דו"ח הרשות להתחדשות עירונית: "גלגלי הביורוקרטיה חייבים לנוע הרבה יותר מהר"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פורסם בימים האחרונים ובו סקירה מקיפה על הנעשה בתחום במהלך השנה החולפת. ברשות מציינים כי 2019 התאפיינה בשורה של נקודות ציון, כשהבשורה המרכזית נוגעת להכפלת היקף יחידות הדיור שאושרו בתוכניות התחדשות עירונית מ-12,812 ב-2018 ל-26,556 אשתקד.

מהמסמך עולה 198,659 יחידות דיור נמצאות כעת בהליכים שונים של התחדשות עירונית, מתוכן 100,552 יחידות דיור שתוכניותיהן נמצאות בתהליכים סטטוטוריים, ועד 98,107 יחידות דיור שתוכניותיהן כבר אושרו, כשלחלקן אף הוצאו היתרי בנייה. לפי הדו"ח במסלול המואץ במסגרת הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), הוכרזו 21 מתחמים, ובהם מקודמות 35,759 יחידות דיור חדשות.

2019 התאפיינה בשיא במתן היתרי בנייה, הן בפרויקטים של פינוי-בינוי (3,107 היתרים) והן בפרויקטים של תמ"א 38 (14,019 היתרים). נתון משמעותי נוסף נוגע למשך הזמן הנדרש לקידום ואישור פרויקטים במוסדות התכנון. בעוד במיזמי פינוי-בינוי התקצר התהליך מ-8.7 שנים ב-2014 ל-4.6 שנים ב-2019, בפרויקטים של תמ"א 38 המגמה הפוכה. לאורך העשור האחרון התארך תהליך הוצאת ההיתר, ובשנה שעברה הוא חצה את רף 3 השנים.

מקור: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

העיר המובילה בהיקף יחידות הדיור בתוכניות מאושרות להתחדשות עירונית היא רחובות, והיא מקדימה את תל אביב, בת ים, ירושלים ולוד. ביחס לגודל האוכלוסייה העיר המובילה בהיקף יחידות הדיור בתוכניות פינוי-בינוי מאושרות היא קרית אונו, שניצבת גם בפסגת טבלת הערים בהן ניתן המספר הרב ביותר של היתרי בנייה במיזמי פינוי-בינוי.

על אף השאיפות להרחיב את מיזמי ההתחדשות העירונית גם לפריפריה, הרי שהדו"ח מלמד כי מרבית הפעילות המשיכה להתנקז לאזורי הביקוש. כך,39% מיחידות הדיור שאושרו בפינוי-בינוי הן במחוז המרכז ו-34% במחוז תל אביב, בעוד במחוז הדרום (7%) והצפון (פחות מ-1%), התמונה שונה לחלוטין.

הדו"ח מצביע על מגמת עלייה בביצוע מיזמי תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה, לעומת ירידה בביצוע מיזמים במסלול חיזוק ותוספת בנייה. הערים המובילות במתן היתרי בנייה מכוח תמ"א 38, הן תל אביב (עם 145 היתרים), ירושלים, רמת גן, חולון וחיפה. ביחס לגודל האוכלוסייה, העיר המובילה היא רמת גן. 

"הנתונים המרשימים בדו"ח מראים כי עבודת הרשות מביאה להאצת ההתחדשות העירונית ברחבי המדינה", מצהיר יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן. "אנו ממשיכים לעמוד ביעדים שהציבה הממשלה, ואף לעבור אותם, בדרך ליישום מהפכת ההתחדשות העירונית בישראל".

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן צילום: שלומי אמסלם

צעד קדימה, צעד לאחור

"העלייה שנרשמה ב-2019 באישור תוכניות בהתחדשות עירונית היא מבורכת, ואת הרוח הגבית הזו חייבים למנף כדי להמשיך ולקדם את התחום", אומר אילן טויזר, הבעלים של קבוצת אילנות להתחדשות עירונית, העוסקת בייזום, תכנון וביצוע פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי. "התחדשות עירונית היא צו השעה. בישראל מבנים רבים שמחויבים במיגון ורענון דחוף, אסור להזניח אותם".

בדבריו מכוון טויזר, בין השאר לכך שבשורת ההתחדשות העירונית עדיין מתקשה לחלחל לפריפריה. "נכון, כולנו יודעים שערכי הקרקע באזורים הללו נמוכים, אבל יש דרכים למשוך פרויקטים גם לשם", הוא מדגיש. "לדוגמה, באמצעות העלאת יחס התמורות ליזמים או באמצעות הקצאת קרקע משלימה באזורי הביקוש. מה שבטוח, כל עוד כמות המיזמים בפריפריה היא זעומה, יהיה קשה לייצר שינוי אמיתי".

כמי שיוזם פרויקטים של תמ"א 38, טויזר מכיר מקרוב את הביורוקרטיה הסבוכה בדרך להוצאת היתר הבנייה המיוחל: "את הנתונים בדו"ח המתייחסים להתארכות ההדרגתית בתהליך, אני חווה ברמה היומיומית. יש לקבוצה פרויקטים שתקועים בוועדות השונות חודשים על חודשים. ייעול המנגנון הביורוקרטי מחייב תוספת של כוח אדם מנוסה, אחרת העומסים לא יפחתו. כל מי שפועל בתחום מבין שהגלגלים חייבים לנוע הרבה יותר מהר. בהתחשב בכך שתמ"א 38 תסתיים ב-2022, ובשנתיים הקרובות צפויה עלייה ניכרת בכמות הבקשות להוצאת היתרי בנייה מכוח התוכנית, הרי שהצורך במענה מקצועי ומקיף אינו סובל דיחוי".

הבעלים של קבוצת אילנות להתחדשות עירונית, אילן טויזר צילום: משה לינדנבאום

"מעבר לזה", מוסיף טויזר, "חובה למצוא פתרון לתופעה של שינויי המדיניות ברשויות המקומיות חדשות לבקרים. בחולון למשל הוחלט בראשית השנה על שינוי קווי הבנייה בפרויקטים לחיזוק המבנים בתמ"א 38/1, באופן שמקשה על הקצאת שטח ראוי לממ"דים. ההחלטה הזו מאלצת אותנו להיערכות מחודשת, ובעצם לוקחת פרויקטים שכבר התקדמו בהתאם למדיניות הקודמת צעד לאחור".

באשר לעלייה בביצוע פרויקטים של תמ"א 38/2, לעומת ירידה בתמ"א 38/1, מציין טויזר כי "תעדוף מיזמים במסלול הריסה ובנייה על פני מסלול חיזוק ותוספת בנייה, הוא צעד מתבקש. אני הייתי ממליץ לגורמים הרלוונטיים, לבצע בדיקה פרטנית של פרויקטים גבוליים ולהעניק הקלות ליזמים בהתאם. חשוב להבין, תוספת של חצי קומה או כמה דירות יכולה לעשות את ההבדל, להפוך פרויקט שאינו כלכלי לרווחי, ולא פחות חשוב – היא תביא להגדלה ניכרת בכמות מיזמי ההתחדשות העירונית היוצאים אל הפועל". 

נדבך מרכזי

נכון להיום יוזמת קבוצת אילנות התחדשות עירונית מגוון פרויקטים בשורה של ערים ברחבי הארץ, לצד מיזמים שכבר הושלמו ואוכלסו. כך, פרויקט הבוטיק של הקבוצה ברחוב פייר קניג בחולון כבר נמצא בשלבי בנייה מתקדמים, ובמסגרתו משוקם ומחוזק בניין ותיק, שיכלול 5.5 קומות ו-18 יחידות דיור. עוד שישה מיזמים של החברה בעיר נמצאים בהליכי תכנון, ובהם זה שברחוב אליעזר יפה הכולל שני בניינים סמוכים בני 3 קומות העתידים להשתדרג ל-5.5 קומות, כשתמהיל דומה צפוי בפרויקט הכולל זוג בניינים ברחוב ארגוב. ברחוב תרצ"ו, מתוכנן פרויקט הריסה ובנייה כשבמקום מבנה ישן עם 6 יחידות דיור, יוקם בניין חדיש ובו כ-20 יחידות דיור; ואילו ברחוב זמנהוף מקדמת אילנות מיזם נוסף. 

העבודות בפרויקט תמ"א 38 של קבוצת אילנות להתחדשות עירונית בחולון

ברחוב ים סוף בבירה, מקדמת אילנות פרויקט של תמ"א 38 כשלבניין בן 4 קומות ו-16 יחידות דיור, יתווספו עוד 2.5 קומות ו-12 יחידות דיור. ברחוב גוש עציון ברחובות, יעובה ויחוזק בניין בן עשרות שנים, ומספר יחידות הדיור בו יגדל מ-12 ל-28, כשהדירות הוותיקות יזכו לתוספת שטח של כ-25 מ"ר ומרפסת בשטח של כ-12 מ"ר. במקביל, פועלת החברה גם בשרון, עם פרויקט לחידושו של בניין ברחוב בן גוריון בהוד השרון.

"התחדשות עירונית היא נדבך מרכזי בענף הבנייה בישראל, ובשנים הבאות היא תהווה נתח משמעותי עוד יותר משוק הדיור", מסכם טויזר. "כדי שתוכל לעמוד באתגרים, יש להגדיל את התקציבים המופנים לתחום ולסייע לגורמים הפעילים בו להזניק את כמות הפרויקטים".