יש להיזהר ממדרון חלקלק ומפגיעה בזכויות בעלי דירות בחוק שיקום נזקי המלחמה
מלחמת "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא" זימנו למדינת ישראל אתגרים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, בין היתר על רקע קריסת בניינים והצורך לשקם מחדש ובמהירות מתחמים שלמים שנפגעו.
ביוני 2025 הוקם על-ידי שרי האוצר, הפנים והשיכון, צוות בין משרדי לגיבוש פתרונות לשיקום מתחמי מגורים, הכוללים שינויים מהותיים בהליכי התכנון וההתחדשות העירונית במתחמים שיוכרזו כמתחמי שיקום, וזאת כדי לקדם בתחומם תהליכי התחדשות עירונית, שהינם "כורח המציאות" בהתאם לנסיבות המיוחדות שנוצרו במציאות בשטח.
בשל חשיבות הנושא, מליאת הכנסת אישרה בקריאה ראשונה את הצעת חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2025, שאמור להציע הסדרים תכנוניים וקנייניים מיוחדים, שיאפשרו לטפל בנזקי המלחמה באזורים שיוכרזו כמיועדים לשיקום.
תזכיר החוק גובש מתוך הבנה כי יש לפעול בלוח זמנים מואץ כדי להביא למענה מהיר לשיקום המתחמים הרבים שניזוקו במלחמה. ברם, יש תזכיר החוק כורך פגיעה בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות, ולפיכך יש צורך ליצור איזון בין הרצון בוודאות ומהירות לבין הצורך להבטיח כי הפעלת הסמכויות לפי חוק זה תיעשה רק עם קיומו של צורך ממשי, במשורה וצמצום בעת הכללת בניינים שלא ניזוקו בתוך המתחם שמיועד לשיקום ותוך צמצום הפגיעה בקניינם של בעלי הדירות.
אחת הסוגיות המרכזיות שמעורר תזכיר החוק נוגעת להפחתת רוב בעלי הדירות הנדרש לצורך קידום פרויקט של התחדשות עירונית ל-51% מבעלי הדירות, תוך מתן אפשרות בחוק לשלול את זכות הסירוב של בעלי הדירות לפרויקט התחדשות עירונית בדרך של מסלול פיצוי כספי (Buy Out) לבעל דירה שלא מעוניין להתקשר בפרויקט פינוי בינוי עם היזם.
להסדר המוצע יתרון גלום משמעותי שכן הוא מצמצם חסם עיקרי בפרויקטים של התחדשות עירונית - קבלת הסכמות בעלי הדירות לפרויקט - ומגדיל משמעותית את האפשרות להוציא פרויקט לפועל במהירות. בו בזמן ההסדר פוגע בזכות הקניין, שכן הוא מקטין את הרוב הנדרש על-פי החוק היום מ"רוב מיוחס" ל-51% ואף מוסיף אפשרות לכפות על בעלי דירות למכור את דירותיהם. משמעות הדבר היא שנפגעות אפשרות הסירוב וכוח המיקוח של בעלי דירות הסבורים שזכויותיהם מקופחות לדרוש פיצוי הולם.
סוגיה נוספת היא הסמכות שמוקנית למדינה להתערב בבחירת יזם מטעם בעלי הדירות כאשר אין רוב לקידום פרויקט פינוי בינוי. אותו יזם יחויב להציע לבעלי הדירות עסקת התחדשות עירונית לפי הסכמים ותנאים אחידים לכלל הדיירים או פיצוי כספי. כן ניתנה למדינה הסמכות להפקיע אזור שיקום באופן מלא או חלקי. סמכויות אלו פוגעות במובהק בבעלי הדירות, בזכות הקניין ובחופש החוזים שלהם, וכן באפשרותם לנהל משא ומתן על תנאי ההתקשרות עם יזם. ולכן חשוב לקבוע הסדרים המבטיחים שמימוש סמכויות המדינה כאמור מתבצע במשורה ובמידתיות ותוך הקפדה על צורך ציבורי דחוף וקביעת מערכת של איזונים ובלמים.
עניין נוסף הנזכר בתזכיר החוק הוא מקרה של "בנין סרבן" המסרב להצטרף למתחם התחדשות עירונית. השאלה העולה היא - האם דינו של "בנין סרבן" היא כשל דייר סרבן? ובאם מדובר בבניין שלם, שלא נהרס במלחמה, האם גם פה, ראוי להרחיב את סמכות המדינה להתערב בכדי לסייע לבניינים שכן נהרסו?
אלו שאלות שהתשובה להן אינה חד משמעית, קשה לקבוע להן כללים מגודרים מראש, ולכן חשוב שתינתן תשומת הלב לעומק הפגיעה, שהפיצוי יהיה הוגן, ושתמיד יהיה במידת האיזון הראויה.
ויתרה מזאת - קיים בחוק חשש ממשי למדרון חלקלק. בתזכיר החוק נקבע כי בתנאים מסוימים ניתן יהיה להחיל את הוראות החוק גם על מקרים נוספים, בהם עולה צורך דחוף לשיקום ופיתוח. כך למשל, ניתן יהיה להחיל את הוראות החוק על אירועים בהם קרסו מבנים שלא כתוצאה מנזקי מלחמה או שהמבנים שבהם מיועדים להריסה עקב סכנת התמוטטות. הוראה זאת פותחת פתח רחב ומסוכן, ועשויה לאפשר פגיעה קניינית רחבת היקף בבעלי דירות. כדי למנוע חשש משמעותי זה, נכון יהיה שההסדר המוצע בתזכיר יקבע כהוראת שעה בלבד, או לחלופין, שלא יורחב לאירועים אחרים, עד שלא תתבררנה השלכותיו ותוצאותיו של החוק.
החוק נועד למטרה חשובה וכמענה דחוף להרס הרב שנגרם במלחמה, ההסדרים שנקבעו בו נוגעים בליבת הקשיים בהוצאה לפועל של פרויקטים להתחדשות עירונית. ברם, חלק מההסדרים מרחיקי לכת, פוגעים בזכות הקניין של בעלי הדירות, ותוצאתם עלולה להיות פגיעה קשה באזרח הקטן. על כן, יש הכרח להכניס תיקונים מתאימים, בדמות מערכת של איזונים ובלמים, כדי להבטיח שהתועלת תהיה מרובה ושהפגיעה בדיירים, ככל שתהיה כזו, תהיה מינימלית ומידתית.
מאת עו"ד אדם רועה, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד כספי ושות' ועו"ד ציפי רוזנברג, שותפה ומנהלת ההתחדשות העירונית במשרד כספי ושות'
d&b – לדעת להחליט
