המוכר הסתיר מידע מהותי וטען שהקונה אחראי חלקית, העליון דחה הטענה

המוכר מכר דירה פגומה. הקונה הצהיר בחוזה שבדק את הנכס, אך לא עשה כן. האם ניתן לייחס לו "אשם תורם", שיפחית מהפיצוי שהוטל על המוכר? בית המשפט העליון השיב לאחרונה בשלילה. לצד התשובה השלילית של השופטים נעם סולברג וחנן מלצר, נכתבה גם דעת מיעוט של השופט אליקים רובינשטיין, עובדה שעשויה לפתוח פתח לדיון נוסף.

ותחילה העובדות: הזוג עיני ביקש למכור לזוג שיפריס בית מגורים ביהוד. חוזה המכר כלל הצהרה של המוכרים שהנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה שקיבלו, וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה כלשהן או על פגם נסתר בנכס. בחוזה נכללה גם הצהרת הקונים שבדקו את הנכס ואת הרישום והתכנון ברשויות. אלא שחודש לאחר שהדירה נמסרה לרוכשים התגלו נזילות מים ועובש מתחת לריצוף. הרוכשים גילו שהקומה השנייה של הבית כלל אינה מופיעה בהיתר הבנייה.

השופט חנן מלצר צילום: יאיר שגיא

המוכרים טענו שהדבר לא דווח כדי לחמוק מתשלום ארנונה עבור הקומה השנייה. הרוכשים שהוסיפו לחקור גילו בנייה חריגה ללא היתרים ופנו לבית המשפט לבטל את החוזה ולתבוע פיצויים. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה וביטל את החוזה. הקונים חויבו להשיב את מחיר הבית ששולם, 394 אלף דולר, וכן בפיצויים של 355 אלף שקל.

התחרות כאן היא בין שני המצבים הידועים - "ייזהר הקונה" מול "ייזהר המוכר" בעניין חלוקת הסיכויים והסיכונים ביניהם. שלושת שופטי העליון הסכימו שהתנהגות המוכרים היתה פסולה, אבל רובינשטיין סבר גם כי "יש ליתן ביטוי מה לדרך שבה כלכלו המשיבים (הרוכשים - מ"ג) את ענייניהם, שהיה בה משום אשם תורם חוזי מסוים".

"אשם תורם" היא דוקטרינה לחלוקת אחריות בין הפוגע לנפגע כששניהם תרמו לנזק ולא עשו די למניעתו. הדוקטרינה מוכרת בדיני נזיקין וביטוח, אבל החלה בהדרגה לחדור גם לדיני החוזים. השאלה היא אם ניתן להחילה על חוזה למכירת דירה, שכפוף לא רק לעקרון תום הלב החוזי הכללי, אלא להוראה ספציפית - סעיף 16 לחוק המכר. בדיוק בנקודה זו נחלקו השופטים. שופטי הרוב קבעו שמדובר בסעיף קוגנטי (מחייב, שלא ניתן להתנות עליו) ומשום כך אין להטיל אשם על הרוכשים. "בעימות שבין מוכר־מפר שידע או שהיה עליו לדעת בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות

שאותן לא גילה לקונה - לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) - יד הקונה על העליונה", כתב מלצר, והוסיף כי אפילו אם מדובר בדיני נזיקין שבהם מוכרת תורת האשם התורם, היא אינה חלה בעוולת תרמית.

נקודת המוצא של רובינשטיין שונה. הדגש שלו הוא על התנהגות הקונים. "פנייה פשוטה לרשויות, שההיגיון מחייב שתיעשה כשאדם רוכש לו בית במיטב כספו, היה בכוחה לסייע למניעת הפרשה", כתב השופט ותהה: "היש מקום לשלילה גורפת של עקרון אשם תורם בנסיבות של אי־התאמה בממכר שהקונה לא ידע עליה אף שבבדיקה פשוטה יכול היה לגלותה?". המחלוקת יכולה להניב דיון נוסף וגם סיכוי לעמדת המיעוט. ייתכן שדעת הרוב צודקת מבחינת התוצאה, אבל הנימוק שפוטר את חוק המכר ממדיניות משפטית כללית מקובלת ונהוגה ראוי בהחלט לבירור נוסף.