האתגר האמיתי בפרויקטים הכוללים עירוב שימושים מתחיל הרבה לפני שרואים מגדל
פרויקטי עירוב שימושים נראים פשוטים על הנייר, אך מאחורי כל מגדל מסתתרת מערכת מורכבת של אתגרים הנדסיים, תפעוליים ותכנוניים. פרויקט The Blue Cliff בנתניה מדגים כיצד שילוב בין מלון, מגורים ובנייה על קו החוף מחייב פתרונות מתקדמים הרבה לפני שהבניין מתחיל להתרומם מעל הקרקע
בשנים האחרונות יותר ויותר יזמים פונים לפרויקטי עירוב שימושים - מגורים, מלונאות, מסחר ותעסוקה תחת מעטפת אחת. על פניו, מדובר בפתרון תכנוני וכלכלי נכון: ניצול מיטבי של קרקע, יצירת חוויית משתמש עשירה והשבחת נכסים. אבל מנקודת המבט של מי שמנהל את הביצוע בפועל, האתגר האמיתי בפרויקטים כאלה אינו מספר הקומות או היקף ההשקעה - אלא היכולת לייצר תיאום בין מערכות, צרכים ועולמות תפעול שונים לחלוטין, שצריכים לעבוד יחד - מבלי להפריע זה לזה.
פרויקט The Blue Cliff בנתניה, אותו אני מנהל, הן בצד התכנון והן בצד הביצוע הנו בפרויקט המשלב עירוב שימושים בהיקף של כ-800 מיליון שקל. הכולל מלון בן כ-200 חדרים בשטח של כ-19,400 מ”ר, לצד מגדל מגורים של 90 יחידות דיור בשטח של כ-25,200 מ”ר. הפרויקט כולל ארבע קומות חניון תת קרקעי, קומת לובי כפולה, שבע קומות מלון ומעליהן מגדל מגורים המתנשא עד קומה 32, מעליהן שלוש קומות טכניות נוספות.
המורכבות מתחילה מתחת לקרקע
רבים רואים את האתגר במגדל עצמו, אבל ההחלטות הקריטיות מתקבלות עוד קודם. במקרה שלנו, התהליך החל בהריסת מלון גליל הישן וביצוע דיפון סלארי, ולאחר מכן חפירה בשיטת Top-Down - שיטה הנדסית מורכבת המאפשרת עבודה במקביל בין שלבי החפירה והבנייה, תוך שמירה על יציבות הקרקע והדיפון.
בתהליך זה משולבות טבעות בטון שהן למעשה חלק מתקרות החניון העתידיות. בשני מפלסים מתוך ארבעת מפלסי החניון הן משמשות כבר בשלב מוקדם כאלמנט קונסטרוקטיבי פעיל. במפתח המרכזי משולבות קורות פלדה (סטראטים), התומכות במערכת הדיפון ומאפשרות התמודדות עם עומסים משמעותיים לאורך שלבי החפירה.
בפרויקט משולבים מגדל מגורים גבוה ומלון בעל מאפייני עומס שונים לחלוטין. באופן טבעי, עומסי המגדל גבוהים משמעותית מהעומסים במלון - דבר שעלול לייצר שקיעות דיפרנציאליות לאורך הזמן. כדי להתמודד עם האתגר הזה תוכננה מערכת ביסוס מורכבת הכוללת 184 כלונסאות לריסון הקרקע, שמטרתן לצמצם את פערי השקיעה בין חלקי המבנה. מעליהן תבוצענה רפסודות בהיקף כולל של כ-5,000 מ”ק בטון. זה אחד מסוגי הפתרונות שהדייר או האורח לעולם לא יראה - אבל הם בדיוק מה שמגדיר בניין איכותי לאורך זמן.
מבנה אחד - שתי מערכות חיים נפרדות לחלוטין
אחד העקרונות החשובים ביותר בפרויקט עירוב שימושים הוא להבין שמאחורי מעטפת אחת, למעשה מתקיימים שני בניינים שונים לחלוטין. ב-The Blue Cliff קיימת הפרדה מלאה בין המלון למגורים: מערכות מיזוג שונות, פירי מערכות עצמאיים, גנרטורים נפרדים, מערכות תפעול בלתי תלויות ותשתיות ייעודיות לכל פונקציה. במגדל המגורים, למשל, מערכות המיזוג מבוססות VRF, בעוד שבמלון - בהתאם לאופי התפעול - המערכת מבוססת מים וצ’ילרים.
אבל ההפרדה אינה רק טכנית. קיימת גם מורכבות תכנונית-ביטחונית: כיצד מונעים מעבר לא רצוי בין אזורי מלונאות למגורים? כיצד מייצרים נתיבי מילוט שעומדים בדרישות בטיחות אש מבלי לייצר פגיעה בביטחון ובפרטיות? אלו סוגיות שמחייבות תכנון מקדים מדויק, אינטגרציה בין יועצים ואפיון עמוק של מערכות בקרה ואבטחה.
לבנות בקו ראשון לים מוסיף שכבת מורכבות משמעותית נוספת. עומסי רוח משפיעים ישירות על מערכות החיפוי והאלומיניום, והמליחות הגבוהה מחייבת חשיבה אחרת על קורוזיה, בחירת חומרים, שיטות התקנה ואף אופן האחסון באתר. בפועל, משמעות הדבר היא שכל חומר, פרט ומפרט נבחנים תחת סטנדרטים מחמירים במיוחד - מתוך הבנה שטעויות קטנות בשלב הביצוע עלולות להפוך לבעיות תחזוקה משמעותיות בעתיד.
אחד האתגרים ההנדסיים המשמעותיים ביותר בפרויקט נובע מהעובדה שמגדל המגורים למעשה “יושב” מעל המלון, כאשר חלק מהעמודים המבניים שלו ממשיכים דרך קומות המלון. לכאורה, זה נשמע פשוט, אך במלון קיים פרוזדור מרכזי וחדרים משני צדדיו - דבר שלא תמיד מאפשר הורדת עומסים בצורה ורטיקלית ישירה ואופטימלית. כפי שמדגיש מנהל האזור של קן התור, אבי יעקובי, בפרויקטים מסוג זה נדרשת חשיבה הנדסית יצירתית שמאפשרת לתת מענה לאילוצים תכנוניים מורכבים, מבלי להתפשר על איכות הביצוע או על החזון האדריכלי של הפרויקט.
מאפיין הנדסי נוסף שבולט בפרויקט זה הוא יצירת שני חללים ציבוריים רחבים ורציפים - אולם האירועים בקומה מינוס 1 ולובי הכניסה שמעליו - שניהם במפתח נקי של כ-20 מטרים וללא עמודים כלל. האתגר היה משמעותי במיוחד נוכח העובדה שמעליהם מתנשא מגדל מגורים, המחייב העברת עומסים מורכבת ועמידה בדרישות קשיחות מחמירות. לצורך כך תוכנן פתרון קונסטרוקטיבי יצירתי המבוסס על מערכת קירות ניצבים הפועלים יחד לייצוב המבנה ולהעברת הכוחות בצורה יעילה ומדויקת. הגישה ההנדסית אפשרה לשלב בין חללים פתוחים ומרשימים לבין תקרות דקות ואלגנטיות, תוך שמירה על יעילות מבנית גבוהה ושפה אדריכלית נקייה ומודרנית - גישה שלדברי יעקובי משקפת את האופן שבו פרויקטים מורכבים מחייבים שילוב בין יצירתיות הנדסית, תכנון מדויק וחשיבה ארוכת טווח כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
גם קצב הביצוע חייב חשיבה אחרת. בפרויקט נבחרו מערכות תבניות עצמאיות ככל האפשר, לרבות מערכות הידראוליות, שמטרתן לצמצם תלות בעגורנים, לשחרר זמן לעבודות נוספות ולאפשר התקדמות גם בתנאי רוח וחורף מאתגרים.
בסופו של דבר, פרויקטים מורכבים של עירוב שימושים דורשים הרבה יותר מיכולת ביצוע. הם מחייבים שילוב בין הנדסה מתקדמת, תכנון מדויק, ניהול סיכונים, הבנת צרכי המשתמש וחשיבה עסקית ארוכת טווח. פרויקט The Blue Cliff המשלב מלון ומגורים על קו החוף בנתניה, ממחיש כיצד הצלחתו של פרויקט נמדדת לא רק באיכות הבנייה, אלא גם ביכולת לחבר בין מערכות, אנשים וצרכים שונים לכדי סביבת חיים ותפעול אחת, יעילה ואיכותית לאורך שנים.
מאת תומר לוין, מנהל פרויקט The Blue Cliff נתניה, קן-התור הנדסה ובנין בע"מ
d&b – לדעת להחליט
