שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מיסוי ומשפט

עו"ד עידו שמואלי: "נגישות בתמ"א 38 מחייבת הסדרה בחקיקה"

תקנות הנגישות פוטרות במקרים מסוימים יזמים מביצוע התאמות במבנים חדשים, ובעלי מוגבלויות נאלצים להעתיק את מקום מגוריהם דווקא אחרי שבניינם שודרג. "מיגון מפני רעידות אדמה זה לא מספיק, יש לחשוב גם על הדיירים"

יונתן סידון 09:3128.12.18
על אף התהודה הרבה שתחום ההתחדשות העירונית זוכה לה בשנים האחרונות, דומה כי נושא אחד נותר מתחת לרדאר: הנגשת מיזמי בנייה לאנשים עם מוגבלות. אמנם תקנות הנגישות שהוציא משרד המשפטים מחייבות ביצוע התאמות במבני מגורים חדשים, אולם ככל שהדבר נוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית - ובהם תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק מבנים), שבמהלך ביצועם ממשיכים הדיירים להתגורר בביתם - הרי שמדובר בשטח אפור. והיזמים, לפחות בחלקם, מנסים לנצל את המצב.

 

על פי התקנות, בניין מגורים חדש הוא בניין בן שש דירות לפחות, אשר הבקשה להיתר בנייתו הוגשה החל ב-3 בספטמבר 2010. התקנות מבקשות למעשה להנגיש את השטחים המשותפים לכלל הדיירים בבניין מגורים, בין אם מתגוררים בבניין דיירים עם מוגבלות ובין אם לאו. הן מציינות, בין השאר, את המספר המקסימלי של מדרגות בכל גרם מדרגות בבניין, כמו גם את גובהן; את החובה להתקין מעלית בבניין; את מידת הנגישות בין אזור החניה לכניסה הנגישה לבניין; ואת טיב אמצעי הבטיחות וההתרעה בשטח המשותף.

 

במקרים חריגים מאפשרות התקנות ליזמים לבקש פטור מהתאמות נגישות: כשיש אי-היתכנות כלכלית או אי-היתכנות הנדסית לדבר; כשמדובר במבנה לשימור - כאשר התאמת הנגישות פוגעת באופן מהותי באופיו המיוחד של המקום בשל ערכי היסטוריה, ארכיאולוגיה, אדריכלות או טבע; ובמקרים של תוספת חדשה לבניין קיים - כאשר התאמות הנגישות עלולות לפגוע ביציבות הבניין הקיים או חלק ממנו, או לפגוע בסידורי הבטיחות והמילוט. נכון לסוף 2018 הונחו על שולחנו של נציב שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות במשרד המשפטים כ-200 בקשות להוצאת פטור.

ח"כ אילן גילאון. דין רמפה כדין עמוד תומך ח"כ אילן גילאון. דין רמפה כדין עמוד תומך צילום: אוראל כהן

לתקן את הסביבה, ולא את האנשים

 

"הכרחי שיזמים וקבלנים המשפצים מבנים במסגרת התחדשות עירונית או במסגרת חיזוק תשתיות ידאגו להנגשתם, כחלק בלתי נפרד מהליך השיפוץ. כפי שעמוד חזק ויציב הוא חלק מההנגשה של המבנה לכל דייריו, כך צריכה להיות גם הרמפה, רוחב הדלת או המעלית", אומר ח"כ אילן גילאון, יו"ר ועדת המשנה לתקנות חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות בכנסת. לדבריו, "הקמה של בניין חדש או שדרוגו כחלק ממיזמים של התחדשות עירונית ללא הנגשה מתאימה היא מעשה שלא ייעשה. לנו כמחוקקים יש תפקיד חשוב בנושא הזה, והוא לדאוג שהחוק יפסיק לבקש לתקן את האנשים, וינסה לשנות את סביבתם. זו המשמעות האמיתית של הנגשה".

 

יובל וגנר, נשיא ומייסד עמותת נגישות ישראל, מסכים עם הדברים: "עבור ציבור נרחב של אנשים עם מוגבלות כמו גם קשישים, מגורים במבנים ישנים לא נגישים וללא מעלית פירושם מעצר בית לכל דבר ועניין. במציאות שכזו ובהיעדר פתרונות הנגשה ראויים, כל פעילות יומיומית פשוטה של יציאה מהבית הופכת עבורם למטלה מורכבת שלא לומר בלתי אפשרית.

 

"לכן, יישום תקנות הנגישות בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא דבר חשוב מאין כמותו המקל על דיירים עם מוגבלות ועל קשישים, לצד שיפור התשתיות ומיגון המבנים המתבקש אל מול תרחישים של רעידות אדמה. ועדיין, זה לא מספיק. נכון להיום מיזמי התחדשות עירונית הם נחלתם של תושבי המרכז, כשבפריפריה פרויקטים כאלה עדיין רחוקים מלהתרומם, כך שאוכלוסייה נרחבת לא זוכה למענה. יש חשיבות אדירה שהמחוקקים בכנסת יעודדו התחדשות עירונית בפריפריה הכלכלית, החברתית והגאוגרפית. נקווה שכבר בזמן הקרוב נראה את הפרויקטים האלה מתרחבים לכל חלקי הארץ, ובזכות פתרונות הנגשה מסייעים במצוקתם של אזרחים רבים".

 

המפקחת לא מתערבת

 

"באחד הפרויקטים שמשרדנו מטפל בהם, המעלית שעתידה להיבנות תהיה מותאמת לכיסא גלגלים אך לא לכיסא גלגלים ממונע, בשל מידותיו הגדולות המזכות את היזם בפטור מחובת הנגשה", מספר עו"ד עידו שמואלי, בעל משרד עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין ומייצג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. "אחד מבעלי הדירה בבניין, המתנייד בכיסא ממונע, חתם על הסכם התמ"א בתקווה לחזור ולהתגורר בבניין, אך גילה מאוחר יותר כי לא יוכל לעשות זאת בהיעדר נגישות מתאימה. מבחינתו המשמעות היתה מכירת הדירה לאחר ההשבחה במחיר גבוה יותר כתוצאה מהפרויקט ורכישת דירה חדשה במקום אחר.

 

"בפרויקטים של תמ"א 38/1 ניתנים רוב הפטורים מנגישות, בשל אילוצי תכנון", מסביר שמואלי. "לעתים, המשמעות המעשית של העמדת תנאי נגישות מלאה, למשל לצורך התקנת מעלית מותאמת, היא חדירה לחלק מהדירות הקיימות בבניין ולקיחה מהן של שטח עיקרי על מנת להרחיב את פירי המדרגות והמעלית. מקרים כאלה גוררים מן הסתם התנגדות עזה הן של היזם או ויתור על הפרויקט - בשל הפרוצדורה המורכבת והעלויות הכרוכות בכך - והן של בעלי הדירות, שאינם מעוניינים להקטין את שטח דירתם ו/או שיכנסו לדירתם ויבצעו בה עבודות בנייה מורכבות".

 

עו"ד עידו שמאולי. בעלי הדירות והיזמים מתנגדים להתאמות עו"ד עידו שמאולי. בעלי הדירות והיזמים מתנגדים להתאמות צילום: אבי קלמפנר

 

בניינים שעוברים תמ"א 38 לא כלולים כבר בתקנות הנגישות למבנים חדשים?

"הם כן. אבל בעוד שלא ניתן לקבל היתר בנייה לפרויקטים של חיזוק מבנים ללא תוספת של מעלית לבניין, למשל, הרי שהפטור שניתן מתייחס למידות המעלית, כגון רוחב ואורך התא, רוחב פתח הכניסה למעלית וקוטר הסיבוב בכניסה וביציאה מהמעלית בכל קומה".

 

מדוע אם כן לא מחמירים את דרישות הנגישות?

 

"נכון להיום, החוק והפסיקה אינם מאפשרים לכפות על דיירים הקטנה של שטח דירתם, שכן הדבר מהווה פגיעה קניינית, מה גם שנוצר חוסר איזון בין דירות באגף שלדירותיו נדרש לחדור לבין יתר האגפים. לעומת זאת, בעל דירה שלא חותם על הסכם התמ"א בשל צורך בנגישות עלול להיחשב סרבן, וכנראה שיהיה ניתן לכפות עליו את ביצוע הפרויקט בהליך משפטי גם ללא עמידה בתקני הנגישות, שכן המהות של הפרויקט הינו חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. זאת, בין היתר, בשל העובדה שהמפקחת על המקרקעין, שלה נתונה הסכמות לאשר פרויקט ולדחות התנגדות של דייר סרבן, אינה מתערבת בהליכים תכנוניים".

 

אילו אופציות עומדות אם כך לאנשים עם מוגבלות בעידן הבהלה לחיזוק מבנים?

"ניתן לחשוב על פתרונות משפטיים וטכניים, כגון הכנה למעלון, אך העיקר שיהיו מעוגנים בחקיקה רוחבית ומחייבת. בהיעדר חקיקה כזו, כל פתרון יהיה לגופו של אדם ומקרה, במסגרת מו"מ אישי על יצירת נגישות מלאה למי שזקוק לפיתרון מיידי, ולא לגופו של העניין עצמו. חקיקת הנגישות היא חשובה, וצריך לזכור שכל אחד מאיתנו עשוי להיזקק להגנתה, לזמן קצר או באופן קבוע. עם זאת, צריך להיות ברור שלעתים, כאשר קיימת עדיפות מוחלטת לביצוע פרויקט של תמ"א 38/1 שהיא מעבר לעליית ערך הדירה, יש לאפשר את ביצועו על מנת להגשים את מטרת תמ"א 38 - קרי חיזוק הבניין, גם כשלא ניתן לספק נגישות מלאה".

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

 

 

פאנל התחדשות עירונית בתא זירת הנדלן
"שוכחים שהתחדשות עירונית בתל אביב היא לא רק נדל"ן"
פאנל לוד זירת הנדלן
אלדד פרי: "אני מאמין בלוד; נפעל שם לטווח ארוך"