המטרו יעבור לכם על יד הבית? "מי שרוצה פיצוי חייב לפעול עכשיו"

ערך הדירה של נעמה – שהבניין שבו היא נמצאת אמור היה בכלל להשתדרג במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית – צנח, וגם מכירה שלו כבר אינה על הפרק. בימים אלה נכנסת נעמה לתהליך משפטי ארוך שיצריך כוחות נפשיים ומשאבים כלכליים רבים, אך לדבריה, "מגיע לי פיצוי ואני נחושה לקבל אותו".

נעמה היא רק אחת מיני רבים שדירותיהם יושבות בדיוק על התוואי המתכונן לקווי המטרו –פרויקט התשתיות הגדול ביותר שמקודם אי פעם בישראל, וצפוי לחלוש על פני למעלה מ-20 רשויות מקומיות ולכלול שלושה קווים ועשרות תחנות בגוש דן, בשרון ובשפלה - ובאחת מצאו את עצמם בסיטואציה מורכבת ומרובת נעלמים. מהן האפשרויות העומדות בפניהם? עו"ד ינור ברטנטל מומחה בנדל"ן, ועו"ד רויטל אפלבוים מומחית בתכנון ובנייה ממשרד ויינברגר ברטנטל עורכי דין, עושים סדר. 

עבודות הרכבת הקלה. סנריו דומה צפוי גם בפרויקט המטרו צילום: עמית שעל

הגשת התנגדות

"חשוב קודם כל להבין כי יישומו של פרויקט המטרו בשטח ייקח לפחות עוד כעשור, כך שניתן להמשיך ולהתגורר בדירה או להשכירה לפחות עוד כמה שנים טובות. גם אם הבניין ייהרס בסופו של דבר, יש מספיק זמן להתארגן ולמצוא חלופה ראויה", מסביר עו"ד ברטנטל.

"ברמה הפרקטית, הצעד הראשון והמיידי הוא הגשת התנגדות לתוכנית, וכדאי להזדרז כי לכל קו מטרו יש מועד מוגבל להגשת התנגדויות. בשלב הזה כבר מומלץ לערב עורך דין שיתניע את ההליך המשפטי, ילווה וייעץ. עורך הדין נדרש להיות כל העת עם היד על הדופק, להכיר את לוחות הזמנים הרלוונטיים להתקדמות הפרויקט ולהתעדכן בכל שינוי או התפתחות תוך כדי תנועה. 

"אחריותו של עורך הדין היא גם לגייס צוות מיומן של אנשי מקצוע, ובראשם שמאי ו/או מהנדס תשתיות, שילוו את התהליך בתחום התמחותם. על השמאי או המהנדס לבדוק את התוכנית לעומק ולהציע אלטרנטיבה תכנונית שתמנע הריסה או פגיעה פוטנציאלית אחרת במבנה או המבנים לגביהם הוגשה ההתנגדות. כמובן ששיתוף פעולה כקבוצה של כמה בעלי דירות מאותו הבניין, המתחם או השכונה יוזיל עלויות לכל דייר בנפרד, אך גם אם בעלי הדירות לא מצליחים להגיע להסכמות, ניתן וכדאי לפעול באופן פרטי".

דיון בהתנגדות

"בשלב הבא יפורסם מועד לדיון בהתנגדויות, העתיד להיערך במקרה הזה, לאור מורכבותו ולאור מסת ההתנגדויות הנרחבת הצפויה, בפני הרכב בראשות חוקר מטעם משרד הפנים", ממשיך ברטנטל. "לאחת שמיעת הטענות מגיש ההרכב את המלצותיו לוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות (ות"ל), הממונה על פרויקט המטרו, וזו מקבלת החלטה אם לקבל את ההתנגדות, אם לאו, והאם לדרוש שינויים בתוואי התוכנית ובהוראותיה. 

"צריך להביא בחשבון שפרויקט בעל חשיבות לאומית כמו המטרו לא עתיד להתבטל בגלל התנגדות נקודתית כזו או אחרת, וגם אם יתרחש עיכוב כלשהו, סביר להניח שבמוקדם או במאוחר התוכנית תאושר. ניסיון העבר מוכיח כי בתים כבר נהרסו בגלל מסילות רכבת, ולכן במידה שההתנגדות תידחה, יש להפנות את הפוקוס לזירה הכלכלית ולדיון סביב סוגיית הפיצויים".  

עו"ד ינור ברטנטל

הגשת תביעת פיצויים

"עם אישור התוכנית, נפתח בפני בעלי הדירות חלון הזדמנויות של עד שלוש שנים להגשת תביעת פיצויים המגובה בחוות דעת שמאית", מפרטת עו"ד אפלבוים. "התביעה מוגשת לוועדה המקומית הרלוונטית, כשהגוף העיקרי המפצה הוא חברת נתיבי תחבורה עירוניים (נת"ע), המופקדת על ביצוע הפרויקט ומולה מתקיים המשא ומתן על גובה הפיצוי. נת"ע ערוכה לשלם פיצויים וכדאי לנסות קודם כל את ערוץ המשא ומתן מולה, לפני שפונים לערוצים אחרים.

"מרבית הפיצויים ניתנים בגין ירידת ערך המקרקעין, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. במקרה של המטרו, שינוי הייעוד של הקרקע הופך את בית המגורים למסילה, והיות ולתשתיות יש ערך נמוך משמעותית מנכס בשוק החופשי, הרי שהפגיעה הכספית בבעלי הדירות היא משמעותית. מעבר לכך, מרגע אישור התוכנית הנכס הופך למעשה לנכס לא סחיר. ברור כי אף אחד לא יבקש לרכוש מבנה הצפוי להריסה, והדברים מקבלים משנה תוקף כאשר הדירה נרכשה להשקעה.

"הדברים מורכבים עוד יותר אם הדירה או הבניין היו מיועדים להליך תמ"א 38 או פינוי-בינוי, ושערכם אמור היה לעלות עקב כך. סעיפים 78-77 לחוק התכנון והבנייה, אשר פורסמו לנכסים סביב תוואי המטרו, מאפשרים אמנם למוסד התכנוני למנוע את מימושן של תוכניות בנייה מאושרות, כך שפרויקטים שכבר נכנסו לצנרת יוקפאו. כאן אנו רואים כי בחלק מהמקרים הרשויות המקומיות עצמן כבר נכנסו לתמונה ומתכוונות להתנגד.

לדברי אפלבוים, "בהמשך הדרך כשמועד תחילת העבודות על הקרקע מתקרב, ניתן לתבוע פיצוי נוסף, בסדר גודל מצומצם יותר, וזאת בגין הפקעה – כלומר לקיחת הנכס, כששווי הקרקע במקרה זה מחושב מרגע שהדירה תהפוך למסילה, כך שסכום הפיצוי פה נמוך באופן יחסי. יש להדגיש כי במרבית המקרים מצליחים בעלי הדירות להגיע להסכמות עם נת"ע המגלמות הן את הפיצויים בעקבות ירידת הערך, והן את הפיצויים בעקבות הפקעת הנכס, כשנת"ע בהחלט מוכנה להכניס את היד לכיס ולפצות. 

"אם הצדדים לא הגיעו לעמק השווה וגובה הפיצוי שפסקה הוועדה המקומית אינו מספק את בעלי הדירות, קיימת האפשרות להמשיך את הליכי תביעות הפיצויים בהתאם לדין, כשהמשמעות היא כמובן התארכות נוספת של התהליך ולוחות הזמנים".

עו"ד רויטל אפלבוים צילום: רותם שביט

פנייה לבית המשפט

"מסלול חליפי העומד בפני בעלי דירות הוא פנייה לבית המשפט בבקשה להוצאת צו מניעה שיעצור את התקדמות התוכנית", אומרת אפלבוים. "על פי רוב, בתי המשפט אינם ששים לשנות החלטות של מוסדות תכנון ואינם רואים עצמם כערכאות ערעור על פעילותם, ולכן את העניין הזה חשוב לקחת בחשבון לפני שפונים לאפיק הזה".

"השורה התחתונה", מסכמים ברטנטל ואפלבוים, "היא שתוכנית המטרו כבר כאן, ובעלי הדירות נדרשים לפעולה. עליהם להתאזר באורך רוח ובסבלנות רבה, כי התהליך כאמור הולך להיות סיזיפי וממושך, כשהיבטים רבים שעד כה לא נלקחו כלל בחשבון עוד יקבלו ודאי ביטוי בהמשך הדרך, יאטו ויסרבלו עוד יותר את התקדמות הפרויקט. עד קבלת הפיצוי תחלוף תקופת זמן ממושכת, ואת כללי המשחק הללו חובה על בעלי הדירות להפנים".