בשנה לא פשוטה בכלל לענף הנדל"ן, הנציג הראשון של התחום שהתברג במקום הגבוה ביותר ברשימה הוא שמוליק רופא, מנכ"ל קרן ריט 1. רופא מונה לתפקידו ממש כמה ימים לפני 7 באוקטובר ומיד נאלץ להתמודד עם הקיפאון בנדל"ן.
"בשנתיים שחלפו לא ביצענו הרבה רכישות של נכסים קיימים, אבל הצלחנו לשמור על נכסי הקרן ועל שיעורי תפוסה גבוהים בפריסה ארצית", הוא אומר, "אנחנו כן פועלים הרבה להשבחה של נכסים קיימים ויש לנו גם כמה נכסים בהקמה, בהם שותפות עם ביג להקמת ביג פאשן באשקלון. בעסקה נוספת השנה רכשנו זכויות במגרש סיפולוקס ביגאל אלון בתל אביב להקמת מגדל".
שמוליק רופא
גיל:
58
מגורים:
תל אביב
תפקיד:
מנכ"ל ריט 1
ותק בתפקיד:
שנתיים
דירוג קודם:
מתחת ל־50
ציון סופי:
8.13
מה ההשפעה של ההאטה שחווינו על הקרן?
"בתחום המשרדים, בתל אביב, מרגישים את הפגיעה בעיקר באזורים ותיקים כמו שדרות רוטשילד. באזורים המבוקשים כמו ציר מנחם בגין המחירים התייצבו על 150–160 שקל למ"ר, ואלה מחירים הגיוניים. אני לא מאמין במחירים של 200 שקל למ"ר כפי שראינו בתקופת השיא. מלאי הקרקעות המיועדות למגדלי משרדים במע"ר של תל אביב הולך ואוזל, ואני מאמין שבשנים הקרובות, אחרי שהמגדלים החדשים שנבנים כיום יאוכלסו, נראה חברות שייאלצו לעבור לאזורים שכיום מתקשים להשכיר בהם, כמו רמת החיל. הנגישות בתחבורה ציבורית לרמת החיל תשתפר מאוד כשהקו הירוק יגיע לשם. אנחנו מחזיקים באזור בשני מבנים עם תוכניות מאושרות אבל כרגע שמנו אותן במגירה, כי יש שם עדיין עודפים גדולים של שטחי משרדים.
"בתחום המסחרי, זיהינו הזדמנות במרכזים המסחריים השכונתיים. הרבה יזמי מגורים בונים גם שטחים מסחריים במסגרת הפרויקט והם לא מתמחים בהם ורוצים למכור. אנחנו ערוכים לנהל נכסים כאלה ולאחרונה השלמנו עסקה לרכישת 50% מהזכויות במרכז מסחרי שכונתי בנתניה. זה תחום שנמשיך להשקיע בו. אנחנו לא שחקנים גדולים ולא מתיימרים להיות כאלה בתחום המסחרי, אבל אנחנו כן יודעים להיות שחקן.
"בתחומי התעשייה והלוגיסטיקה, אנחנו מחזיקים במלאי נכסים בכל הארץ, ורואים התעוררות בתעשיות הביטחוניות - כשהצפון הוא אחד האזורים המובילים בכך. אנחנו מתכוונים להתחיל פרויקט להקמת מתקן לוגיסיטי בציפורית בנוף הגליל, ונגדיל אותו לפי קצב השיווק. אנחנו גם מזהים התייצבות במחירי הקרקעות ללוגיסטיקה. בעבר היו עסקאות ששיקפו מחיר של 5 מיליון שקל לדונם קרקע ללוגיסטיקה ותעשייה. לא ראינו בזה היגיון, והיום המחירים חוזרים ל־3 מיליון שקל לדונם.
"בשנת 2026 אני מעריך שנראה שיפור בנדל"ן. אנחנו רואים שהריבית התחילה לרדת ולאור המדד שיורד, הערכה שלי היא שהיא תרד שוב בקרוב. המצב הביטחוני הנוכחי טוב יותר מלפני 3 חודשים, החטופים כאן, המעמד של ישראל התחזק ביטחונית בעולם, אנחנו מדינה שלמדה לחיות לצד אירועים ביטחוניים".
מהם החסמים שמגבילים את פעילות הקרנות ואיך חוק הריטים שאתם מקדמים ישנה זאת?
"בכל העולם קרנות ריט פועלות באופן חופשי יותר, ובארץ יש עליהן הגבלות. מדובר בחוק בן 20 שנה שלא עודכן למרות הזמן הרב שחלף והניסיון שנצבר. החוק כולל מגבלות, שהיו אולי רלוונטיות אז, שכובלות את ידי קרנות הריט הבודדות שפעילות בארץ ולמעשה פוגעות ביכולתן להתחרות".
אילו מגבלות?
"למשל, האיסור לקנות שליטה בחברה ציבורית ולמזג את נכסיה לקרן הריט. מגבלה נוספת היא על היכולת שלנו ליזום: כיום אנחנו יכולים להשקיע ביזמות עד 5% משווי נכסי הקרן, ואנחנו רוצים להגדיל את זה ל־20%. אנחנו מקדמים את החוק באמצעות איגוד קרנות הריט, שחברות בו הקרנות הקיימות: סלע, ריט 1 ומניבים. עם התיקונים שגיבשנו כבר עברנו את הגורמים המקצועיים של רשות המיסים ורשות ניירות ערך, ואני מקווה שב־2026 נוכל לעשות לקדם את זה ולהרחיב את הפעילות".
מה ההצלחה העיקרית ומה הפספוס המרכזי שלך השנה?
"ריט 1 נרשמה למסחר ב־2006 ותחגוג בשנה הבאה את שנתה ה־20 כציבורית. אנחנו גאים להוביל את עולם הריטים בארץ ולהיות חברה מוכרת ומוערכת בשוק. לריט 1 יש כיום נכסים בשווי של כ־9 מיליארד שקל והיא מחלקת דיבידנד צומח למשקיעיה מאז הקמתה, וכל זאת במינוף נמוך, בהוגנות ובשקיפות. נמשיך לפעול כך גם בעתיד. מה שלא קרה עדיין ולכן יכול להיחשב כפספוס הוא שלא הצלחנו, עד כה, להביא לשינוי בחוק הריטים. עם זאת, באופטימיות זהירה אציין שפנינו קדימה, כשלאחרונה הסתיימה ברשות המסים עבודת ועדה בנושא בהמלצות חיוביות".
מיהו בעיניך המנהל המצטיין של השנה?
"חרף המלחמה, ההאטה בפעילות הכלכלית ויציאת המשקיעים מכאן, אסף רפפורט, מייסד WIZ, שדחה את הצעת הרכישה של גוגל בקיץ 2024 לפי שווי של 23 מיליארד דולר — הצליח להפוך משבר להזדמנות, כשחתם במחצית הראשונה של 2025 על עסקה בהיקף של 32 מיליארד דולר עם גוגל, תוך שמירה על עצמאות החברה ופעילותה. הוא צעיר כריזמטי, המשמש דוגמה לדורות היזמים הבאים".
מהו היעד המרכזי שלך לשנה הבאה?
"היעד המרכזי שלי הוא להמשיך לקדם את ריט 1 ואת הפרויקטים בפיתוח, ולהמשיך להוביל את ענף הריטים, בדגש על ריענון החוק, תוך הסרת החסמים שמפריעים למימוש פוטנציאל הענף".
איזה רגע מהשנה האחרונה לא תשכח?
"השנתיים האחרונות היו כאוטיות וקשות במדינת ישראל. ברמה האישית, התרגשתי מחזרת כל החטופים החיים והחללים שנותרו בעזה. נותר להחזיר את רן גואילי, החלל האחרון שלנו, ולהתחיל את תהליך הריפוי של המדינה. במישור העסקי, אני יכול לציין את התהליך המורכב, מכל הבחינות, שריט 1 עברה ברכישת מתחם סיפולוקס, בלב אזור הביקוש בתל אביב. המגדל העתידי שייבנה שם יהווה עם השלמתו קפיצה משמעותית נוספת בדרכה של החברה".
