פרסום ראשוןהשיפוץ שנגמר רע: דירת הענק במגדל היוקרה ותביעת המיליונים נגד אדריכל הצמרת
פרסום ראשון
השיפוץ שנגמר רע: דירת הענק במגדל היוקרה ותביעת המיליונים נגד אדריכל הצמרת
זה סיפור על תביעה של 59.5 מיליון שקל שבמרכזה דירת יוקרה ענקית (כלומר ארבע דירות שחוברו) שנרכשה לפני 11 שנה במגדלי יו בתל אביב, ועברה שיפוץ בתכנון האדריכל הנודע פיצו קדם. התובעים טוענים שהעבודות להרחבת הדירה בקומת הגלריה בוצעו "ללא היתר" ושנאלצו למכור אותה בהפסד עצום. האדריכל בתגובה ל"כלכליסט": "פוטרתי מהפרויקט כי לא הסכמתי להמשיך כך"
תביעת ענק בסכום של 59.5 מיליון שקל שהוגשה היום (ה') לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד אדריכל הצמרת המוערך פיצו קדם חושפת סיפור מרתק על מאחורי הקלעים של שוק הנדל"ן והשיפוצים באלפיון העליון ועל מה שקורה כאשר שיפוץ גרנדיוזי הולך ומסתבך.
התובעים הם משקיעים יהודים צרפתים שרכשו בשנת 2010 דירת מגורים ענקית ב-41 מיליון שקל בקומה ה-37 של בניין מספר 2 במגדלי יו בתל אביב. הדירה משתרעת על כל הקומה ומורכבת מחיבור של ארבע דירות. קדם תכנן עבורם את בית המגורים שהוביל לשיפוץ רחב ממדים בהשקעה של 27 מיליון שקל, שהוסיף כ-400 מ"ר לשטחה באמצעות קומת גלריה בחלל הכפול. זאת, לטענתם, "ללא היתר בנייה, ללא שניתן היה לקבל היתר בנייה, בניגוד להיתר בנייה קודם, בניגוד להוראות החוק, וללא שניתן כיום להכשיר את עבודות הבנייה האסורות".
התובעים טוענים כי מדובר ב"רשלנות חמורה, שספק אם נראתה כמוה עד היום בהליכים אזרחיים... אין מדובר רק ברשלנות קיצונית: קדם הפר קרוב לעשר הוראות חוק מפורשות האוסרות עליו לתכנן ולהוציא לפועל את עבודות הבנייה".
ביחד עם קדם נתבע גם מי שהיה מפקח הבנייה של הפרויקט, אייל שריג, בעל חברת ניהול, תיאום ופיקוח פרויקטים ותיקה ומוערכת, שלטענת התובעים, "הוציא לפועל את הבנייה האסורה על אף שידע או נמנע מלבדוק את קיומו של היתר בנייה, בניגוד להוראות הדין".
האחים, באמצעות עורכי הדין אלי הלם, עידן מולדבסקי וטמיר שטרית (נציג התובע במהלך השנים), טוענים שכל כספי השיפוץ ירדו לטמיון, וכי בעקבות המחדלים לכאורה הם נאלצו למכור בשנת 2021 את הדירה בהפסד עצום – ב-23 מיליון שקל בלבד, הרבה מתחת למחיר השוק, זאת עקב הצורך להרוס את הדירה כליל נוכח אי קיומו של היתר בנייה והיעדר יכולת להוציא היתר בדיעבד.
פיצו קדם מסר ל"כלכליסט" בתגובה לתביעה כי לא היתה כל רשלנות מצדו וכי התכנון שלו לעבודות בדירה נעשה מתוך הבנה שהוצאת ההיתר והכשרת התוכנית תיעשה בידי מזמין העבודה, ומשהבין שזה לא ייעשה, התגלעו מחלוקות בינו לבין התובעים, מה שהביא לפיטוריו מהפרויקט (התגובה המלאה בסוף הכתבה).
הגלריה שעלתה ביוקר
תחילת הסיפור המגולל בכתב התביעה בפברואר 2010. ארמנד שטרית, תושב צרפת בעל אזרחות צרפתית וישראלית, רכש מארז דליות דירה במגדלי יו ב-11 מיליון דולר, שאז שוויים היה 41.2 מיליון שקל. דליות הוא יהלומן ישראלי-בלגי שפעל שנים מתחת לרדאר וניהל עסקאות ענק חובקות עולם, בין היתר ביבשת אפריקה, ובהמשך נקלע לתסבוכת כלכלית שכללה תביעות שונות ואף חקירה בדרום אפריקה בפרשת הלבנת הון. גד שטרית, אחיו של ארמנד, שעלה לארץ, סייע לאחיו בעניינים הקשורים לדירה, והשקיע בהמשך גם הוא מיליוני שקלים בשיפוצה, לצד השקעת ארמנד בשיפוץ.
מיד לאחר הרכישה התקשר ארמנד עם קדם וחברת האדריכלים שבבעלותו בהסכם. קדם הוא אחד האדריכלים המוכרים והמוערכים בישראל, בעל מוניטין רב ורקורד של תכנון ובניית בתים של דמויות בולטות באלפיון העליון בישראל, ובהן מנכ"ל בנק הפועלים לשעבר ציון קינן, בעלי חברת כתר לשעבר סמי סגול, יו"ר ובעלת השליטה במליסרון ליאורה עופר ועוד.
מכתב התביעה עולה כי בין היתר תכנן קדם הוספה של קומת גלריה לדירה בשטח עצום של כ-400 מ"ר בחלל הכפול של הדירה, מה שלמעשה הוסיף לדירה קומה שנייה. אולם לטענת התובעים, "קדם עשה זאת ללא בירור תכנוני מוקדם בשאלה אם כלל ניתן להקים את הגלריה, וללא שהגיש בקשה לקבלת היתר בנייה לצורך בניית הגלריה". לטענת האחים התובעים, "קדם תכנן את העבודות בדירה בכלל, ואת הגלריה בפרט, בניגוד להיתר בנייה קיים". לטענתם, "אין ולא היה כל סיכוי – לא אז ולא היום – להוציא היתר בנייה לגלריה או להכשיר בדיעבד את בנייתה". לדבריהם, "אילו היה עורך קדם בירור שכזה, היה מגלה כי לא רק שלדירה אין אחוזי בנייה, אלא שהיתר הבנייה שניתן לדירה קובע מפורשות כי לא ניתן לבנות גלריה בדירה".
לטענת התובעים, קדם הוסיף קומה שנייה לדירה על חשבון הגלריה "ללא בירור תכנוני מוקדם בשאלה אם כלל ניתן להקים את הגלריה, וללא שהגיש בקשה לקבלת היתר בנייה לצורך בניית הגלריה"
עוד עולה מכתב התביעה שבתחילת 2011 התקשר שטרית בהסכם גם עם איל שריג לצורך פיקוח על עבודות השיפוץ והבנייה בדירה, שהחלו במהלך אותה שנה ונמשכו עד 2016. עלות עבודות השיפוץ עמדה על כ-27 מיליון שקל, כאשר האח גד השקיע כ-12 מיליון שקל מתוכם. אולם במהלך העבודה התגלעו מחלוקות מול שריג, ולטענת התובעים, בשנת 2015 הוא פוטר נוכח אי שביעות רצון מהתקדמות השיפוץ.
לפי התביעה, באמצע שנת 2015 העלה עורך הדין של התובעים את החשש כי הגלריה בנויה ללא היתר. "רק אז נתגלה לתובעים כי העבודות בדירה, ובניית הגלריה בפרט, דרשו קבלת היתר בנייה", נטען בתביעה. עוד עולה מהתביעה כי בשנת 2018, עת שטרית פנה לכמה גופים מממנים בבקשת הלוואה תוך שהוא מציע את הדירה כבטוחה להשבת הכספים, סירבו כל הגופים להעניק לו את ההלוואה בטענה כי השיפוץ בדירה נעשה ללא היתר בנייה, ולפיכך צפוי קושי במימוש מהיר של הדירה.
בתביעה נטען כי "במצב הדברים אליו נקלעו התובעים לא ניתן היה לתקן את הנזקים הדרמטיים של רשלנות קדם". לתביעה הם צירפו חוות דעת לפיהן, "אין ולא היתה דרך כלשהי להכשיר את עבודות השיפוץ שבוצעו בדירה". לדבריהם, הנזק המידי מכך הוא כ-27 מיליון שקל שעלה השיפוץ וירד לטמיון, "עקב רשלנות קדם ושריג ומעשיהם הבלתי חוקיים". בנוסף, נטען, "לא היתה כל דרך למכור את הדירה בשווייה האמיתי עקב חריגות הבנייה האדירות שבה, שדרשו למעשה את הריסת הדירה ובנייתה מחדש".
הניסיונות של האחים למכור את הדירה לא צלחו במשך תקופה ארוכה. "אף אחד מהקונים הפוטנציאליים לא רצה לרכוש את הדירה עם חריגות הבנייה רחבות ההיקף", הם טוענים. רק בפברואר 2021 נמכרה הדירה בהפסד עצום, ב-7.25 מיליון דולר, ששוויים היה כ-23.6 מיליון שקל. לפי התביעה, "לא רק שהקונה של הדירה לא נתן ערך כלשהו לשיפוץ שנעשה אלא בדיוק ההפך: הוראות הסכם המכר קובעות כי תוספות הבנייה ייהרסו על ידי הרוכש של הדירה – כאשר הרוכש נדרש להרוס את הדירה מהיסוד ולשפצה מחדש על חשבונו". לדבריהם, בכך נגרם להם הפסד גדול נוסף של 18.7 מיליון שקל.
בנוסף, נטען בתביעה, יש לחייב את הנתבעים גם בפיצוי עבור שווי השכירות בנכס מתחילת שנת 2016 ועד למכירת הדירה בתחילת 2021, כאשר לפי חישוב שמאי שהציגו מדובר בסכום של 68 אלף שקל בחודש – כלומר בכ-4 מיליון שקל לאורך כל התקופה. בנוסף דורשים האחים שקדם ושריג ישיבו להם, באופן חלקי, את שכר הטרחה שגבו מהם וסכומים נוספים עבור נזקים שלטענתם נגרמו להם מכל הפרשה. הסכום הכולל של הנזקים הנטענים בתביעה עומד על כ-59.5 מיליון שקל.
האדריכל: "פוטרתי כי לא הסכמתי להמשיך כך"
כפי שעולה עוד מהתביעה, בשנת 2016 כבר הוגשו בבית משפט השלום בתל אביב תביעות הדדיות בין האחים שטרית לבין שריג סביב מחלוקות כספיות שונות הקשורות בפרויקט וסיום היחסים בין הצדדים. שנה אחר כך הגיעו הצדדים לפשרה, שקיבלה תוקף של פסק דין והביאה לסילוק התביעות ההדדיות. אולם כעת בתביעה עולה טענה יוצאת דופן, לפיה אותו עורך דין שהגיש את התביעה בישראל לא היה כלל מוסמך לייצג את ארמנד שטרית, ועשה זאת ללא ייפוי כוח ממנו וללא מעורבות של האח גד, וחתם על הסכם הפשרה על דעת עצמו. על כן מבקשים האחים מהמחוזי לבטל את פסק הדין שקיבל את הפשרה, ולקבוע כי אין לו תוקף מחייב.
האדריכל פיצו קדם הגיב: "ברגע שהיה ברור שנעשות שם עבירות בנייה שהוא לא מתכוון להכשיר, הגענו לחילוקי דעות, ולכן פוטרתי מהפרויקט כי לא הסכמתי להמשיך כך"
לכתב התביעה צירפו התובעים חוות דעת של האדריכל אריה שילה, לפיה היתה חובה חוקית לקדם הוצאת היתר בנייה לעבודות שתוכננו ובוצעו בדירה; שקדם הוא מי שהיה צריך להגיש בקשה להיתר בנייה ולדאוג לקבלת היתר בנייה טרם התחלת עבודות התכנון והביצוע; ושלמעשה לא ניתן היה לקבל היתר בנייה לעבודות אלה.
לטענת התובעים, העבודות שבוצעו בדירה מגדילות את שטחה ואת השטח הבנוי במבנה כולו, ועל קדם היה לבדוק אם יש זכויות בנייה המאפשרות להגיש בקשה להיתר. אולם, נטען, "הוא התרשל ולא עשה כן, כאשר בפועל שטחי הבנייה במגרש כבר נוצלו עד תום. בנסיבות אלה הדבר מסכל מראשיתה את הגשת הבקשה להיתר. אילו היה נוהג קדם כאדריכל סביר, הוא היה בודק את שיעור זכויות הבנייה שנותרו בבניין, והיה מסביר לתובעים באופן מפורש – שלא רק שצריך היתר בנייה, אלא שהיתר בנייה כזה בלתי אפשרי להוציא משנוצלו במלואן זכויות הבנייה".
האחים הצרפתים מסכמים את התביעה בטענה לפיה שניהם חסרי ידיעה כלשהי בענייני תכנון ובנייה, והסתמכו באופן מוחלט על קדם ושריג, אשר פעלו, לטענתם, "ברשלנות רבתי ובניגוד לחוק".
פיצו קדם מסר בתגובה: "הטענות בכתב התביעה מופרכות והדברים יתבררו בבית המשפט. ברגע שהיה ברור שנעשות שם עבירות בנייה שהוא לא מתכוון להכשיר, הגענו לחילוקי דעות, ולכן פוטרתי מהפרויקט כי לא הסכמתי להמשיך כך, ואני מחזיק במכתב פיטורין ממזמין העבודה. אני תכננתי את התוכנית בידיעה ברורה שמכשירים את זה בהליך זה או אחר, אולם מרגע שהיה לי ברור שהוא לא מתכוון להכשיר את זה, היו בינינו חילוקי דעות והוא פיטר אותי. לכן הטענה שלו כלפיי היא מופרכת ולא נכונה, ולא נעשתה שום רשלנות מקצועית מבחינתי, ואראה זאת בהליך בבית המשפט".
אייל שריג מסר בתגובה: "עדיין לא קיבלתי את כתב התביעה, ואין לי מושג לגבי הטענות המדוברות".
