בנייה חדשה, פסטורליה ישנה: תמ"א 38 משנה את רמת החייל
השכונה הוותיקה מרעננת את מבניה, כשאחת ממובילות התהליך היא חברת תנופה בעיר המקדמת בה שורה של פרויקטים: "העובדה שההתחדשות העירונית מתבצעת באופן מהיר ובפרק זמן קצר יחסית, עתידה להקפיץ את ערכה הנדלני של רמת החייל בתוך שנים ספורות"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
תל אביב, אחת הערים המובילות והעסוקות בתחום ההתחדשות העירונית, סוגרת עוד שנה של עשייה ענפה. באופן טבעי, מופנית תשומת הלב אל טבורה של העיר ורבעים 3 ו-4 - בהם זכויות הבנייה הוגדרו ב-2018 לאחר עשור של תכנונים, במה שידוע כ"תוכנית הרבעים". בו בזמן גם באזורים נוספים של תל אביב, התנופה בהחלט מורגשת.
אחד המוקדים המתפתחים של התחדשות עירונית הוא רובע 2 (רובע צפון-מזרח), המאכלס כ-55 אלף תושבים ומאגד את שכונות הדר יוסף, מעוז אביב, תל ברוך, נאות אפקה, רביבים, צהלה, גני צהלה, רמות צהלה, המשתלה, שיכון דן, נווה שרת, ישגב ורמת החייל. ברובע מקודמים כיום כ-20 תוכניות של התחדשות עירונית – כך לפי העירייה – הכוללות תוספת של כ-7,300 יחידות דיור חדשות לכ-2,600 יחידות הדיור הקיימות.
מיזמי הבנייה ברובע 2 משתנים מאזור לאזור, בהתאם לאופי הבנייה והמרקם השכונתי. בעוד בנווה שרת פרויקטים של פינוי-בינוי הם אלו שנותנים את הטון, הרי שרמת החייל הסמוכה מזוהה דווקא עם מיזמים של תמ"א 38. ואמנם, השכונה שמוכרת בעיקר בזכות תעשיית ההיי-טק ומתחם התעסוקה והמסחר שבתחומה, היא בראש ובראשונה שכונת מגורים ותיקה, שנוסדה לפני כ-70 שנה.
"בדומה לשכונות ותיקות נוספות בתל אביב, גם רמת החייל זקוקה למתיחת פנים. חלק מהמבנים הוקמו בה לפני עשרות שנים והתשתיות התיישנו – כל אלה מחויבים בהתחדשות", מדגיש אלקבץ. "העירייה מייחסת חשיבות רבה לנושא, כשצביונה של רמת החייל, המאופיינת בבנייה נמוכה, מתאים יותר למיזמי התחדשות עירונית במתווה של תמ"א 38 – ולכן גם לא מקודמים בה פרויקטים מתחמיים של פינוי-בינוי. העירייה תקפיד כי כל פרויקט של התחדשות עירונית יתנהל באופן אחראי ושקול, תוך ראייה סביבתית ועירונית מקיפה".
שומרים על המורשת
אזור המגורים של השכונה, השוכן בין הרחובות דבורה הנביאה בצפון, ראול ולנברג בדרום ובמזרח, ומשמר הירדן במערב – מתחדש כעת בהדרגה, כשאחת ממובילות התהליך היא חברת "תנופה בעיר" מקבוצת רם אדרת. החברה פועלת ברמת החייל מזה מספר שנים וחתומה על מיזם התמ"א ברחוב ניסן כהן 3א'-5א', שכבר הושלם בהצלחה.
"הפרויקט הזה הוא בעצם כרטיס הביקור שלנו ברמת החייל", מסביר ירדן גילן, שותף ומנכ"ל משותף בחברה. "בעקבותיו פנו אלינו בעלי דירות נוספים בשכונה וביקשו שנסייע בקידום התחדשות עירונית גם בבניינים שלהם. אנחנו מכירים היטב את ה-DNA של רמת החייל ואת הצרכים של התושבים כאן, ובזכות הניסיון שצברנו והאינטראקציה ההדוקה מול גורמי העירייה, אנו יודעים בדיוק מה גבולות ההתחדשות העירונית בשכונה – כלומר מה אפשר לבנות ומה לא, ואיך לגבש פרויקטים שגם ייצרו סביבת מגורים איכותית וגם ישתלבו עם האופי והמורשת שלה".
הפרויקט בעולי הגרדום 24-22. דירות גדולות מהממוצע ומרחב תמרון לדיירים הדמיה: 3dvision
בניגוד לשכונות אחרות בתל אביב, רמת החייל מתאפיינת בצפיפות נמוכה, כשגם המבנים החדשים צפויים להמשיך את המגמה. "לא יהיו פה מפלצות מרובות קומות, אלא בנייה נמוכה של עד חמש קומות", מרחיב גילן. "רמת החייל היא שכונה במובן הטוב של המונח, עם הווי וחיי קהילה שוקקים. בזמן שבלא מעט מקומות הקונספט הזה הולך ומתעמעם, ומשפחות מתרכזות רק בארבעת קירות הדירה, פה התושבים רוצים לבלות יחד וליהנות מהשטחים הציבוריים הפתוחים והריאות הירוקות שמצויות בשפע".
פרויקט הביכורים המוצלח הוא כאמור רק הסנונית הראשונה בפרויקטים שמקדמת תנופה בעיר ברמת החייל. ברחוב הרוגי מלכות 12-10 הולך ונבנה בניין חדש הכולל 21 דירות במקום שני מבנים בני עשרות שנים. בהתאם לחזון החברתי עליו מדבר גילן, בסמוך לפרויקט הקימו תושבי השכונה גינה קהילתית שהפכה לאחד ממוקדי המפגש הפופולריים בסביבה.
מתחת לרדאר
ובינתיים, לא רחוק משם, ברחוב עולי הגדרום 24-22, כבר רושם מיזם נוסף של החברה ציון דרך משמעותי. בשבוע שעבר נהרסו במסגרת תמ"א 38/2 שני מבני רכבת ישנים בני שמונה דירות (ראו סרטון), כשאת מקומם יתפוס בניין מודרני עם חמש קומות ו-24 דירות חדשות.
תכנונו של הבניין החדש מתכתב היטב עם שוק התעסוקה המשתנה של עידן הקורונה. "הדירות בפרויקט גדולות מהממוצע, כך שלדיירים יש מרחב תמרון משמעותי", מרחיב גילן. "יש פה אפשרות ליצור חללי עבודה או למידה, ובתקופה הזו יש לעניין חשיבות גדולה".
תמהיל החדרים בבניין החדש כולל דירות 5 חדרים בשטח של 141-135 מ"ר ולצידן דירות פנטהאוז בנות 3 חדרים, כשכבר עכשיו הפרויקט מושך לא מעט עניין. "זה פרויקט שפונה לקהל רחב – משפרי ומצמצמי דיור, מתל אביב עצמה ומהמעגלים הרחוקים יותר", מפרט גילן. "מגיעות לכאן משפחות שמבקשות להתגורר בעיר הגדולה, ליהנות משכונה אינטימית ופסטורלית, כשמוקדי הבילוי והפנאי של מתחם התעסוקה נמצאים במרחק נגיעה. בהקשר הזה יש להוסיף כי גם מבחינה תחבורתית נהנית השכונה מנגישות מצוינת, כשבשנים הקרובות עתידה לעבור בסמיכות אליה הרכבת הקלה, ולהצטרף לעשרות קווי האוטובוס הפועלים באזור".
ירדן גילן, שותף ומנכ"ל משותף בחברת "תנופת בעיר". "מכירים היטב את ה-DNA של רמת החייל" צילום: דודי מוסקוביץ החיבור בין תנופה בעיר לרם אדרת, בא לידי ביטוי גם בפרויקטים ברמת החייל: על הבנייה אחראית רם אדרת - חברת מובילה ועתירת ניסיון, בעלת סיווג ג'-5 למגורים - אשר מביאה את סטנדרט הבנייה ואת מערכות הבקרה המתקדמות של החברות הגדולות גם למיזמי ההתחדשות בשכונה התל אביבית השלווה.
"בכל מה שקשור בהתחדשות עירונית, סביב המיזמים שמקודמים ברמת החייל אין יותר מדי יחסי ציבור ופרסומים, ולכן אוכלוסיות שאינן מהאזור פחות מכירות את השכונה - אבל בשטח אנחנו כבר רואים את השינוי", מבהיר גילן. "מבני השכונה הוותיקים מתחלפים בהדרגה בבנייני בוטיק חדישים, כשפוטנציאל הדיור פה בהתחדשות עירונית הוא בסך הכל מוגבל. בעלי הדירות בשכונה מבינים שמי שלא יפעל עכשיו, עלול להחמיץ את הרכבת".
"להערכתנו, העובדה שההתחדשות העירונית פה מתבצעת באופן מהיר ובפרק זמן קצר באופן יחסי, עתידה להקפיץ את ערכה הנדלני של רמת החייל בתוך שנים ספורות", צופה גילן. "שכונת הראשונים ושכונת חרוזים ברמת גן הן דוגמאות בולטות לשכונות שעברו תהליכים דומים והמחירים בהן זינקו. לרמת החייל צפוי עתיד דומה".
הפרויקט ברחוב עולי הגרדום 24-22 – תעודת זהות
המיזם: התחדשות עירונית - הריסת מבנה רכבת ישן והקמת בניין חדיש במקומו עם חמש קומות ו-24 דירות
המיקום: שכונת רמת החייל, צפון-מזרח תל אביב
התהמיל: דירות 5 חדרים ופנטהאוזים של 3 חדרים
המחירים: החל מ-4.5 מיליון שקל לדירות ה-5 חדרים, החל מ-4.3 מיליון שקל לדירות הפנטהאוז
האכלוס המשוער: בעוד כשנתיים
החברה היזמית: "תנופה בעיר" מקבוצת רם אדרת
החברה מבצעת: רם אדרת הנדסה אזרחית בע"מ
ב"כ הדיירים: עו"ד יהודית שחם
ב"כ יזם: יריב בר דיין משרד עורכי דין
אדריכל הפרויקט: משרד HQ ARCHITECTS
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
