דירה בהנחה תקעה את שוק הדיור: הרוכשים על הגדר, המחירים עלולים לנסוק מחדש
שוק הדיור הישראלי מצוי כבר תקופה ארוכה במבוי סתום. מצד אחד, הציבור מחפש פתרונות שיאפשרו לו לרכוש דירה במחיר סביר. מצד שני, התוכנית הממשלתית דירה בהנחה, שבמקור נועדה לספק מענה לזוגות צעירים ולחסרי דיור, הפכה בפועל לגורם שמעכב את השוק כולו.
כיום, על פי הערכות עדכניות, קרוב ל־100 אלף רוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר וממתינים להגרלות הגדולות. מי שנרשם להגרלות בדרך כלל לא יחתום על עסקת רכישה של דירה בשוק החופשי, מאחר ואם מתבצעת עסקה הוא לא זכאי יותר להשתתף בהן. מדובר על 7,500 דירות מוצעות בלבד, כך שסיכויי הזכייה נמוכים מאוד.
כך, ההמתנה הזו מייצרת קיפאון חריג: משפחות שמסוגלות לקנות דירה בשוק החופשי בוחרות לדחות את ההחלטה מחשש לפספס את ההנחה הממשלתית. במקביל, קבלנים ויזמים מתקשים להעריך את הביקוש האמיתי, שכן עשרות אלפי לקוחות אינם פעילים בשוק, אף שהם בעלי יכולת רכישה.
הבעיה המרכזית: הרוב לא יזכה
על פי מספר הדירות המוגרלות, בהשוואה למשתתפים בהגרלות, רוב מוחלט מהם לא יזכה בדירה. המשמעות ברורה: עשרות אלפי משקי בית יישארו ללא פתרון, ימשיכו לרדוף אחר שוק ההיצע המצומצם וקרוב לוודאי שיחזרו אליו בבת אחת.
החזרה הזו צפויה להתרחש ברגע שהתוצאות יתפרסמו, כלומר תוך חודשים ספורים. כשהביקוש העצור ישתחרר בבת אחת, נוצר סיכון אמיתי לעליית מחירים מחודשת. זהו פרדוקס שמגלם בתוכו את כל בעייתיות התוכנית: היא נועדה לקרר את השוק, אך בפועל היא מייצרת תנודתיות חריפה ומאיימת להצית סבב חדש של עליות.
האשליה של הנחות
גם עבור מי שכן יזכה, התמונה לא בהכרח ורודה. נכון, דירה בהנחה מציעה הנחות משמעותיות על מחיר השוק, לעיתים במאות אלפי שקלים. אולם ההנחות הללו מגיעות עם מחיר נלווה: דירות באזורים פחות מבוקשים, פרויקטים שמתעכבים לעיתים שנים ארוכות עד לאכלוס, וגם מגבלות מכירה שמקשות על מימוש הנכס.
במילים אחרות, היא לא באמת פותרת את מצוקת הדיור במרכזי הביקוש, אלא רק דוחה את הבעיה.
היזמים והבנקים על קצות האצבעות
פחות פרויקטים יוצאים לדרך, פחות קרקעות נרכשות, והמערכת כולה נכנסת להמתנה. מצב כזה עלול להחמיר את משבר ההיצע, שממילא הוא הבעיה המבנית הגדולה ביותר של שוק הדיור הישראלי. אנשים לא קונים לא למגורים ולא להשקעה, כך שבפועל אם זה ימשיך, היזמים יפסיקו את הבניה העתידית שלהם, כי אין להם צורך להישאר עם מלאי דירות. ואז שוב נראה חוסר ביחידות דיור בעוד שנתיים, זה גלגל שמזין את עצמו או להיפך כשהוא נתקע, המשמעות היא שעוד שנתיים שוב נהיה בלופ של חוסר בדירות.
המסקנה הבלתי נמנעת
תוכנית דירה בהנחה אולי נולדה מתוך כוונה טובה, אך כיום ברור כי היא תוקעת את התקדמות השוק. קרוב ל־100 אלף משפחות נמצאות במצב של המתנה מלאכותית, והרוב המוחלט מהן יחזור בסופו של דבר לשוק הפרטי. השוק ייאלץ להתמודד עם גל ביקושים עצום בעת ובעונה אחת, דבר שעלול לייצר זינוק מחירים נוסף ולפגוע דווקא באותם זוגות צעירים שהתוכנית נועדה לסייע להם.
הפתרון האמיתי איננו בהגרלות ובאשליות של הנחות נקודתיות, אלא בהגדלה משמעותית של היצע הדירות, בנתינת משכנתאות זולות, פתרונות מימון זולים לזוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה, לצד, הסרת חסמים תכנוניים ובהאצת תהליכי הבנייה. עד שזה יקרה, שוק הדיור ימשיך לדשדש בין תקוות להגרלות לבין אכזבות בשוק החופשי, בזמן שהמחירים ממשיכים לזחול כלפי מעלה.
שרון דידי היא מומחית להשקעות נדל"ן
