מי עוד מעכב פרויקטי בנייה?

לאחרונה, ניתן לבקשת עיריית פתח תקווה צו ביניים המונע המשך ביצוע עבודות בנייה מכוח היתר תקף להקמתם של 12 בנייני מגורים הכוללים 600 יחידות דיור, שכן לא נתקיימו התנאים שנקבעו בתוכנית, ולא בוצע שדרוג של קווי הביוב.

טענות היזמים אליהם הצטרפה עיריית גבעת שמואל, לכך שהאחריות לביצוע עבודות התשתית היא של תאגיד המים והביוב של פתח תקווה (אשר כזכור היא זו שביקשה את צו המניעה), וכי בפועל המשך ביצוע העבודות (להבדיל מאכלוס הפרויקט) לא יעמיס על תשתיות הביוב – נדחו.

החלטה זו חושפת את אחת הבעיות הקיימות במימושם של פרויקטים. פעמים רבות אנו נתקלים בתוכניות, אשר מתנות הוצאת היתרי בנייה כתלות בהקמתן של תשתיות תומכות. לדוגמה, הוראה בתוכנית שמתנה את מימוש זכויות הבנייה המותרות בהשלמת ביצוע צומת או הרחבת רחוב, הנחת תשתית ביוב, חיבור למתקן טיהור שפכים ועוד.

במרבית המקרים עמידה בתנאים מחייבת השלמתם של מיזמי תשתית רחבי היקף, ביצוע תשתיות עירוניות, ולעיתים השלמת התנאים כרוכה בעלויות גבוהות, כגון במקרים בהם נדרש לבצע טיהור קרקע.

במקרים אלה, אין ליזם כל יכולת לקדם את השלמתם של אותם תנאים ואין ביכולתו לבצעם בעצמו. כך, נדרש היזם להמתין משך זמן ארוך ביותר, לעיתים אף מספר שנים, עד למועד בו יבוצע התנאי הנדרש על ידי הגורם המוסמך.

להרחיב את הסמכות

הצורך בקביעת תנאים מעין אלו ברור. הקמתם של פרויקטים ללא התשתיות הנדרשות פוגעת באיכות החיים של דיירי הפרויקט ושל תושבי האזור בכללותו (אף אחד לא רוצה לגור במקום בו הביוב עולה על גדותיו, או מקום בו עומסי תחבורה בלתי סבירים מונעים נגישות לשכונה). מנגד עיכוב במימוש זכויות בנייה מוקנות לתקופה ארוכה פוגע במטרה של הגדלת הצע הבנייה, ופוגע ביזם אשר אינו יכול ליהנות מפירות השקעתו תוך שהוא נושא לרוב בעלויות מימון רכישת הקרקע.

בניית תשתיות בקרית גת (ארכיון) צילום: אלעד גוטמן יש עתיד

במסגרת הרפורמה בחוק, הוסמכו מוסדות התכנון המחוזיים והארציים לתת היתר בנייה גם אם לא נתקיימו תנאים מוקדמים הנוגעים בסלילת דרכים או בהקמת תשתיות, אם שוכנע מוסד התכנון כי ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים. אנו מציעים להרחיב את הסמכות, במידה מסוימת, גם לוועדה מקומית, מקום בו התנאי נקבע בתוכנית בסמכותה. מלכתחילה תוכניות בסמכות הוועדה המקומית הן מוגבלות בהיקפן, ויש להקנות סמכות זו כשמדובר בתנאי למטלה עירונית ולתשתית עירונית.

אולם אין בכך די, אנו סבורים שיש לתת מענה לבעיה זו עוד בשלב אישור התוכנית, תוך מתן סמכויות למוסדות התכנון וקביעת מועדים והקצאת תקציבים להשלמת אותן מטלות.

כך, מקום שבתוכנית מוגדרת מטלה המהווה תנאי למימוש זכויות (כולן או חלקן), יש לקבוע כבר בהוראות התוכנית את

המועד להשלמת אותה מטלה, לתת סמכות לאשר חלופות במידה ולא תבוצע עד לאותו מועד, ולהבהיר מיהו הגוף האמון על השלמתה. כך, תגבר הודאות וכן במידה שלא תושלם המטלה במועד, יהיה בידי היזם בסיס לנקיטה בהליכים.

בנוסף, כבר בשלב אישור התוכנית יש להקצות מקורות תקציביים למימוש אותם פרויקטים. כך, ימנע המצב בו לא מצויים בידי הגוף המבצע, מקורות תקציביים לביצוע המטלות.

המדינה, כידוע לכולנו, מתמקדת היום בהגדלת היצע הדירות כחלק מהמאבק במחירי הדירות. התניית מימוש זכויות בנייה בביצוע מטלות על ידי גורם שלישי מהווה גורם מעכב משמעותי במימוש היצע הדירות הקיים "על הניר" ואנו סבורים, כי הצעותינו יכולות ליתן פתרון מסוים אשר יקל על חסמים משמעותיים אלה.

הכותבים הם תמר מגדל, עו"ד שותפה, ראש מחלקת התכנון והבנייה במשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות' ומשה פולאקביץ, עו"ד במחלקת התכנון והבנייה במשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות'