שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
דעות

היישוב הזה הוא עני: הזמן לשים סוף לשיטת המאצ'ינג

בשל רצונן בנכסים מניבי ארנונה, רשויות רבות מזדרזות לסמן לעצמן שטחים סגולים – אך אלה נשארים מיותמים במשך שנים בגלל הקושי בשיווקם. תכנון אחר יכול לשנות את התמונה – ולסייע לרשויות החלשות

אסנת ברנדס ברש 09:5015.11.18

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 

במשך שנים רבות יישובים שלא יכלו לייצר מאזן כלכלי עצמאי קיבלו תמיכה כלכלית מהמדינה - יישובים חלשים מאוד קיבלו מענקי איזון, ואילו רשויות חזקות יותר קיבלו תמיכה ממשלתית. תמיכה ממשלתית זו ניתנה על פי קריטריונים נושאיים: אם היישוב ביקש להקים בית ספר חדש אך לא היה לו די תקציב - משרד החינוך מימן; אם צריך היה מוסד רפואי חדש - משרד הבריאות מימן, וכן הלאה.

 

על אף התמיכה מהמדינה, יישובים רבים נאלצו למצוא פתרונות מימון חיצוניים, דוגמת גיוס תרומות ומשאבים בכל דרך אפשרית. זו לא שיטה מיטבית, אבל בסופו של יום, זה עבד.  

 

 

ואז חל מפנה דרמטי. בעשור האחרון השתנתה השיטה: לא עוד מימון או תקצוב מלא של מוסד ממשלתי, אלא יישום שיטת המאצ'ינג (matching). לפי שיטה זו, על היישוב או הרשות להשתתף במימון ההקמה של המוסדות בשטחיהם. כלומר, שיעור מסוים מהעלות יבוא מהמדינה, והיתר יוטל על תקציב היישוב. יישובים רבים שגם כך התנהלו תחת קשיים כלכליים, מצאו לפתע שמעוגת התקציב שלהם נשארו רק פירורים... פתאום צריך לייצר עוד עשרות מיליוני שקלים, שלא היו שם קודם.

 

כדי להמציא תקציב יש מאין, החלו הרשויות לחפש נכסים מניבים. כלומר, אזורי תעסוקה ומסחר או אזורי תעשייה. שטחים כאלה מניבים ארנונה רווחית ביותר לרשויות, ויכולים לאזן במידה כזו או אחרת את ארנונת המגורים שהיא, על פי רוב, הפסדית. כתוצאה מכך, בשנים האחרונות גם מציאות התכנון האורבני בארץ השתנתה כליל, כשכיום כל יישוב רוצה אזור תעסוקה.

 

האם זה נכון תכנונית? ברור שלא. לא הגיוני שנחיה במרחב שבו כל כמה קילומטרים יש אזור תעסוקה, ובכל צומת שטח מסחרי. זו גם לא סביבה שרוב האנשים היו מעוניינים לחיות בה.

 

האם זה נכון כלכלית? בוודאי שלא. סיכוייו של יישוב קטן שנמצא בקרבת עיר גדולה, שיש לה אזורי תעסוקה גדולים ומצליחים, לשווק שטחים לתעסוקה - קטנים יותר. ליישובי הפריפריה קשה יותר לשווק תעסוקה ביחס לאזורי הביקוש, וליישוב כפרי שלא נמצא בסמוך לצירי תנועה ראשיים או לתוואי רכבת - פשוט אין סיכוי.

מרכז ביג פאשן בנצרת. הרשויות מצאו שמעוגת התקציב נותרו פירורים מרכז ביג פאשן בנצרת. הרשויות מצאו שמעוגת התקציב נותרו פירורים צילום: גיל נחושתן

 

צדק חלוקתי חדש

המצב החדש יוצר מצבים אבסורדיים, כשרשויות מקומיות מזדרזות לסמן לעצמן שטחים סגולים (אזורי תעסוקה), ועדות התכנון מאשרות מתוך רצון לסייע - אבל אזורים שלמים נשארים ריקים ומיותמים במשך שנים כי השיווק שלהם פשוט לא מצליח.

 

עוד בעיה שהתעוררה, היא שכולם רוצים אזורי תעסוקה נקיים ושקטים. פגשתם פעם מישהו שרוצה אזור תעשייה ליד הבית שלו? אז אזורי תעסוקה יש בשפע (לפחות על הנייר...), אבל מרכזים לוגיסטיים ואזורי תעשייה - חסרים. וכך תוכניות מתאר מקודמות ומאושרות מבלי לפתור בעיות כלכליות ליישובים רבים שמתנהלים תחת מאזן שלילי. אמנם לכל תוכנית מתאר יש כיום יועץ כלכלי, אבל אין לו הכוח או הסמכות לפתור את הבעיות.

אז מה הפתרון?

 

מדברים כיום על "צדק חלוקתי": רשות חזקה, בעלת אזור תעסוקה מצליח, תצטרך לממן רשויות חלשות יותר באזורה. אבל מדוע שרשות שעד היום נהנתה מהכנסות, פיתחה את היישוב והעלתה את רמת החיים של תושביה, תסכים סתם כך "לתרום" את כספיה ליישוב הסמוך?

 

כמו כן, מי שאחראי על חלוקת ההכנסות הוא משרד האוצר, אותו משרד שאחראי בעקיפין על גופי התכנון. אבל בינתיים בשטח אין סנכרון, שכן ועדות התכנון אינן יכולות להשית את חלוקת ההכנסות על הרשויות. הן גם לא יכולות לאפשר לרשות מקומית לגבות ארנונה גבוהה יותר, ובטח שאינן אחראיות על ועדות הגבולות או ועדות גאוגרפיות שיכולות להעביר אזור תעסוקה מסוים מרשות אחת לרעותה.

 

אדר' אסנת ברנדס ברש. הסיכוי של יישוב כפרי לשווק שטח מסחרי – קטן אדר' אסנת ברנדס ברש. הסיכוי של יישוב כפרי לשווק שטח מסחרי – קטן צילום: שגיב אהרון

 

פתרון אפשרי נוסף הוא תכנון אסטרטגי כלל-ארצי - לאו דווקא לפי מחוזות, כפי שוועדות התכנון נוהגות כיום, אלא תכנון ענפי שיאפשר ראיה רחבה, לפי קטגוריות - אזורי היי-טק, מרכזים לוגיסטיים, משרדים, מסחר, תעשייה: היכן נכון שיהיה אזור תעסוקה כזה או אחר? מה הגודל המתאים למרכז מסוג כזה באזור מסוים? מה תמהיל השימושים הנכון בו?

 

תחת תוכנית כלל-ארצית כזו, יהיו למתכננים ולוועדות התכנון הכלים המתאימים לחלק את מקורות ההכנסה של היישובים ביחס לגודלם ולצורכיהם, ובכך לתת מענה שוויוני וראוי לכאוס התכנוני הקיים, וכמובן שגם צריך לתת לוועדות התכנון את הסמכות לחלק את העוגה בין היישובים השונים לפי צורכיהם.

 

הכותבת היא אדר' אסנת ברנדס ברש, ראש צוות אדריכלים במשרד מילוסלבסקי אדריכלים

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

 

פאנל עמידר יוסי אומיד זירת הנדלן
עו"ד יוסי אומיד: "הטיפול של המדינה בתושבי השכונות - כישלון טוטאלי"
פאנל פתח תקווה מיכל ליבן קובי זירת הנדלן
ליבן קובי לגרינברג: "הטבעת של פתח תקוה מתחדשת, המרכז מזדקן ומת"