הקלות במס לקרנות השקעה במקרקעין (ריט)
החקיקה החדשה והחקיקה שבדרך מעודדות צמיחה והשקעה בישראל
פרק שני 1 לפקודת מס הכנסה, עוסק בקרנות השקעה במקרקעין. פרק זה קובע את הסדרי המס לקרנות השקעה במקרקעין, במטרה לאפשר למשקיעים הקטנים אפיק השקעה בנדל"ן מניב בישראל באמצעות קרן סחירה ושקופה, זאת ללא צורך ברכישת הנדל"ן עצמו וללא ידע ומומחיות. שני תיקוני חקיקה שאושרו לאחרונה בקריאה שניה ושלישית במליאת הכנסת, מעידים על ניסיון לעודד צמיחה והשקעה בישראל באמצעות שחרור חסמים ומתן הקלות לקרנות השקעה במקרקעין, תוך שמירה על אפיקי ההשקעה בישראל ויצירת תמריצים מיסויים. צעדים אלו חשובים במיוחד לטובת חיזוק ויציבות הכלכלה המקומית, במיוחד בימים אלה בתקופת לחימה רב זירתית, על כל המשתמע מכך.
תיקון משמעותי ראשון שאושר בכנסת, מטרתו הייתה להסיר חסמים מבניים משמעותיים שהיו קיימים עד כה בחקיקה ומנעו מקרנות נדל"ן להתפתח. החסם המרכזי הראשון, עוסק במגבלת הייזום. עד היום, קרנות השקעה בנדל"ן היו מוגבלות בהחזקת שיעור מצומצם מאוד של נכסים שאינם מניבים (עד 5% בלבד מסך הנכסים). חסם זה הביא לכך שקרנות נדל"ן נאלצו לרכוש כמעט אך ורק נכסים שהם כבר מוכנים ובנויים, ללא אפשרות ליזום ולהקים נכסים מניבים באופן עצמאי וללא אפשרות למקסם את ערך המקרקעין. לאחר התיקון, באפשרותן של קרנות נדל"ן להחזיק בשיעור רחב יותר של נכסי מקרקעין שאינם מניבים (שעלותם בעת הרכישה לא תעלה על 20% משווי כלל נכסי הקרן באותו מועד), ליזום ולמקסם את המקרקעין, כך שיניבו תשואה מירבית עבור המשקיעים.
חסם נוסף ומרכזי, שתוקן במסגרת החקיקה, עוסק בקרנות נדל"ן המשכירות מקרקעין לצרכי דיור להשכרה לטווח ארוך. עד היום, התקופות הקבועות בפקודה להשלמת בניית המקרקעין ממועד רכישתם, נקבעו לפרקי זמן עד 5 שנים (ובמקרים מסוימים, ניתן היה להאריך המועדים ל-7 שנים). פרקי זמן אלה היו קצרים מאוד ולא תאמו את המציאות העובדתית, שבמרבית המקרים הייתה תלויה בהליכי תכנון, אישורי וועדות, היקף פרויקט ונסיבות בלתי צפויות כמו מגיפה, מלחמה או אירועים ביטחוניים. נסיבות, שכלל אינם בשליטתן של קרנות ההשקעה במקרקעין. בתיקון החקיקה נקבע, כי בנוסף על התקופות להשלמת הבנייה הקבועות בחקיקה כיום, תהא סמכות למנהל מיסוי מקרקעין להאריך התקופות האמורות בפרקי זמן נוספים, תוך שיקול דעת עצמאי לבחון כל מקרה לגופו.
לאחרונה פורסם באתר רשות המסים, דו"ח הוועדה לבחינת חסמים והמלצות לתיקוני חקיקה לפרק שני 1. מדובר בוועדה מקצועית שכללה נציגים ממשרד האוצר: רשות המסים, אגף התקציבים והרשות לניירות ערך, שקמה מתוך הבנה, כי צמיחתן של קרנות הריט לא עלתה בקנה אחד עם הפוטנציאל הגלום בשוק הנדל"ן. במסגרת הדו"ח שהוגש למנהל רשות המסים, גובשו המלצות ליצירת מנגנונים לשיפור האטרקטיביות של מודל קרנות הריט הישראלי. בהתאם למסקנות הוועדה עולה, כי נדרשת רפורמה מקיפה בפרק קרנות הריט הקבוע בפקודה, תוך תיקון חקיקה, שיכלול בין היתר: החרגת מכירת דירות (לרבות דירות בבנייה) במיועדות לשוק החופשי, מגדר "הכנסה חריגה", באופן שיאפשר ודאות וכדאיות כלכלית לפרויקטים לאומיים בתחום הדיור. תיקון נוסף שמוצע, הינו הסדרת אפשרות למכירת נכסי מגורים מניבים בחלוף תקופת אחזקה קצרה, תוך שימור זכויות המס, לטובת הגברת הנזילות ועידוד צמיחתן של קרנות הריט. תיקון משמעותי נוסף שמוצע, הינו בהסדרת שינויי מבנה, בהתאם לחלק ה2 לפקודת מס הכנסה. מדובר בצעד משמעותי שנועד לאפשר לקרנות הריט למצות יתרונות לגודל ולהתייעל תפעולית. בדו"ח צוין, כי מהלך שכזה יחזק את חוסנן הכלכלי של הקרנות ויאפשר להן להגדיל את היצע הדיור והנכסים לטובת הציבור. הצעה נוספת לתיקון החקיקה שצוינה בדו"ח עסקה בהארכת מנגנון דחיית המס בגין העברת נכסים לקרן בתמורה למניות, זאת לטובת עידוד והזרמת נכסים מהשוק הפרטי.
לעמדתנו, תיקוני החקיקה שכבר אושרו בכנסת לעניין מגבלת הייזום והארכת תקופת מועדי השלמת הבנייה, מהווים את תחילתה של מגמה של רשות המסים, להרחבת הקלות לקרנות השקעה במקרקעין ושחרור חסמים משמעותיים הקיימים כיום בפקודה, על מנת לעודד צמיחתן של קרנות ריט בישראל. למעשה, דו"ח הוועדה מהווה המשך ישיר לתיקוני החקיקה ומגמה ברורה של רשות המסים למציאת פתרון למימוש פוטנציאל קרנות הריט שיטיב לציבור כולו. כאמור, מטרה זו מהווה אחת מהמטרות המובהקות של משרד האוצר לאורך השנים ובימים אלה, מקבלת משנה תוקף נוכח הצורך לחזק את הכלכלה ולעודד צמיחה והשקעה בשוק המקומי בישראל.
נוסיף ונציין, כי לדעתנו, דווקא עכשיו, זה הזמן והמקום להסיר מגבלות נוספות בפרק שני 1 ולהפחית את הנטל הרגולטורי, תוך ראייה רחבה לעידוד השקעות ולהמשיך לחולל צמיחה במשק.
*למען הגילוי הנאות יצוין, כי משרדו של הח"מ מלווה ומייצג קרנות השקעה במקרקעין, לרבות קרנות השקעה במקרקעין שבבעלותן "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה".
כל האמור לעיל, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל, עושה זאת על אחריותו בלבד.
מאת עו"ד (רו"ח) אהוד ברזלי ועו"ד לירון בן מאיור, אודי ברזלי עורכי דין.
d&b – לדעת להחליט
