היי-טק? נדל"ן: ההתחדשות העירונית הגיעה גם לרמת החייל

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחרי שמחירי הדירות הממוצעים בתל אביב יותר מהכפילו את עצמם בעשור האחרון, כשאת מרכז תשומת הלב נטל מרכז העיר שהמחירים בו שברו כל שיא אפשרי, נראה שעכשיו הגיע "תור הזהב" של החלק הצפון-מזרחי של תל אביב, ובמיוחד של שכונת רמת החייל. השכונה, הנכללת ברובע 2 ומזוהה באופן טבעי עם תעשיית ההיי-טק ומתחם התעסוקה והמסחר מהגדולים בארץ, היא בית גם לאלפי תושבים, המתגוררים ברובם בבתי דירות ותיקים.

אזור המגורים של השכונה, התחום בין הרחובות דבורה הנביאה בצפון, ראול ולנברג בדרום ובמזרח, ומשמר הירדן במערב, עובר כעת תמורות של ממש בשטח, כשגם תוכניות העירייה צופות לו מתיחת פנים כבר במהלך השנים הבאות. "בכל הנוגע לשוק הדיור בתל אביב, רמת החייל היתה בין 1990 ל-2009 מתחת לרדאר, בטח ביחס לשכנותיה, שיכון דן וצהלה, ובניגוד אליהן מחירי הדירות בה טרם עלו באופן משמעותי", מנתח שמאי המקרקעין אורי בר. "אחת הסיבות לרמת הביקוש הצנועה היתה הקירבה לאזור התעשייה של רמת החייל.  

"אלא שבשנים האחרונות השתנתה המגמה: קיימת התעוררות של ממש בשכונה, בין היתר בשל מיזמי התחדשות עירונית בתחומה. בניגוד לשכונות אחרות בעיר, שם הבנייה החדשה מתאפיינת בעלייה לגובה, ברמת החייל נשמרת הבנייה הנמוכה עם מבנים בגובה מקסימלי של 5-4 קומות, שמתכתבים היטב עם האופי ה'סמי-כפרי' הייחודי לשכונה".

אזור המשרדים והמסחר ברמת החייל. הקירבה למתחמי המגורים הפכה ליתרון צילום: עמית שעל

"בנוסף", ממשיך בר, "ההתפתחות של אזור התעשייה של רמת החייל – עם בית החולים אסותא שנחנך ב-2009, חברות ההיי-טק שמגיעות אליו, המוניטין סביב חיי הלילה והיצע הבילויים שבו – הפכו את הקרבה אליו מחיסרון ליתרון משמעותי – כולל בעיני משפחות צעירות עם ילדים".

בר מציין כי העניין הזה משתקף היטב בערכן הנדלני של הדירות בשכונה: "היום אנו מדברים על מחירים העולים על 40 אלף שקל למ"ר לדירות 3 חדרים, ובין 35 ל-38 אלף שקל למ"ר לדירות 4 חדרים, כאשר צמודי קרקע בשכונה מתומחרים גם בסכומים של כ-6.5 מיליון שקל. השורה התחתונה היא שבזכות בנייה נמוכה, שטחים ירוקים, מבני ציבור הנמצאים בשכונה ובסמוך לה, נגישות תחבורתית טובה וקו רכבת קלה שעתיד לפעול בה – רמת החייל ממתגת את עצמה כאחת השכונות היותר נחשקות בתל אביב. לכן אני גם מעריך שבשנים הקרובות קצב עליית המחירים ברמת החייל יהיה גבוה יותר מזה שבשכונות הסמוכות לה".

הפרויקט ברחוב הרוגי מלכות 12-10. "בניין שהוא חריג בנוף ההתחדשות העירונית" הדמיה: 3dvision

שומרים על הצביון

אחד ממיזמי הבנייה הבולטים ברמת החייל, הנמצא בשלבי ביצוע ממש בימים אלה, הוא זה שברחוב הרוגי מלכות 12-10. במסגרת הפרויקט שמובילה חברת "תנופה בעיר" מקבוצת רם אדרת, נהרס בפברואר האחרון בניין רכבת בן עשרות שנים ובו שמונה דירות, ואת מקומו צפוי לתפוס בניין מודרני של חמש קומות ו-21 דירות חדשות.

"מדובר במבנה שהוקם עוד בשנות ה-50, ואף שהדיירים תיחזקו אותו היטב, הזמן בהחלט עשה את שלו", אומר ירדן גילן, מבעלי תנופה בעיר. "לנוכח התשתיות הישנות והיעדר מיגון ראוי, הוא מחויב להתאים את עצמו לשנות האלפיים ולהציע איכות מגורים משדורגת לדייריו. בשל כך הפרויקט שלנו יכלול, לצד דירות מרווחות ומרפסות, גם ממ"ד, חניון תת-קרקעי, חדרי עגלות ואופניים ופטיו מפואר. מעבר לזה, העובדה שהפרויקט נבנה על מגרש גדול באופן יחסי של למעלה מדונם, מייצרת בניין שהוא חריג בנוף ההתחדשות העירונית, עם שטחים פתוחים וצפיפות נמוכה, המתחבר היישר אל הפארק הסמוך".

הפרויקט מוקם מכוח תוכנית תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), ולדברי גילן, "הוא עבר את כל גלגלולי התמ"א וידע תוך כדי תנועה לבצע את ההתאמות הנדרשות, כשהליך העבודה מתבצע בשיתוף פעולה הדוק עם העירייה. כחלק ממדיניות השואפת לשמור על צביונה של השכונה, הפרויקט שלנו מיישר קו עם הבנייה הנמוכה ועם רמת החייל המתחדשת".

ירדן גילן, מבעלי "תנופה בעיר". "מבקשים למקסם את החוויה התל אביבית" צילום: דודי מוסקוביץ

בפרויקט הושם דגש על תמהיל מגוון, הן בכל הנוגע לגודלן של הדירות והן במה שקשור למספר החדרים בהן (משניים ועד פנטהאוזים יוקרתיים). בהליך התכנון נעשתה הקפדה על צמצום של אלמנטים קונסטרוקטיביים בתוך חללי הדירות, על מנת לייצר גמישות תכנונית בתוך הדירות. "המיזם שלנו מכוון במוצהר לקהל יעד מגוון", מפרט גילן. "מעבר לדיירים הוותיקים שהולכים איתנו יד ביד ויהוו נדבך משמעותי גם בבניין החדש, יש התעניינות גדולה מצד משפרי דיור ומצמצמי דיור, אנשים שרוצים להמשיך ולגור ברמת החייל ולרכוש דירה עבורם או עבור הילדים, כמו גם משפחות מתוך העיר ומחוצה לה שמבקשות להגיע לכאן. המחירים כאן עדיין שפויים ביחס לתל אביב, ואנשים בהחלט מבינים שיש פה הזדמנות שלא תחזור על עצמה".

הפרויקט מוקם בסטנדרט בנייה גבוה, על ידי חברת רם אדרת הנדסה אזרחית בע"מ – חברה ותיקה ובעלת מוניטין, שבאמתחתה פרויקטים רחבי היקף. ל"תנופה בעיר" עוד מספר פרויקטים בשכונה, בשלבים שונים. "אנו מאוד מחוברים לשכונה הזו, ועל רקע תנופת הפיתוח שהיא עוברת, היתרונות שלה רק הולכים ומתרבים", מסכם גילן. "המשמעות של לגור ברמת החייל זה להיות חלק מקהילה וליהנות מהווי אמיתי של שכונה. מעבר לזה מגורים בשכונה פסטורלית עם ריאות ירוקות רבות, שניצבת בלב אחד האזורים הכי אורבניים של תל אביב, זה לא עניין של מה בכך. את החוויה הזו אנחנו מבקשים למקסם".

הפרויקט ברחוב הרוגי מלכות – תעודת זהות

המיזם: התחדשות עירונית - הריסת מבנה רכבת ישן והקמת בניין חדיש במקומו עם 5 קומות ו-21 דירות

המיקום: שכונת רמת החייל, צפון-מזרח תל אביב

התהמיל: דירות 5-2 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים

המחירים: החל מ-2.5 מיליון שקל לדירת 2 חדרים

האכלוס המשוער: 2022

החברה היזמית: "תנופה בעיר" מקבוצת רם אדרת

החברה מבצעת: רם אדרת הנדסה אזרחית בע"מ

ב"כ הדיירים: משרד עוה"ד שובל-יושע

ב"כ יזם: דרדיק גרוס ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

האדריכל: משרד HQ ARCHITECTS