לשאוף לתחתית: בניין פורטאון מרים את נמל חיפה

בשנים האחרונות מתחולל שינוי רב ממדים בעיר התחתית של חיפה. מאזור עם תדמית קשה ונחשלת הוא הפך למתחם התוסס והמסקרן ביותר בעיר, אבן שואבת לאוכלוסייה צעירה ואיכותית.

כותרות העיתונים מדברות על רנסנס תרבותי, מעוז קולינרי, סוד שמור לאמנים – והן לא טועות. לפי נתונים סטטיסטיים שפרסמה עיריית חיפה, ב-2017 היתה העיר התחתית המרחב הקהילתי השני בעיר במספר אירועי התרבות שנערכו בו, עם 3,086 אירועים במהלך השנה.

אך לא רק במישור התרבותי העיר התחתית מתעוררת: רשות החדשנות מטעם משרד הכלכלה הודיעה לפני קצת יותר משנה כי תשקיע 25 מיליון שקל בהקמת מתחם חדשנות בעיר התחתית מתוך מטרה להגדיל את מספר חברות הסטארט־אפ הפועלות בחיפה. גם קרן JVP של היזם אראל מרגלית הכריזה על הקמת רובע רפואה דיגיטלית בעיר התחתית, כחלק ממהלך רחב להפוך את האזור למרכז חדשנות.

כבר כיום פועלים בעיר התחתית עשרות סטארט-אפים, חברות חללי העבודה המשותפים דוגמת WeWork, שרונה ספייסז ואחרות מתחרות על השכרת משרדים להון האנושי המתפתח. גם האקדמיה לא נשארת מאחור: האוניברסיטה הפתוחה חתמה על הסכם לפתיחת מרכז לימוד במתחם קמפוס הנמל בעיר התחתית, אשר הוקצה לה מטעם העירייה למשך 25 שנה. בכך היא מצטרפת למכללת קרית אונו ולשורת מוסדות לימוד ומחקר שכבר השכילו להבין את הבשורה.

בתוך השינוי המהותי הזה, בניין אחד שבמשך 15 השנים האחרונות עמד כמעט ריק, הפך לשחקן מוביל בשינוי נוף העיר התחתית – בניין שער הנמל, או בשמו החדש - PortTown.

בניין פורטאון בנמל חיפה. מפיל לבן למתחם הכי מעניין בעיר

עליית התחתית

קשה היה לפספס השנה ברחבי המרשתת את הסרטון הקומי הוויראלי על "העיר חיפה" העוברת טיפול פסיכולוגי בשל קנאתה העזה לתל אביב. אותו סרטון נועד לפרסם את פסטיבל המוזיקה "סו לואו", פסטיבל מוזיקת אינדי שהתקיים בעיר התחתית של חיפה ונחל הצלחה אדירה. הפסטיבל הזה כמו רבים אחרים בתקופה האחרונה התרחש בבניין פורטאון – עד לאחרונה פיל לבן ונטוש בלב העיר התחתית. גם מירוץ העיר תחתית, "מירוץ פורטאון", שהביא אלפי רצים לבירת הכרמל, קיבל את חסותו מאותו מתחם, וכך גם פסטיבל הסרטים העירוני שאף התארח בו.

"רכשנו בניין בלב העיר התחתית בחיפה, שבמשך 15 שנה היה ריק לגמרי. אז הוא היה ב-20% תפוסה ועם תשואה שלילית, שכן עלויות האחזקה שלו היו גבוהות מההכנסות משוכרים", מספר דניאל לבנטל, מנכ"ל חברת הנדל"ן מישורים, אשר רכשה את הבניין בספטמבר 2017. "הצלחנו למשוך אליו התעניינות רבה של שוכרים המתאימים במהותם לתפישה של האזור, כגון מוסדות אקדמיה, חללי עבודה משותפים, חברות טכנולוגיה צעירות והרבה מסעדות ומקומות בילוי. היום הבניין מייצר תזרים יציב והשווי שלו עולה בהתמדה".

גודלו של בניין פורטאון הוא כ-30 אלף מטר, שמחצית מהם מיועדת למשרדים ולמסחר והמחצית האחרת משמשת חניון פנימי עילי ומקורה, ובו מעל ל-400 מקומות חניה. לאחר שהבניין עמד נטוש במרכז המתפתח ביותר של חיפה, הבינו במישורים את הפוטנציאל הגלום בו והחליטו "להצעיר" את אופי המבנה. בתוך שנה הצליחו בחברה להעלות את התפוסה ל-80%, ה-NOI המייצג עלה לכ-7.35 מיליון שקל לשנה ושווי הבניין כבר מוערך בכ-111 מיליון שקל.

דניאל לבנטל, מנכ"ל מישורים. פועלים בשיתוף פעולה הדוק עם העירייה

סוד הקסם

פעילות מסוג זה אינה זרה למישורים הפעילה, מלבד בארץ, גם בארה"ב ובקנדה, באמצעות חברת הבת סקייליין. החברה מתמחה באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה, הגדלת התפוסה בתוך זמן קצר וייצור תזרים יציב משכירות המעלה את ערך הבניין. פורטאון בחיפה הוא פרויקט הדגל של החברה בישראל, וקדמו לו הצלחות בערים נוספות ברחבי הארץ כגון עפולה, פארק אפק בראש העין, רחובות, רעננה, כפר סבא ופתח תקוה.

"אם מרכז תל אביב וגוש דן מתמלאים במגדלי זכוכית גבוהים ויפים, בפריפריה עדיין יש בנייני משרדים שהם 'סקנד טיר', כלומר מעגל שני. עבור הרבה מאוד שוכרים אין כל סיבה להיכנס לפקקים ולצפיפות של מרכז הארץ והם מעדיפים לעבוד בפריפריה או ליד הבית", מסביר לבנטל ומספר על הרגע בו זיהה את הפוטנציאל הגלום בנמל החיפאי: "הסתובבתי במבני המשרדים שמסביב וראיתי שכולם מלבד שער הנמל נמצאים בתפוסה מלאה. לא היו בניינים ריקים או נטושים באזור. שוחחנו עם מתווכים מקומיים רבים, מיפינו מי השוכרים הרלוונטיים מבחינת התוכנית של הרשות המקומית עבור האזור והתפתחותו, שזה בעיקר חברות היי-טק צעירות וגופי אקדמיה – מכללות, אוניברסיטאות ומרכזי לימוד. לא עבר זמן רב ואיכלסנו את הבניין במכללה האקדמית של קרית אונו, בשרונה-ספייסז המתמחה בחללי עבודה משותפים וגם בחברות היי-טק צעירות וקטנות".

מלבד זאת, בקומת הקרקע של הבניין פועלים שטחי מסחר תוססים, בתי קפה, ברים ומסעדות. "לאחד השוכרים בבניין יש שטח קטן יחסית שהוא מוכר בו רק מלבי ובירה. הוא לא פתוח כל השבוע אלא רק בחמישי-שישי-שבת, וכשהוא פותח בסופי שבוע מגיעים 400-300 איש בערב. המקום בתפוסה מלאה ויושבים אצלו עד לפנות בוקר. ראיתי וחוויתי בעצמי, וזה כל פעם מדהים אותי מחדש", הוא אומר.

חיפה במבט צפונה. כבר לא מקנאת בתל אביב צילום: Shutterstock

הרוח החיה בנמל

תחייתו של פורטאון נזקפת בין היתר לזכות מיתוגו-מחדש של הבניין – ממבנה נטוש וישן לצעיר ומעניין המתאים לאזור – וכן לשיפוץ פנימי שעבר לאחר רכישתו על מנת להתאימו לאופי השוכרים וללקוחות שבמישורים ביקשו למשוך. מלבד חברות סטארט-אפ ומתחם אקדמי ומסחרי, הבניין מכיל פסאז'ים גדולים ששופצו ומארחים אירועי תרבות שונים, הן פרטיים והן של העירייה, ובקרוב ייפתחו בו גם שוקי אוכל וירידים. בנוסף נבנה בו אודיטוריום לצורך קיום הרצאות והצגות – עוד נדבך חשוב בהפיכת המקום למרכז תרבותי שוקק.

"אנו מקיימים במקום פעילות תרבותית בשיתוף עם מנהלת העיר התחתית של חיפה. הבניין מתאים באופיו לאזור הצעיר והמתפתח של חיפה, שעובר למעשה את התהליך שעבר אזור הרצל-רוטשילד בתל אביב, לשם השוואה. זה אזור שלפני שנים היה נחשב לא סימפטי בלשון המעטה, והיום זה ה-אזור, גם מבחינת מגורים גם מבחינת בילוי", מסביר לבנטל. "נפגשתי עם מנהלת העיר התחתית של חיפה, קראתי הרבה על התוכניות של העירייה להקמת טיילת באזור הזה. זהו מהלך מתבקש, כי מי שמסתובב שם בערב רואה שבתי הקפה והמסעדות מלאים עד אפס מקום. יש חיי לילה תוססים ואיכותיים", הוא מתאר.

השלב הבא בתוכניות של מישורים עבור פרויקט הדגל הוא המשך פיתוח הבניין ותכנון ניצולן של זכויות נוספות. בימים אלה מישורים נמצאת בתהליך תכנון הפיכתו של הבניין למתחם מעורב שימושים שיכלול גם קומות מגורים, כמתבקש במתחמי החדשנות בארץ ובעולם.

"אנו משקיעים בהמשך תכנון הבניין מאחר שעל פי כל ההערכות, פיתוח העיר התחתית יימשך. יש תכניות לשנות את אופיו של הנמל מאזור של עסקי נמל וספנות למרחב קצת יותר פתוח לתיירות, עסקים ופנאי. לדעתי הרציונל הוא להפוך את העיר התחתית למוקד תיירות סקסי כמו שיש בתל אביב, בפיראוס או בברצלונה".