• תפריט
נדל"ן בינלאומי

אחרי שנשארו בבריטניה - אילו הזדמנויות עומדות למשקיעים?

ההכרעה על הברקזיט מתקרבת, ובפני המשקיעים הגדולים - שרבים מהם מאמינים בהמשך איתנותו של שוק הנדל"ן בממלכה - יש אפשרויות רבות. פרופימקס מנתחת עבורם את היתרונות והחסרונות של הסקטורים השונים. חלק שני

אודי שישון 09:5329.10.18

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 

אחרי שבכתבה הקודמת ניתחה פרופימקס את מצב השוק בבריטניה בהסתכלות כללית ורחבה, והעלתה הערכות באשר לצפוי לו בעתיד הקרוב, בכתבה זו נחדד את המבט על השוק הבריטי ונבחן את הזדמנויות ההשקעה בסקטורים השונים שלו.

 

נדל"ן למגורים

 

תחום הנדל"ן למגורים בבריטניה נחלק, בהכללה, לשני סוגים. הראשון הוא של דירות מגורים להשכרה (PRS), בדומה למתחמי המולטיפמילי (Multifamily) בארה"ב. מדובר במתחם בבעלות אחת, בו מספר גדול של דירות, שכל אחת מהן מושכרת לדייר אחר. סקטור נדל"ני זה נחשב יציב מכמה סיבות, ביניהן פיזור גדול בין דיירים רבים, מחסור בדירות להשכרה ושוק שכירות חזק מאוד. זהו סקטור עמיד באופן יחסי בפני משבר כלכלי.

 

 

הסוג השני של נדל"ן למגורים הוא של נכסים למכירה. "מי שקונה בית ראשון בבריטניה יכול לקבל הלוואות זולות יחסית, אבל זה מוגבל לבית בשווי של עד 600 אלף פאונד", אומר אסף רוזנהיים, מנהל ההשקעות בפרופימקס, המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, השקעות אלטרנטיביות ואנרגיה מתחדשת, ומשרתת משקיעים המוגדרים "כשירים". לדבריו, "בשל האפשרות לקבל משכתנא זולה, נכסים כאלה הם אטרקטיביים מאוד לבנייה".

 

ההזדמנות בנדל"ן למגורים: להערכת פרופימקס, דירות להשכרה בסגנון PRS

(Private Rented Sector) צפויות ליהנות מאטרקטיביות בתקופה הקרובה, אבל כדאי לזכור שלמיקום, תמהיל הדירות, ותחרות עם פרויקטים דומים בסביבה יש חשיבות גדולה, ולכן חובה למצוא למצוא שותפים מקומיים - מנהלי השקעות שיובילו את התהליך ויקחו חלק בסיכון, תוך יישום של הידע שצברו בשוק המקומי.

 

REPUBLIC AT EAST INDIA DOCK, שינוי מבנה קיים למשרדים גמישים  REPUBLIC AT EAST INDIA DOCK, שינוי מבנה קיים למשרדים גמישים צילום: Milo Hale

 

לוגיסטיקה ותעשייה

לדברי רוזנהיים, נכסים המשמשים ללוגיסטיקה ותעשייה מציגים בשנים האחרונות את התשואות הטובות ביותר מבין מגזרי הנדל"ן השונים בבריטניה. הגידול בדמי השכירות בסקטור זה מגיע עד לכ-5% לעומת גידול ממוצע של של 3%-2% בשאר ענפי הנדל"ן. שיעורי התפוסה בנכסים אלה מגיעים ל-95%, ובמקומות מסוימים אף עולים על כך.

 

ההזדמנות בנדל"ן ללוגיסטיקה ותעשייה: להערכת פרופימקס, יש מעט מאוד הזדמנויות בסקטור בעקבות כניסת משקיעים מוסדיים רבים. עם זאת, בנכסים בדירוג B, כלומר, נכסים קטנים וישנים יותר או בנכסים שנמצאים בשווקים משניים - יש עדיין הזדמנויות.

 

קמעונות

בחינת היקף השטחים הקמעוניים ביחס גודל האוכלוסייה מראה כי לבריטניה, בדומה לארה"ב, יש עודף בשטחי מסחר. גם הפופולריות של הקניות ברשת ממשיכה להשפיע על השוק, כך שהכנסות מהשכרה בסקטור זה נמצאות בירידה.

 

ההזדמנות בנדל"ן לקמעונאות: קשה למצוא הזדמנויות רבות בסקטור זה. אחת ההזדמנויות שעדיין קיימת היא השכרה לחנויות בעלות מאפיינים ייחודיים, כמו חנויות אופנה ולייף סטייל, ששוכריהן מוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים מהממוצע בתמורה למרחב ייחודי במיקום אסטרטגי.

 

משרדים

החשש הגדול ביותר שמעורר הברקזיט הוא שהפרידה מהאיחוד האירופי תהיה חד-צדדית, ותפגע בכלכלה הבריטית. ואולם, רוזנהיים מעריך כי למרות החשש, לונדון תשמור על מיצובה כמרכז העסקים הפיננסיים הבלתי-מעורער של אירופה, בהיותה הבירה היחידה ביבשת, פרט לדבלין הקטנה, ששפתה היא אנגלית. עד כה לא מיצבה את עצמה שום עיר אירופית אחרת כבת-תחרות לחשיבותה הפיננסית של לונדון.

 

ההזדמנות בנדל"ן למשרדים: מאז ההחלטה על הברקזיט נרשמה עצירה משמעותית בבניית בנייני משרדים חדשים. עם זאת, בפרופימקס מעריכים כי אם הדרישה למשרדים תימשך בהיקף הנוכחי, הרי שכבר ב-2020 הביקוש יעלה על ההיצע. הזדמנות נוספת היא הדרישה לחללי עבודה משותפים (Co-Working Spaces), דוגמת אלה של Mindspace ו-WeWork. נכון להיום, WeWork היא שוכרת המשרדים הגדולה ביותר בלונדון, כמו בערים גדולות אחרות בעולם. בשנה האחרונה, 20% משטחי המשרדים המושכרים החדשים בלונדון היו מרחבי עבודה משותפים, ואף שהם מזוהים עם יחידים עצמאיים או חברות קטנות, כחמישית מהם הושכרו לחברות גדולות. הזדמנות נוספת היא שינוי יעוד של מבנים קיימים לבנייני משרדים באזורים משניים יחסית, אך מרכזיים דיים, בהם אפשר להציע משרדים מודרניים וגמישים בעלויות נמוכות יותר.

 

נכס של Mindspace ב-Shoreditch   נכס של Mindspace ב-Shoreditch צילום: בועז ארד

 

השורה התחתונה: סיכון נמוך יחסית לצד תשואה לא גבוהה

למרות סימני השאלה הרבים שעדיין קיימים סביב הברקזיט וההשפעה שלו על הנדל"ן בבריטניה, בפרופימקס מעריכים כי בריטניה היא עדיין מקום טוב להשקעות ליבה (Core) והוספת ערך– כלומר, השקעות המגלמות סיכון נמוך ותשואה בינונית. עוד על אסטרטגיות השקעה בנדל"ן, ניתן לקרוא במדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל.

 

בנוסף, במקרה של ארביטראז' כתוצאה מברקזיט חד-צדדי, המשקיעים חייבים להיערך מראש, ולא ניתן להסתמך על האפשרות "לחטוף" הזדמנויות בחלון ההזדמנויות הקצר שייפתח. המצב הרגיש מחייב אצבע על הדופק, כאשר ידע מקומי, לצד היכרות עם השוק וגישה לעסקות, עשויים לייצר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות.

 

רוזנהיים מצטט את שגריר ישראל בבריטניה, שאמר מוקדם יותר החודש, בכנס של לשכת המסחר ישראל-בריטניה, שהדבר היחיד שבטוח לגבי הברקזיט הוא שההסכם ייחתם בדקה האחרונה.

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

פאנל בחירות נדלן זירת הנדלן
בין בחירות לשוק הדירות: מה יקרה למחירים בחודשים הקרובים?
פאנל מתחם האלף זירת הנדלן
מתחם האלף: כך תיראה ראשון לציון בעוד עשור