צביקה ברוט: "נעודד יזמים לקדם תמ"א 38 בבת ים – אבל בתנאים שלנו"
בעיריית בבת ים מודאגים מסיומה הקרב של תמ"א 38, ואומרים כי אם מינהל התכנון לא יגבש לעיר תוכנית חליפית, הם יעשו זאת בעצמם. מנכ"ל TCI38, יאיר פנחסי: "הדרך לשיפור פניה של בת ים עוברת בהגדלת היצע הדירות"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
בעיריית בת ים, מהערים הצפופות בישראל, מבינים כולם כי התחדשות עירונית היא בגדר הכרח. לא מדובר רק בשיקום ורענון המבנים הוותיקים, שרבים בהם הוקמו לפני עשרות שנים, אלא בפרויקטים בעלי משמעות חברתית לעיר שאוכלוסייתה היא המבוגרת ביותר בישראל.
וכך, אף שבחירתו של צביקה ברוט לראשות העיר בשלהי 2018 סימנה גם שינוי במדיניות – צמצום היקפי הבנייה למגורים לטובת פיתוח מוקדי תעסוקה, מסחר ומלונאות – מיזמי ההתחדשות העירונית הוסיפו להתרבות דווקא.
נתונים: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
"נדהמתי מכמות התלונות"
"אצלנו בעיר 70% מהבניינים הם ישנים, הצפיפות גבוהה מאוד ולא בכל מקום ניתן לבצע פינוי-בינוי, שזו העדיפות הראשונה מבחינתי", אומר ראש העיר בת ים, צביקה ברוט. לדבריו, "במקרים בהם התושבים כלואים בבניין שלא מתאפשר בו ביצוע הליך של פינוי-בינוי, אנחנו כן נאשר תמ"א 38 וזאת על אף הבעתיות שהתוכנית יוצרת – הן במסלול של הריסה ובנייה והן בחיזוק, אף שבמשורה. תמ"א 38 בבת ים מתבצעת בצורה מידתית, כדי לאפשר גם לאותם בניינים להתחדש ולהתמגן".
ברוט מתייחס גם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה על גניזת תמ"א 38 בעוד כשנתיים, ומדגיש כי "אנחנו נהיה בקשר עם מינהל התכנון לראות האם יהיה מענה חליפי לתוכנית לקראת 2022. במידה ולא, נדע לתפור חליפה ייחודית לעיר שלנו. הבעיה המרכזית הטמונה בתמ"א נוגעת לענייני התשתיות ולכן אנחנו נרצה לחייב את היזמים להפריש יותר שטחים לצורכי ציבור. אנחנו נרצה ללכת גם על אפשרות של ניוד זכויות, כדי לאפשר את חידוש הבניינים הישנים – זו החבילה שבת ים צריכה".
ברוט לא מופתע מנתוני הרשות שלפיהם משך הזמן להוצאת היתר בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 בעיר עומד כל כ-3.5 שנים, ויש לו גם בשורה לשחקני ההתחדשות העירונית הפועלים בעירו: "כשנכנסתי ללשכת ראש העיר, נדהמתי מכמות התלונות על משך הוצאת ההיתרים. לכן נקטנו בשורה של צעדים, ובהם הבאת אנשי מקצוע הממוקדים נקודתית בנושא הזה. אני רוצה לפרוש שטיח אדום בפני יזמים ודיירים שרוצים להגיע אלינו, אבל לא נאשר כל תוכנית בהתחדשות עירונית, אנחנו נגד השתוללות הבנייה שהיתה בעיר ואנחנו נמתן את זה. זה יהיה בתנאים שלנו, ומי שירצה להתקדם יתקדם בהליך מהיר".
כעיר שרק חמישית מתושביה עובדים בתחומה, מבקש ברוט להפוך את בת ים לעיר שתספק אלטרנטיבה תעסוקתית לשכנה מתל אביב ותמצב את עצמה כמוקד מסחר ותעסוקה מוביל – ולא פחות חשוב, תגדיל את מקורות ההכנסה לעירייה. עוגן משמעותי בחזון הזה עתיד לשמש אזור המסחר והעסקים החדש, כשבקנה גם תוכנית להקמת מרינה משותפת לעיר ולראשון לציון, אשר תשים את בת ים על המפה גם בהביט התיירותי.
"אחת הבעיות המרכזיות במשיכת צעירים לעיר קשורה לתחום התעסוקה", מפרט ברוט. "אנחנו רוצים שהבת ימים יעבדו בבת ים, ולכן החזון שלי הוא לקדם את אזור העסקים המתפתח של העיר, שבקרוב נתחיל גם למתג אותו. פעלנו למתן שם את תוכניות המגורים ושמנו דגש על עירוב שימושים – 30% מגורים והשאר תעסוקה, מסחר, מלונאות וגם היי-טק, מה שעד היום אין בעיר שלנו. תוך חמש שנים כבר נראה את השינוי ובעוד 10 שנים זו כבר תהיה מהפכה".
ראש העיר בת ים, צביקה ברוט צילום: ראובן קפוצ'ינסקי
ביקוש אדיר
דבריו של צביקה ברוט מעוררים תמיד עניין רב בקרב היזמים הפועלים בעיר, ולא תמיד זוכים להסכמה מלאה. יאיר פנחסי, מנכ"ל TCI38 אחת החברות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית בבת ים, אומר כי הוא אינו מסכים שאופציית הפינוי-בינוי עדיפה לעיר: "כשמדובר ברחוב שלם או בפינת רחובות, אכן קל יותר לבצע פרויקט פינוי-בינוי, בוודאי מבחינת הביצוע והחיבור לתשתיות הקיימות. אך אם לדוגמה מדובר בשני בניינים סמוכים הנמצאים בלב השכונה, סביר להניח כי לא ניתן יהיה לבנות מגדלים גבוהים מספיק כך שהפרויקט יהיה כדאי כלכלית, ובאופן שהוא לא יהווה נטע זר בתוך השכונה.
"מבחינה זו, עם תכנון נכון ותוספת מספיקה של זכויות, עדיף לבצע תמ"א חיזוק, שאם מבוצעת נכון היא מחזקת ומחדשת הבניין כך שיראה כמו בניין חדש".
האם נכונה גישתה של העירייה שמעודדת מתחמי תעסוקה ומסחר על פני מגורים?
"אני בהחלט מבין את גישתה של העירייה שמעודדת מתחמי תעסוקה ומסחר מטעמים כלכליים של הגדלת ההכנסות לעירייה. עם זאת, לנוכח המחסור הגובר והולך בדירות מגורים ועליית מחירי הדיור בעיר שצפויה כתוצאה ממנו, ראוי שהעירייה תיתן את הדעת על הגדלת היצע הדירות, כשבמקביל היא תזכה לרווח משני של התחדשות פני העיר".
קבוצת TCI38 וחברת האם שלה, פרסונל יזמות, התמקדו במשך שנים באזור השרון וביצעו בו מספר פרויקטים מוצלחים. בשנה האחרונה, במסגרת חיפוש אחרי שווקים חדשים, הן ערכו סקר שווקים באזורים שונים, שמסקנתו היתה ברורה – ללכת לבת ים. לדברי פנחסי, "העיר הזאת נהנית מתנופת פיתוח אדירה, שהתוצאה שלה היא ביקושים גבוהים לדירות נוספות בעיר".
מנכ"ל TCI38, יאיר פנחסי
כיום מקדמת TCI38 פרויקטים במתחמים שונים בעיר, בין היתר ברחובות סוקולוב, אורט ורבינוביץ', בהם נרשמו ביקושים גדולים לדירות. החברה פועלת בעיר גם עצמאית וגם עם שותפה ותיקה – חברת מגדלי מאי, איתה היא מקדמת את פרויקט רבינוביץ' שאמור לעלות לקרקע בתקופה הקרובה.
איך יכולים יזמים לתרום לפיתוח התשתיות העירוניות הדרושות לגידול באוכלוסייה? האם בתקופה שלאחר התמ"א על העירייה לחייבם בהיטלי השבחה?
"כל נושא התשתיות הוא נושא כלכלי בסופו של דבר, ואין מניעה שעירייה שתעניק זכויות נוספות ליזם תציג בפניו מנגד דרישה לביצוע תשתיות עירוניות על חשבונו, או תבקש ממנו השתתפות בעלויות. רק צריך לזכור כי מאחר שמדובר בפרויקט שאמור להיות רווחי ליזם, וכדי שלא ייתקע באמצעו, חייבים למצוא את האיזון המתאים בין הזכויות שיינתנו לדרישות שיוצבו בפני יזמים".
