מיהם המרוויחים הגדולים מהתחדשות עירונית?
מיהם המרוויחים הגדולים מהתחדשות עירונית?
בשנים האחרונות ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה וכל בעלי העניין יוצאים ממנו נשכרים, כל אחד בדרכו
ההתחדשות העירונית בארץ תופסת תאוצה ובהסתכלות גלובלית, מלבד סינגפור וסין, אין מדינות שיוצרות היצע משמעותי של דירות חדשות תוך הריסה של דירות ישנות כמו ישראל.
המנגנון של התחדשות עירונית הוא מנגנון של "ווין-ויין" עבור כולם. מצב שבו כולם יוצאים נשכרים: הרשות המקומית שמחדשת את התשתיות ואת מרכזי הערים הותיקים, ולא רק בהיבט של הבנייה. מרכזי הערים מאופיינים בדירות שיכון קטנות, שלא מתאימות לזוגות צעירים, האוכלוסייה מזדקנת, והאוכלוסייה הצעירה נודדת אל השכונות החדשות, מרכזי הערים מתיישנים ובתי הספר מתרוקנים. ההחזרה של האוכלוסייה החזקה למרכז העיר, מאיצה את הפיתוח באמצעות פתיחה של עסקים קטנים, בתי קפה וחנויות, ויצירה של קהילה ותרבות מקומיים. גם חברות הנדל"ן מרוויחות, בהעדר קרקעות זמינות לבנייה, בוודאי שלא במרכז הארץ, הם יוזמים פרויקטים חדשים ומציעים דירות למכירה בלב אזורי הביקוש.
עם זאת, המרוויחים הגדולים בפרויקטים של התחדשות עירונית הם בעלי הדירות. למרות כל היתרונות שאני אמנה בהמשך, עדיין ישנם בעלי דירות שמהססים להתחיל במסע של התחדשות עירונית וזה בהחלט מסע ארוך ומורכב, אבל מהניסיון שלנו באנגלאינווסט, אני יודע להגיד, שבסופו של דבר גם הדיירים שבתחילת הדרך היססו וחששו, ועדיין בחרו לבנות מחדש את הבניין שלהם, ברכו על ההחלטה הזו.
מבחינה כלכלית, התחדשות עירונית היא מקפצה עבור בעלי הדירות. ערך הדירה החדשה שהם מקבלים שווה הרבה יותר מערך הדירה הישנה שבבעלותם, ולעיתים הפער מגיע גם למאות אלפי שקלים. באיזה עוד אפיק השקעה, יכול משקיע לייצר כל כך הרבה כסף, בלי להשקיע אפילו שקל אחד? בעלי הדירות משקיעים הרבה מזמנם, בעיקר הוועד שמארגן את הפרויקט, יש גם הרבה מתח וחששות שנלווים לתהליך, אבל הדיירים אינם נדרשים לשלם מכספם עבור הדירה החדשה.
גם מבחינה אישית, בעלי דירות שרוצים לשפר דיור ולעבור לדירה גדולה יותר עם מרפסת, חניה ומעלית, נדרשים בשוק של היום להוסיף מאות אלפי שקלים כדי לשדרג את דירתם. בדרך של התחדשות עירונית אפשר לשפר דיור, להישאר בשכונה שלהם ובאותה הקהילה, מבלי להוסיף כסף בכלל.
הרווח הוא לא רק כלכלי, בעשרות פרויקטים שקידמנו עד היום, נפגשנו עם דיירים בגילאים שונים ורבים מהם בני הגיל השלישי. מטבע הדברים, סוג הבניינים שמתאימים להתחדשות עירונית, הם ישנים, ללא מעלית, חדרים קטנים ואינם מתאימים לדיירים בוגרים, בוודאי לא לדיירים עם נכויות. גם דיירים צעירים ומשפחות מרוויחים מהתחדשות עירונית, כאשר המשפחה גדלה והדירה לא מתאימה יותר, המטבח קטן, הסלון לא מתאים לאירוח, ואין מרפסת שהפכה להיות חלק מאוד חשוב בעידן הפוסט קורונה. בבניינים המזדקנים גם הצנרת מיושנת ויש נזקים של נזילות והצפות, מערכת החשמל אינה מותאמת לעידן המודרני וכמובן, אין חניות.
היתרונות עבור בעלי הדירות הם רבים ובכל זאת אנחנו נפגשים עם דיירים שמתנגדים לפרויקטים. חלקם הקטן מאוד הם דיירים סרבנים, שחושבים בטעות שככל שהם יסרבו יותר הם יקבלו תמורות גדולות יותר מיזם. זה אגב, אינו נכון, התמורות שוות ושקופות וכל הדיירים מקבלים תמורות דומות. רוב בעלי הדירות מתנגדים בגלל חששות טבעיים, הפחד מהלא נודע, חוסר רצון להשתתף במהלך המורכב הזה, לעזוב את הדירה שלהם ולעבור לגור בשכירות, זה לא פשוט, בוודאי לא לדיירים מסוגרים שרגילים לחיות באותה הדירה ואותה הסביבה במשך עשרות שנים.
כאן נבחנת היכולת של חברה יזמית מנוסה וחזקה, שמקשיבה לדיירים ויודעת לזהות את הפתרונות המתאימים. אם מדובר בדייר שחושש מהמעבר לבניין חדש עם שכנים חדשים, דייר שצריך עזרה לשכור דירה ולעבור אליה, או דייר שחושש לאבד את הדירה שלו. חברה מקצועית יכולה להציג פרוטפוליו גדול של פרויקטים ודיירים שכבר קיבלו את הדירות החדשות.
לחברה ותיקה יש את היכולת להתמודד עם שני חסמים נוספים בדרך לביצוע הפרויקט: החסם התכנוני והכלכלי. העבודה מול ועדות התכנון מהקומית והמחוזית פשוט יותר כאשר מולן עומד יזם שמכיר את דרישות התכנון, כזה שיודע להכין תוכנית שתיהיה מיטיבית לדיירים ולרשות המקומית. בהיבט הכלכלי ישנם יזמים שאין להם את הגב הכלכלי המספיק כדי להשלים את הפרויקט. בנק לאומי, מחזיק ב-20% מחברת אנגלאינווסט, וזו בטוחה מאוד משמעותית לדיירים, שבוחרים בנו לבנות את ביתם.
לבסוף אני רוצה לציין שיש עוד מרוויח להתחדשות עירונית והוא הציבור הישראלי. המחסור בדירות גרם לעליית מחירים דרסטית שרק הגדלת ההיצע תוכל לעצור אותה. ברחבי הארץ מקודמים מאות פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקף של עשרות ואפילו מאות אלפי דירות. המדינה מצאה פתרון לבנייה של כמות משמעותית של דירות.
מאת עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי, אנגלאינווסט
