"לצד מכירת דירות, אנחנו מתכננים איכות חיים וסביבה שנותנת מענה לצרכי הדיירים שלנו"
הקושי להתבלט בעולם הנדל"ן הוא ברור, ובכל זאת, ארי אוריאלי, מייסד ומנכ"ל חברת 'יחד נדל"ן', חושב אחרת על נדל"ן כבר שלושים שנה. וכך, האיש שעבורו המילה "מבצע" מזכירה לו דווקא את שירותו הצבאי ביחידה מיוחדת, ממשיך פעם אחר פעם להביא גישה ייחודית ולנסח מחדש את המושג "דירה", "לכל אדם מגיעה דירה שהיא מעבר ל 4 קירות ותקרה, דירה שהיא מעטפת לחיים טובים יותר. לנו כיזמים יש את הזכות ואולי החובה לשפר לדיירינו את איכות חייהם. זו תפיסת המגורים הנדרשת וכל השוק יעבור לשם, אחרת תפגע יכולת מכירת הדירות שלו" לשם כך פיתח את שיטת Life Zone לשיפור איכות החיים במתחמי מגורים
בזמן ששוק הנדל"ן בקיפאון, לאחרונה נערך כנס השקה סגור, לתושבי העיר מעלה אדומים, לפרויקט המגורים LIV- Life Zone המוקם בעיר. כ 250 איש השתתפו, ובסוף הערב 80 איש ביצעו הרשמה לרכישה בפרויקט. אחד הדברים הבולטים באותו הערב היה הצלחת הרעיון שמקדם ארי אוריאלי, אשר רואה בדירה הרבה יותר מ 4 קירות. אוריאלי רואה בדירה מקום שתכליתו לשפר את איכות החיים של דייריו, מקום שצריך לתת מענה הוליסטי לשיפור, ולו בקצת, של איכות חיי דייריו - יותר בריאות גופנית, יותר רווחה נפשית, יותר רווחה כלכלית ושיפור מערכות היחסים. זו לא בדיוק הפעם הראשונה שאוריאלי מצליח לשנות כללים שנדמו מובנים מאליהם. אוריאלי, אשר צבר ניסיון רב בתפקיד מנכ"ל חברת "תדהר בניה" אותה הצעיד קדימה לגבהים חדשים, ואשר הקים לאחר מכן את חברת "יחד נדל"ן" בה הוא משמש כמנכ"ל עד היום, לא הגיע להצלחה הזאת במקרה. היא פרי של יותר משלושים שנה של חשיבה שונה – אדם שבכל תחנה בקריירה שלו ראה את אותו הענף ושאל שאלות שאחרים לא טרחו לשאול.
האיש שחושב אחרת
כבוגר סיירת מטכ"ל ועם תואר בתעשייה וניהול ותואר שני במנהל עסקים, אוריאלי עשה את דרכו לעולם הנדל"ן עם שפה שונה מהמקובל, זו של מערכות, תהליכים ותרבות ארגונית המתמקדת - בין היתר - בקידום הממשקים שבין עולם הנדל"ן לתחום הטכנולוגי, כמו גם לבקרת איכות ולחוויית השירות שניתן ללקוחות. וכך, לאחר שנים של ניהול בתעשיית הנדל"ן והובלת חברת הנדל"ן תדהר להצלחה מסחררת, תוך ביצוע מהפיכת שירות בחברה אשר אומצה על ידי חברות רבות בענף הנדל"ן, הוא ייסד את חברת 'יחד נדל"ן' ב-2012, הפועלת היום עם צבר של כ-3,000 יחידות דיור. לאורך הקריירה עסק גם בפיתוח מערכת JustManage לניהול בנייה דיגיטלי. אבל נראה שכל אלה היו חלק מתהליך בבניית ההכנה לרעיון הגדול באמת, "אחת השאלות שליוותה אותי במשך שנים הייתה 'איך חיים בצורה טובה יותר?' כיצד מוצאים נוסחה שגורמת לאדם להרגיש טוב יותר בחייו", מספר אוריאלי, "קראתי הרבה ספרים, הקשבתי לראיונות ופודקאסטים על פסיכולוגיה ורוחניות, ניסיתי להבין מה באמת מניע אנשים, מה גורם להם לשגשג ולא לקמול. בשלב כלשהו נתקלתי בספר שכתב פיזיקאי שניסה לרשום את כל חוקי היקום על חולצת טריקו אחת ושאלתי את עצמי את אותה השאלה, האם ניתן לרשום גם את כל חוקי החיים על חולצת טריקו אחת?"
באחת ההכנות שלו לתחרות האיש ברזל, שבאמירת אגב הוא מדורג במקום הראשון בישראל בספרינט טריאתלון לקבוצת גילו, הוא הקשיב לעוד פודקאסט שדיבר על פילוסופיה ועל החיבור בין חומריות לרוחניות, וכך, באמצע הריצה, הכל התחבר לו. עלתה בו התובנה שכיזם נדל"ן הוא יכול להשפיע על חייהם של אנשים, "אני תמיד משתדל לראות דברים בצורה היקפית, נרחבת, והבנתי שכמי שבונה נדל"ן אני בעצם לא רק בונה רצפה, קירות, חדרים ודלתות, אלא גם מסגרת לחיים של אנשים, והמסגרת הזאת יכולה לשנות את החיים של הדיירים בצורה משמעותית. עם התובנה הזאת יצרתי לדרך לבניית את שיטת Life Zone"
"ארבע לבנים" לחיים טובים יותר
אחרי מחקר לא קצר, ארי אוריאלי פיתח כאמור שיטה, המוצעת גם ליזמים אחרים ליישום בפרויקטים שלהם. השיטה מבוססת על ארבעה תחומים שהמחקר המדעי מזהה כבסיסיים לרווחה ולאושר: קהילה ושייכות; בריאות גופנית; רווחה נפשית ומשמעות; וכלכלת הבית, "אם אין מספיק כסף קשה לייצר חיים טובים", הוא אומר בריאליזם, "אם אתה בודד, אם אתה חולה, אם אין לך משמעות, אפילו הדירה הכי יפה לא תעזור". הרעיון, הוא מסביר, אינו להוסיף עוד "פסיליטיס", כמו למשל חדר כושר, בריכה, ג'קוזי, גג מאובזר וכו'. אלה, בעיניו חשובים אך אינם בעלי ערך רב כאשר הם מגיעים ללא המעטפת של הצרכים האנושיים של כל אחד מאיתנו, "אתה יכול להיות או לגור במקום הכי יפה ולהיות הכי עשיר ועדיין להיות אומלל. מה שצריך זו מערכת הפעלה, שיטה שתעזור לאנשים להתמודד עם המציאות, אשר פעמים רבות יכולה להיות מאתגרת, ולהפוך להם את החיים לטובים יותר. להכניס דיירים לבניין מאובזר ללא בניה של קהילה זה כמו לשים קפה בכוס ללא מים. כלומר, המתקנים והמרחבים הציבוריים הם כלים. מערכת ההפעלה של הקהילה היא הרוח שמחייה את הבניין ואת תחושת האושר בבית".
יישום השיטה במתחם מגורים מחייב תכנון מההתחלה, כלומר לבדוק מי האוכלוסייה, מה השטחים שיוקצו לבניית הקהילה, לבחור את תוכנית הפעולה שתתאים לפרויקט ושתיושם על ידי מנהל הקהילה - אדם שתפקידו לבנות את הקהילה ולעורר חיים בתוך הבניין. אוריאלי חקר במשך תקופה כיצד יוצקים תוכן לחיי קהילה - הוא חקר קיבוצים, מושבים, בתי אבות ויישובים שמייצרים שגשוג חברתי והארכת חיים תוך שיפור איכותם. ממצאים אלה הפכו לבסיס המתודולוגי של השיטה, "כדי לייצר קהילה היא צריכה מנהיג או מנהל שמיישם מדיניות קהילתית, אשר מסייעת להצמחת שורשים ותשתיות בקהילה, באופן שמתאים את עצמו לצרכים השונים של חבריה".
למרות המורכבות של יישום תכנית הוליסטית ורב-תחומית, Life Zone דוגלת בכך שעבור היזם והלקוח היישום חייב להיות פשוט. הליווי של Life Zone מתחיל כבר בשלב תכנון פרויקט, דרך בניית הסיפור השיווקי שיקדם את המכירות כאשר בהמשך Life Zone מקימה את המעטפת לבניית הקהילה על סמך פרופיל הקונים, "לאחר האכלוס ממונה מנהל קהילה לתקופה של 18 חודשים אשר פועל בשיתוף מלא עם הדיירים. תפקידו כאמור ליצור את הקהילה בהתאם לתוכנית ושיטה סדורה אשר מקדמת בכל רבעון פעילויות, חיבורים, שירותים ותכנים שימושיים עבור דיירי הבניין", מסביר אוריאלי. לדבריו, הצד הקהילתי נתמך גם על ידי אפליקציה ייעודית שמחברת בין דיירי הפרויקט. למשל, אדם שמחפש לילדיו מורה פרטי יכול למצוא באפליקציה אדם שמציע שיעורים פרטיים שהינו חלק מהקהילה. או למשל, אנשים שמחפשים שכן שיבצע איתם פעילות ספורטיבית ימצאו אותו או אותה במפגש הכרות ספורטיבי שיזם מנהל הקהילה, "בניית יחסי שכנות טובים היא נדבך משמעותי בתפיסת העולם שלLife Zone , מחקרים רבים מראים ששכנים טובים הם פרמטר חשוב באושר שלנו", מסביר אוריאלי, "יש לנו הזדמנות לייצר את הקהילתיות באופן יזום ולא לצפות שהדבר יקרה לבד. היעד של מנהל הקהילה הוא ליצור בסיום 18 חודשי כהונתו רשת של מתנדבים כדי שהקהילה תדע לפעול גם באופן עצמאי, ללא עלויות תקורה גבוהות. חשוב לנו שנגיע למצב שבו הדיירים נכנסים למעלית ולא ירכינו ראש לכיוון הטלפון הנייד ו"יעלמו" כשאחד השכנים נכנס למעלית, אלא שיקדמו במאור פנים ושיחה את השכן שנכנס, או יסייעו לילד של השכן שנראה מבולבל. השינוי הקטן הזה מבטא את כל ההבדל".
גם לממד הכלכלי בשיטה יש מענה נרחב, החורג בהרבה מגבולות 4 הקירות של הדירה. בשיטת Live Zone המקודמת ב"יחד נדל"ן", מציעים לדיירים גישה ליועצים כלכליים, כמו גם אנשי מקצוע לניהול קריירה ותכנון פרישה, "אנשים עמוסים ונאבקים במגוון חזיתות וקשה להם להתמודד עם כל האתגרים היום יומיים. כאשר אני מנגיש עבורם כל כך הרבה פתרונות לאתגרים שלהם, והכל נמצא בתוך המרחב שלהם, אז אני נותן להם ערך ותוכן. זו הזדמנות להפוך את תפקיד היזם לכזה שהוא הרבה מעבר למסגור המצומצם של "ספק דירה", אלא להפוך למישהו שנותן מענה נרחב לצרכים של הדייר והופך את החיים שלו למרווחים יותר. זה מה שאנחנו מיישמים בפרויקטים שלנו וכך אנחנו הופכים את הדיירים שלנו לאנשים מאושרים יותר, תוך שאנחנו מספקים להם חיים נוחים וערך משמעותי להחלטה שלהם לגור בפרויקטים שלנו".
מעלה אדומים: מבחן המציאות
כאמור, הפרויקט הראשון שבו מיושמת שיטת Life Zone במלואה הוא מתחם מגורים של כ-250 יחידות דיור במעלה אדומים שיש בו שילוב של דירות למכירה ויחידות דיור למטרות מגורים בשכירות. הפרויקט כולל מועדון דיירים, חדר כושר, חדר ג'ימבורי, רופטופ, חללי פנאי וכו'. אוריאלי מספר שחשב על האוכלוסייה, על התכנון הקהילתי ועל מערכת ההפעלה כבר בשלבי התכנון הראשוניים, כאשר נתוני ערב ההשקה מוכיחים שהחשיבה הזאת לא נפלה על אוזניים ערלות. אוריאלי מציב את שיטתו בהקשר רחב יותר מנדל"ן בלבד. הוא מדבר על מגמות חברתיות עמוקות: עלייה בבדידות, ירידה בחוסן המנטלי והתנתקות חברתית, "האבולוציה של האדם לא מתקדמת בקצב שבו מתקדמת הטכנולוגיה", הוא אומר, "אנחנו אנשים שמחפשים קשר, חום, יחסים עם אנשים אחרים, שיש לנו תחביבים משותפים. הטכנולוגיה נותנת לנו הרבה כוח ואפשרויות חדשות, אבל גם לוקחת מיומנויות, שקט ואושר. עד כה זה התמקד במיומנויות הגוף ולכן יצרו חדרי כושר וספורט לפצות על זה. כעת הבינה המלאכותית פוגעת בשריר אחר - במוח שלנו וברווחה הנפשית שלנו. זה מרחב אחר לגמרי עם יתרונות רבים וגם סכנות גדולות מאוד. מתחמי ה Life Zone מקדמים את החיסון לסיכון. בעתיד, מי שימכור דירות יתחרה לא רק על המחיר, אלא גם על אלמנטים אחרים שמשפיעים על איכות החיים ויזם שידע לתת מענה מקיף ימכור יותר דירות. ברגע שאתה נותן עומק של איכות חיים, אתה נותן מוצר אחר לגמרי. בטווח הלא רחוק רוב השוק ינוע לקהילות ומי שיבין את זה מוקדם, ירוויח".
מהבנה רחבה זו, אוריאלי מציע את השיטה לכל יזם שמבין שדירה היום זה הרבה יותר מרצפה מרוצפת ו - 4 קירות. ניתן לחשוב שהנאמר פה מובן מאליו וקל ליישום. אולם לראייה, חדרי כושר ומועדוני דיירים בבניינים נותרים ריקים שנים ארוכות, קהילות לא נבנות שם ואיכות החיים לא משתפרת בעקבות ההשקעה בתשתיות אלה. בנוסף, מקומות בהם ניסו להביא מנהל קהילה חיצוני שיוביל הפעלות לדיירי המתחמים, לא החזיקו מעמד ומרגע שמנהל הקהילה יצא – גם קהילה דעכה. אוריאלי מדבר על שיטה שעוזרת לקהילה לבנות את עצמה מבפנים, כדי שתחזיק מעמד לאורך זמן ותדע להתאים את עצמה לצורכיה באופן מדויק תוך חיזוק עוגנים ב-4 תחומי התוכן לקידום איכות החיים. לדבריו, כבר כיום אנשים משלמים יותר לנדל"ן בשכונה אחת לעומת אחרת, רק בזכות שילוב מנצח של תשתיות וקהילה שמחזיקים לאורך זמן. אוריאלי מסכם "רוכשי הדירות של הדורות הצעירים תופסים את הדרך שלהם לחיות את החיים אחרת מהדורות הקודמים, ולכן אנחנו כיזמים צריכים להתאים את הפרויקטים לצפיות הלקוח החדש. איכות החיים שלהם היא הבסיס ליכולת למכור דירות ולעובדה שאנחנו כיזמים תורמים לעתיד טוב יותר".
מאת ארי אוריאלי, מייסד ומנכ"ל חברת 'יחד נדל"ן'
d&b – לדעת להחליט
