איך להשקיע חכם בפרויקט התחדשות עירונית?
שוק ההתחדשות העירונית הפך בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים בענף הנדל"ן בישראל. מצוקת הקרקעות באזורי הביקוש, לצד הצורך בחיזוק מבנים ישנים ובהגדלת היצע הדירות, הובילו לעלייה משמעותית במספר הפרויקטים של התחדשות עירונית. עבור משקיע, איתור נכסים במתחמי פינוי בינוי ורכישתם יכולה להיות הזדמנות לייצר תשואה ניכרת, אך זירה מורכבת זו מחייבת הבנה מעמיקה של הסיכונים והסיכויים. במאמר זה נציג את הפרמטרים המרכזיים שעל משקיע לשקול ולבחון לצורך השקעה נבונה בשוק ההתחדשות העירונית בכלל ובפרויקטים של פינוי בינוי בכלל.
הפרמטר העיקרי בבחינת השקעה בפרויקט התחדשות עירונית הוא פוטנציאל עליית הערך של הדירה. אלא שטעות נפוצה של משקיעים היא להתעלם או לייחס משקל נמוך לבחינת הסיכוי שהפרויקט אכן יצא לפועל וללוחות הזמנים הצפויים, אשר עשויים לשחוק מאוד את הרווח הפוטנציאלי.
כיצד אם כן בוחנים את הסיכוי שהפרויקט יצא לפועל? השלב הראשון בבחינת ההשקעה בדירה במתחם של התחדשות עירונית, הוא ניתוח סטטוס הפרויקט. יש הבדל משמעותי בין מתחם שנמצא בשלבי גיבוש ראשוניים, לבין פרויקט שנחתם על-ידי רוב חוקי מבין בעלי הזכויות לבין פרויקט בו קיימת תב"ע מאושרת והוא נמצא לקראת קבלת היתר הבנייה לביצוע הפרויקט. ככל שהפרויקט מתקדם יותר (נחתם ההסכם על ידי היזם, התקדמות שלבי התכנון והרישוי וכו'), כך קטנה אי-הוודאות של המשקיע וכך מתקצרים גם לוחות הזמנים. מנגד, צריך לזכור, שגם פוטנציאל הרווח נמוך יותר, שכן השוק כבר מתמחר חלק מההשבחה הצפויה.
בחינת סטטוס הפרויקט. השלב המאתגר ביותר בפרויקט התחדשות הוא גיבוש הסכמות של כלל בעלי הזכויות. בלי הסכמת בעלי הזכויות לא יצא הפרויקט אל הפועל. על כן יש לבדוק את מספר בעלי הזכויות שחתומים על הסכם ההתחדשות העירונית והאם קיים "הרוב הדרוש" לקידום הפרויקט ואף לנסות למפות ולנתח את הסיבות בעטיין לא נחתם עדיין הסכם על-ידי כל בעלי הזכויות. גם ההיבט החברתי חשוב. פרויקט התחדשות עירונית אינו רק עסקת נדל"ן אלא תהליך קהילתי מורכב. מתחם שבו קיימות מחלוקות חריפות בין בעלי הזכויות עלול להתעכב במשך שנים. לעומת זאת, מתחם שבו קיימת נציגות דיירים מאורגנת ושיתוף פעולה רחב נהנה בדרך כלל מסיכויי הצלחה גבוהים יותר.
בדיקת זהות היזם. לא די להתרשם מהדמיות וממצגות אלא יש לבחון האם מדובר בחברה יזמית בעלת ניסיון מוכח בהובלת פרויקטים מורכבים? יש לבחון את מוניטין וותק היזם, מספר הפרויקטים אשר השלים בפועל, ניסיון בפרויקטים באותה העיר ואיתנות פיננסית. בנוסף, לא פחות חשוב מזהות היזם, הוא קבלני הביצוע עמם נוהג להתקשר היזם, שמשפיע על איכות הביצוע.
בדיקת התמורות והערבויות שניתנות לבעלי הזכויות לפי הסכם ההתחדשות העירונית. בניגוד לתזה הרווחת בשוק, ל'תמורות' יש חשיבות משנית. למעשה, היכולת של יזמים בשלב הזה להתחייב לתוספת מטרים לדירות מוגבלת מכיוון שבשלב הראשוני בו נערך המכרז לבחירת היזם עוד אין ודאות תכנונית. אם יזם מבטיח תמורה חריגה ביחס למקובל, זה מהווה תמרור אזהרה ועשוי לתקוע את הפרויקט למשך שנים ואפילו לגרום לפרויקט שלא לצאת אל הפועל. לאחר שבעלי הזכויות כבר בחרו ביזם הוא תמיד יכול לחזור לבעלי הזכויות ולבקש להפחית את התמורות עקב אילוצי תכנון ושיקולי רווחיות. עד אז, היזם פשוט ימתין ולא יקדם את הפרויקט.
לוחות זמנים. לוחות הזמנים הם נגזרת של סטטוס הפרויקט ושל התחייבויות היזם לפי הסכם ההתחדשות העירונית. משך חיי פרויקט התחדשות עירונית ממוצע נע בין חמש לשבע שנים בפרויקט של התחדשות בניינית ובין שמונה לעשר שנים לפחות בפרויקט פינוי בינוי. ככל שהפרויקט מתארך כך גם נשחקת עליית הערך בהיבט של תזרים המזומנים מההשקעה ושיעור התשואה הפנימי (IRR).
משקיע מנוסה בוחן גם את היבטי התכנון בפרויקט תוך מתן דגש גם לסביבה העירונית הרחבה. לא לכל פרויקט התחדשות עירונית יש אפשרות תכנונית ולא כל פרויקט יוצר השבחה זהה גם אם הוא מצוי באותה סביבת מגורים. בהקשר זה חשוב לבדוק, בין היתר, את המדיניות העירונית לגבי התחדשות עירונית בכלל ואת התמורות לבעלי הזכויות בפרט. מבחינה זאת יוכל משקיע ללמוד על ההתכנות התכנונית לפרויקט (שמשפיעה באופן ישיר על ההיתכנות הכלכלית) וגם לדעת מקדמית האם התמורות שמציע היזם סבירות או שנועדו רק למשוך את בעלי הזכויות לעסקה מבלי שיש לו אפשרות לעמוד בהן.
עוד בהיבט התכנוני, יש לבחון האם העירייה מקדמת השקעות בתחבורה, מוסדות ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. השינוי בשכונה כולה מייצר אף הוא עליית ערך, ולא רק הדירה החדשה שתתקבל בעתיד.
לבסוף, חשוב לזכור כי השקעה בהתחדשות עירונית היא מרתון ולא ספרינט. משקיעים רבים מתאכזבים כאשר הפרויקט מתעכב במספר שנים רב מעבר לתכנון המקורי. אולם מי שמגיע עם אופק השקעה ארוך, מבצע בדיקות עומק ומבין את שלבי התהליך, עשוי ליהנות משילוב נדיר של עליית ערך משמעותית ושיפור איכות הנכס. צריך לזכור גם שבניגוד לדירה רגילה להשקעה, פרויקט התחדשות עירונית חשוף לשינויים רגולטוריים ושינויים במדיניות העירונית, לעיכובים בקידום הפרויקט ולתנודות בשוק הבנייה ובעלויות המימון. לכן מומלץ להימנע מהשקעת חלק גדול מדי מההון בנכס אחד המבוסס כולו על הצלחת פרויקט עתידי.
בעידן שבו הקרקע באזורי הביקוש הולכת ואוזלת, ההתחדשות העירונית צפויה להמשיך לתפוס מקום מרכזי בשוק הנדל"ן. עבור המשקיע המתוחכם, ההצלחה אינה תלויה בזיהוי הדירה הזולה ביותר – אלא בזיהוי הפרויקט בעל הסבירות הגבוהה ביותר להפוך מחזון למציאות, בפרק הזמן הקצר ביותר.
d&b – לדעת להחליט
