שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
Dun
האדר מובייל דן אנד ברדסטריט duns100

תמ"א 38 בגלימה אחרת

המחסור הקריטי של דיור על המדף, מהווה הזדמנות פז לאחד את התמ"א 38 עם פינוי בינוי וליצור פתרון ראוי כלכלי למדינת ישראל

ישראל אברמוב 11:3308.03.20

מוגש מטעם DUN'S 100

 

ההחלטה של ממשלת ישראל במאי 2005 ליישם את תמא 38 באמצעי לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה הייתה נכונה ואפילו מתבקשת. ברם אולם, במהלך 15 השנה שחלפו מאז, עברה התמא גלגולים שונים ומשונים.

 

העובדה שהממשלה הטילה את יישום התכנית לפתחן של העיריות

והרשויות המקומיות יצרה בוקה ומבולקה. המטרה המקורית של התמא 38, לחזק מאות אלפי מבנים כנגד רעידות אדמה לא הושגה בחלק גדול מהמקרים, ובמיוחד באזורי פריפריה, שם הערכים הכלכליים של הפרוייקטים לא היו כדאיים, הן בשל ערכי קרקע נמוכים עד אפסיים והן בשל העדר ביקוש. התמא, לטוב ולרע, יושמה בראש וראשונה ב"פריים לוקיישן" במרכז הארץ, היכן שערכי הקרקע היו גבוהים והביקוש בהתאם. נושא התשתיות המשלימות, שצפ"ים, תשתיות כבישים, ביוב, מדרכות, מוסדות ציבור, גינון וכו', התבררו עד מהרה כעקב אכילס, ובמיוחד בערים דוגמת רמת גן שבהן יושמה התמא בקצב מהיר יחסית, וגרמה לצפיפות יתר, קריסת תשתיות תחבורה, בעיות חנייה, מחסור בבתי ספר, קופות חולים, מרכזים מסחריים וכיו"ב.

 

בהמשך לתמא 38/1, תוספת של שתיים וחצי קומות לבניין קיים, הוחלט בהמשך על תמא 38/2, הריסה ובנייה מחדש של בניין קיים. הצפי היה שתמא 38/2 תוכל במקרים רבים למלא את מקומו של הפינוי בינוי, להוסיף מאסה קריטית של דירות למתחם קיים וכו', כשבהמשך יתאפשר לאחד מגרשים ולבצע מקבצים של תמא 38/2. גם תקווה זו נכזבה במרבית המקרים.

 

ואם בפינוי בינוי עסקינן, אין ספק שהתמא 38, במקום לסייע, פגע באופן כזה או אחר במתחמי הפינוי בינוי שגם כך סבלו מעודף בירוקרטיה ותהליכים ממושכים עד אין קץ.

 

גם בתוך העיריות והרשויות המקומיות לא נוצרה דיפרנציאציה ראויה בין מתחם למתחם. לא נעשתה שום פרוגרמה רצינית או מיפוי של היתכנות מתחם כזה או אחר. הגישה מלכתחילה, ובכל הרשויות המקומיות, היתה כוללנית, שטחית ביותר, ובמקום לתעדף מתחמים שבהם ההתכנות גבוהה הרבה יותר, נתנו הרשויות לכוחות השוק לפעול באופן מאוד פרוביזורי, ובכך "פוספסו" לא מעט הזדמנויות קורצות לקידום מתחמים ותיקים ומתפוררים.

 

מעבר לכך, הממשלה פסחה כל העת על הסעיפים בהתנהלות מול הרשויות המקומיות. תחילה הטילה את הפתרונות באופן מוחלט לפתחן, וכשראתה שמדיניות זו לא תמיד מצליחה, ניסתה לסירוגין להתערב, פה ושם להבטיח תקציבים משלימים, לעיתים להתנות תקציבים בכך שאותה עיריה תקדם תמא וחוזר חלילה. ה"לקונה" הזו, כך מתברר בדיעבד, הפכה למוקש העיקרי בקידום התמא 38.

 

הפיאסקו הזה הגיע לשיאים חדשים בקיץ האחרון, כשהתנהל, לעיתים מעל דפי התקשורת, מאבק איתנים בין מנהל התכנון לבין מטה הדיור והרשות להתחדשות העירונית, האם להמשיך את התמא או לאו. סוף דבר נוצרה פשרה שהיתה "הרע מכל העולמות", להעניק המשך מנדט לתמא 38 לעוד שלוש שנים, מה שרק הגביר את הבוקה והמבולקה.

 

מכל הסיבות לעיל, ונוספות שיריעה זו קצרה מלהכיל, הנני מציע להתעשת ולראות נכוחה את הפוטנציאל העתידי של התמא 38, בין אם יהיה מדובר באותו שם או שמא "אותה הגברת בשינוי גלימה".

 

דווקא התקופה הקרובה, בה קיים מחסור קריטי של דיור על המדף, מהווה הזדמנות פז לבצע מהלך נועז ולאחד את התמא 38 עם הפינוי בינוי. מדובר בפעולה פשוטה בתכלית של איחוד מגרשים סמוכים ושינוי תב"ע, שיאשר ב"מיני מתחמים" של מקבץ בניינים לבצע את התמא 38/2 במתכונת מורחבת שתגיע לעיתים אף לכדי מאות דירות חדשות.

 

פעולה שכזו, אדגיש, כרוכה בהנחיית ממשלה אל הרשויות המקומיות למפות במדוייק את כל אותם מתחמים, בכל עיר ועיר, שמאפשרים איחוד מגרשים שכזה ובכך לייצר אלפי, ובהמשך אף רבבות יחידות דיור חדשות מידי שנה. אדגיש כי היתרון בכך הוא בעקיפת כל הבירוקרטיה האינסופית הכרוכה בהליכי הפינוי בינוי במתחמים גדולים, המגיעה לעיתים אף לעשרות שנים.

 

יצירתיות היא בסופו של דבר שם המשחק. כך, למשל, קורה בגבעת אולגה, תב"ע המאפשרת בינוי פינוי וקידום אלפי דירות חדשות בה אנחנו מעורבים, ובאותה מידה אפשר גם אפשר להחיל יצירתיות שכזו לגבי פתרונות עתידיים שישלבו את הפינוי בינוי עם תמא 38/2 המורחבת.

 

בד בבד, לטעמי, לא צריך לבטל לאלתר את תמא 38/1, ובמיוחד במקומות שבהם לא ניתן לאחד מגרשים וכן קיים ביקוש בקרב הדיירים הותיקים לחידוש הבניין, הרחבת הדירות ותוספת שתיים וחצי קומות, מעלית, מרפסות, חניות וכיו"ב. מקומות כאלה קיימים בשפע, ובמיוחד במרכזי הערים הצפופות ואין שום סיבה שבעולם לעצור הליכים אלה.

 

ועוד נקודה חשובה: לפלא בעיני הכיצד מקבלי ההחלטות, הן בממשלה, אולם גם בשלטון המקומי, לא נקטו במהלך השנים האחרונות, ובמיוחד במחצית השנה האחרונה מאז החילו את ההחלטה לקצוב את התמא 38 לשלוש שנים, החלטה כאמור בעייתית לכשעצמה, לא טרחו עד כה לא למצוא חלופה מתאימה, אולם גם לא להסביר, לא לציבור היזמים והקבלנים, קל וחומר לציבור הרחב, מה הולך לקרות בעתיד הנראה לעין.

 

מחדל זה , לטעמי, הכניס את שוק הדיור, שנמצא ממילא בשנתיים-שלוש האחרונות בפרשת דרכים, לבלבול גדול פי כמה וכמה. זה בא לידי ביטוי, למשל, בהקצנה של מספר עיריות, דוגמת רמת גן ולאחרונה אף עירית חולון, שגזרו, שלא בצדק, סייגים חמורים ביותר עד כדי עצירה מוחלטת בפועל של התמא38. אני סבור שמוטלת עלינו, היזמים והקבלנים המובילים את הפרוייקטים של התחדשות עירונית, ובכלל, לקחת את המושכות לידיים ולדחוף הן את הרשויות המקומיות, ובראש וראשונה את הממשלה, אל חוף מבטחים. זאת אם אכן אנחנו חפצי חיים לשוק הדיור.

 

מאת ישראל אברמוב, מנכ"ל, אלד פסגות יזמות ונדל"ן בע"מ