למה התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה של ערי המרכז
התחדשות עירונית במרכז היא הדרך להוסיף דירות, לשדרג תשתיות ולשמור על איכות חיים בלי להתרחב לשוליים
ערי המרכז בישראל חיות על קו התפר שבין ביקוש עצום למגורים לבין היצע קרקע מוגבל. במציאות הזו, הצמיחה כבר לא יכולה להתבסס על שכונות חדשות בשולי העיר בלבד.
היא חייבת להגיע מבפנים, דרך חידוש שכונות ותיקות, שדרוג תשתיות, יצירת מרחב ציבורי איכותי ובניית מלאי דירות עדכני שמתאים לצרכים של היום.
המרכז משתנה מבפנים ולא מתרחב החוצה
הסיפור של ההתפתחות העירונית במרכז הוא סיפור של צפיפות, תחבורה, תעסוקה ואיכות חיים. תל אביב ורמת גן הן דוגמה מובהקת לכך: ערים חזקות עם היצע בנייה מוגבל, שכונות ותיקות במיקום מעולה, ומערכות תשתית שנבנו לעידן אחר.
לכן יותר ויותר גורמים בשוק מזהים את פוטנציאל התחדשות עירונית בתל אביב כמפתח למתן מענה לביקוש, תוך שמירה על האופי העירוני והחוזקות הקיימות.
התחדשות עירונית אינה רק החלפת בניין ישן בחדש. מדובר בתהליך שמייצר שכבת ערך חדשה לעיר: דירות בטוחות ומודרניות, חיזוק מבנים, שיפור נגישות, הוספת שטחים ירוקים, מסחר שכונתי ותכנון שמתיישר עם כללי המשחק החדשים של עירוניות מתקדמת.
למה התחדשות עירונית הפכה לכלי הכלכלי החשוב ביותר במרכז?
במרכז הארץ, כל מטר בנוי משפיע על כלכלת העיר. פרויקטים של פינוי בינוי וחיזוק מבנים יוצרים מכפלת ערך: מצד אחד משפרים את איכות הדירות ותנאי המגורים, ומצד שני מגדילים את הכנסות הרשויות מארנונה ומאפשרים השקעה מחודשת במרחב הציבורי. זהו מנגנון שמייצר צמיחה לאורך זמן, לא רק קפיצה נקודתית.
היתרון הכלכלי בולט במיוחד כשמדובר בשכונות ותיקות. במקום להמשיך לתחזק תשתיות מתפוררות ולספוג עלויות תחזוקה ציבורית גבוהות, העיר מקבלת הזדמנות לרענן מערכות ביוב וניקוז, לשפר תאורה ומדרכות, להוסיף שבילי אופניים ופתרונות תחבורה ציבורית, ולבסס סביבת מגורים אטרקטיבית שמושכת אוכלוסייה חזקה ומשפרת את חוסן האזור כולו.
התחדשות עירונית כמענה לבטיחות ולחוסן עירוני
אחד המנועים המרכזיים שמזרזים התחדשות עירונית הוא נושא הבטיחות. חלק גדול מהמלאי הוותיק במרכז נבנה לפני תקנים מודרניים, ללא ממדים, ולעיתים גם ללא חיזוק מספק בפני רעידות אדמה.
התחדשות עירונית מאפשרת לקדם סטנדרט מגורים גבוה יותר, מה שמייצר תועלת ציבורית אמיתית שמורגשת בכל שכונה שמתקדמת בתהליך.
מעבר לכך, מבנים חדשים מאפשרים ניהול יעיל יותר של אנרגיה ומים, שילוב פתרונות הצללה, בידוד ואוורור, ולעיתים גם הכנה לתשתיות טעינה לרכב חשמלי. אלה מרכיבים שמשפיעים ישירות על הוצאות משק הבית ועל איכות החיים, ומחזקים את מרכז הארץ כמקום מגורים יציב ומתאים לעשורים הבאים.
מה מרוויחים בעלי דירות ומה מרוויחות הערים?
• בעלי דירות מקבלים דירה חדשה ובטוחה יותר, לרוב עם תוספת שטח, מעלית וחניה לפי התכנון
• השכונה נהנית משדרוג מדרכות, תאורה, גינון ומרחב ציבורי שמרגיש חדש
• עסקים מקומיים נהנים מתוספת אוכלוסייה ומרמת שירותים גבוהה יותר
• העיר מרוויחה מלאי דירות עדכני שמייצר תמהיל אוכלוסייה מגוון וחזק
• שוק הדיור מקבל היצע חדש במיקומים מבוקשים בלי לייצר פרבור
רמת גן כתמונת ראי של מגמת המרכז
אם תל אביב מציבה רף של ביקוש קבוע ומחירים גבוהים, רמת גן מציגה מודל משלים: עיר צפופה עם אזורי תעסוקה חזקים, קישוריות מעולה למטרופולין ותמהיל שכונות ותיקות שמהוות קרקע פורייה להתחדשות.
לכן, בשנים האחרונות יותר יזמים ובעלי דירות מכוונים לתהליכים של התחדשות עירונית ברמת גן, שמאפשרים לעיר לחדש בניינים ישנים, לשפר רחובות שלמים ולהמשיך להיות רלוונטית ונגישה גם למשפחות וגם לצעירים.
החיבור בין מגורים לתעסוקה הוא חלק מהסיפור. כאשר התחדשות עירונית מתבצעת נכון, היא לא רק מוסיפה דירות, אלא גם מתמרצת מסחר שכונתי, מוסיפה שירותים קהילתיים, ומייצרת רחובות פעילים שמפחיתים תלות ברכב פרטי.
מה מפריד בין פרויקט שמרים שכונה לבין פרויקט שמעמיס עליה?
בענף אומרים שהצלחה של התחדשות עירונית לא נמדדת רק בכמות הדירות החדשות, אלא במה שקורה ברחוב עצמו. פרויקטים שמקודמים נכון בוחנים חיבור למדרכות, לתחבורה ציבורית ולתנועה רגלית, כדי שהשכונה תרגיש מתפקדת ולא רק מחודשת.
התשתיות חייבות להגיע לפני הדיירים
רשויות במרכז מזהירות מפני מצב שבו מוסיפים מאות יחידות דיור בלי להכין את הקרקע. ניקוז, ביוב, חשמל ותאורה הם תנאי בסיס, אחרת העומס עובר מיד לתושבים ומייצר צווארי בקבוק שמוחקים את אפקט השדרוג.
בלי אמון דיירים אין קצב עבודה
עוד נקודה שחוזרת בשיחות עם יזמים ומנהלי פרויקטים היא אמון. תקשורת רציפה, שקיפות וליווי מקצועי הם לרוב ההבדל בין תהליך שמתקדם לבין כזה שנתקע לשנים.
למה זה מנוע צמיחה ולא רק פתרון דיור?
כשהתחדשות עירונית מתבצעת נכון היא מייצרת ערך רחב יותר מהבניין החדש: שדרוג שירותים ותשתיות, משיכת עסקים והשקעות, וחיזוק האטרקטיביות של אזורים שלמים. במרכז, שבו הקרקע מוגבלת והביקוש קשיח, זה הופך אותה לכלי המרכזי לצמיחה עירונית בעשור הקרוב.
מאת קבוצת גבאי
d&b – לדעת להחליט
