינואר האחרון, ובניגוד למגמה של ירידה במכירות, זינק שוק המשכנתאות בכ-20 אחוזים והגיע לכ-8.68 מיליארד שקלים, הנתון הגבוה ביותר מאז שנת השיא, 2022, וגבוה בהרבה לעומת 3 השנים הקודמות.
לצד הזינוק בנטילת משכנתאות, התאפיין ינואר גם בעלייה משמעותית בהלוואות הבלון שהוענקו על ידי הקבלנים כ"הלוואות קבלן", שהגיעו לסך של כ-1.3 מיליארד שקלים.
ההסבר שהעניקו רוב הפרשנים לעלייה הזו, היה בכך שבאותו חודש מומשו לא מעט משכנתאות מורחבות שהוענקו על ידי המדינה לכל אלה שניגשו להגרלות דיור. הגידול בהלוואות הבלון הוסבר בעיקר שברצון של קבלנים לסייע לרוכשים ועל ידי כך להגדיל קמעא את המכירות.
ואולם, וזה אולם גדול, ומבלי לזלזל חלילה בהסברים לעיל, אני סבור כי ייתכן מאוד שמדובר בתחילת שינוי מגמה שמצביע על התאוששות הדרגתית בשוק הדיור שתביא בסופו של דבר גם לעלייה במכירות וגם במחירי הדיור, לקראת הרבעון השני של 2026.
ישנם מספר גורמים שתומכים שבתרחיש הזה:
האחד, בפועל הסתיימה לפני מספר חודשים המלחמה הארוכה ביותר בתולדות מדינת ישראל, חלק לא מבוטל מכוחות המילואים שוחררו, והמשק חזר לתפקד.
השני, בנק ישראל עדכן את תחזית הצמיחה שלו מכ-2.8 עד לאחרונה, לכ-5.2, ללא ספק עדכון משמעותי.
השלישי, במקביל פורסמו גם נתוני על ירידה בגירעון וכן באבטלה, מה שמשפר את הנכונות המנטלית של הציבור לקדם רכישת דירה.
הרביעי, בד בבד הבנק הוריד את שער הריבית פעמיים ברציפות, עובדה שכבר מקילה על נוטלי המשכנתאות, עם צפי להורדות נוספות.
החמישי, עובדה זו אכן ניכרת באחוז גבוה של נוטלי משכנתאות שהעדיפו להצמיד אותן למדד על פני ריבית משתנה.
השישי, העובדה שלאחר מספר ירידות רצופות במדד הדיור, הפתיע המדד האחרון ועלה בכ-0.8 אחוזים.
כל אלה מצביעים לטעמי על שינוי מגמה הדרגתי, שכאמור יבוא לידי מימוש במהלך הרבעון השני של 2026, ונתוני המשכנתאות האחרונים עשויים בהחלט להיות הסנונית הראשונה שמבשרת על כך.
בל נשכח גם כי בעיית היעדר היצע דיור מספק לא רק שלא נפתרה במהלך שנות המלחמה, אדרבה, היא רק החמירה ועל פי הערכה מגיע המחסור כיום לכ-200 אלף דירות ואין ספק שעל פי קצב הגידול הדמוגרפי של תוספת כ-200 אלף ישראלים מידי שנה, המחסור בדיור רק יחמיר במהלך 2026 ומצב זה לא ישתנה בשנים העוקבות שאחריה!
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא לשכת הקבלנים לשעבר
