התחדשות עירונית 2026: או שהעיריות יתעשתו, או שנקבל קיפאון מוחלט בשוק
פרויקטים של התחדשות עירונית שנראו רווחיים ויציבים לפני מספר שנים, הפכו ללא כלכליים; הרשויות יכולות לסייע בשיפור הכדאיות הכלכלית ולעצור את הסחף של ביטול פרויקטים
שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בעידן חדש ומהותי, השונה לחלוטין מכל מה שהכרנו בעשורים האחרונים. אנו עדים לשינוי עמוק ומבני בהתנהגות הצרכנים: הביקושים נמוכים, המחירים הריאליים ירדו, ודור שלם של זוגות צעירים ומשפרי דיור שחוו את המלחמה שינה תפיסה ומעדיף שלא להיכנס להתחייבויות פיננסיות כבדות. השומנים וחגיגת עליות המחירים שאפיינו את הענף נמחקו, והפגיעה הנוכחית היא בבשר החי של היזמים. במציאות הנוכחית, פרויקטים של התחדשות עירונית שנראו רווחיים ויציבים לפני מספר שנים, הפכו ללא כלכליים.
במהלך 40 שנותיי בענף הנדל"ן, ומהפרויקטים הראשונים של פינוי-בינוי שהובלנו בתל אביב וברעננה, למדתי שהשוק החופשי יודע לאזן את עצמו בעיתות משבר. אנו עדים לזאת כעת בעסקאות קומבינציה רגילות, שבהן יש "מוכר מרצון וקונה מרצון": בעוד שבעבר עסקאות בערי השרון נסגרו ביחס של 50% לבעל הקרקע ו-50% ליזם, כיום השיח המציאותי נע סביב 42% לבעלי הקרקע , ירידה של כ-20% במחיר הקרקע הגולמי. באופן דומה, שווי מגרש לדירה, שנסגר בעבר סביב 1.5 מיליון שקל, עומד כיום על כ-1.2 מיליון שקל. בעלי הקרקעות הפרטיים מבינים את תנאי השוק החדשים ומתאימים את הציפיות שלהם לירידת המחירים הריאלית.
אלא שבמגרש של ההתחדשות העירונית , בו נבנה רוב היצע המגורים באזורי הביקוש, היזמים אינם ניצבים מול קונה או מוכר מרצון, אלא מול רשויות מקומיות וועדות תכנון המנותקות לחלוטין מהשטח. העיריות נותרו מקובעות בתזות תכנוניות של העבר; הן לא הגדילו את זכויות הבנייה, ומנגד הן ממשיכות להעמיס על הפרויקטים מטלות ציבוריות עצומות והיטלי השבחה דרקוניים שמגיעים ל-60% ו-70% סביב תוואי המטרו. לכך מתגלגלת ההתעקשות של הרשויות לשילוב שטחי תעסוקה ומסחר מסיביים בתוך פרויקטי מגורים, אך ורק כדי לשרת את תקציב הארנונה של העירייה. הדרישה הזו היא אחת הסיבות המרכזיות שמובילות את השוק למשבר עמוק עוד יותר.
חוסר האיזון הקיצוני הזה מוביל להקפאה דה-פקטו של השוק. חברות יזמיות רבות הבינו כי אין עוד רווחיות בפרויקטים שבהם זכו בעבר, וכעת הן מנסות למכור אותם בכל מחיר כדי להימנע מגזירת הפסד ומפשיטות רגל. חברות רציניות כבר לא נלחמות על כל מתחם, והתוצאה היא עודף פרויקטים תקועים שמחזרים אחר יזמים. מי שישקיע כיום בפרויקטים שהפכו ללא רווחיים, גוזר על עצמו הפסד כספי ברור.
כדי להציל את ענף המגורים מקיפאון מוחלט, הרשויות המקומיות וחברות התכנון חייבות להחליף דיסקט לאלתר. צו השעה הוא שינוי גישה מהיסוד: כבר בשלב גיבוש התב"ע (תוכנית בניין עיר), יש לשלב שמאים מקצועיים לצד האדריכלים. אין טעם לייצר תוכניות יעילות ומרהיבות ביופיין, אם אין מאחוריהן היתכנות כלכלית בשוק האמיתי. שילוב של תב"עות חדשות עם שמאויות המציגות כדאיות כלכלית הוא הדרך היחידה להיחלץ מהקיפאון שנוצר.
במקביל, בתוכניות הקיימות, הפתרון היחיד למניעת קריסת הפרויקטים הוא הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה, גם אם הדבר דורש פתיחה מחדש של תוכניות שכבר אושרו כדי להתאימן למציאות העדכנית. אם בתל אביב המכפיל המקובל עומד על 2.5 דירות על כל דירה קיימת, יש להעלותו ל-3.5; אם בערי השרון המכפיל הוא 3, יש להגדילו ל-4. רק מהלך מסוג זה יאפשר ליזמים לצמצם את פערי ירידת הערך, להביא את הפרויקטים לאיזון כלכלי, ולמנוע מהמדינה צניחה חדה במימוש של פרויקטי התחדשות עירונית. הישרדות הענף והגדלת היצע הדירות תלויות כעת בנכונות של הרשויות להיכנס מתחת לאלונקה הכלכלית.
d&b – לדעת להחליט
