שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
תשתיות

תוכנית המתאר לכינרת: תחילתה של מציאות יזמית חדשה

ודאות תכנונית שתוביל לתנופת פיתוח לצד מגבלות בנייה על קו המים - מה תעשה תוכנית המתאר המתגבשת לנדל"ן המסחרי סביב הכינרת? מנכ"ל ויתניה, עפר זיו, מספק תחזית

אודי שישון 09:4921.10.18

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 

תוכנית המתאר הארצית החדשה לחופי הכינרת, שתגיע השבוע לדיון מכריע בוועדות התכנון, עשויה להביא בשורה של ממש לתושבי האזור ולענף התיירות, כמו גם לשחקנים הפעילים בשוק הנדל"ן המקומי.

 

תמ"א 13/13, שתחליף את תוכנית המתאר הקיימת שאושרה לפני כמעט ארבעה עשורים, כוללת הטלת מגבלות בנייה על 86% משטחי האגם, מתוכן הגבלות משמעותיות על כמחצית השטחים, וכן איסור על ייבוש מי הימה. ואולם, השינוי שעשוי להסב את מירב הפיתוח למקום הוא ההמלצה הכלולה בתוכנית על הוספת תחנות רכבת שישרתו את המבקרים באגם ויפחיתו עומסי תחבורה, וכן על הסדרת השטחים סביבו לשימושי תיירות, פנאי ונופש.

 

 

 

תוכנית המתאר החדשה, שתגיע לוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע), לקראת המלצתה למועצה הארצית, נולדה מהצורך להסדיר את המצב בחופי הכינרת, שסבלו במשך שנים מהזנחה, בנייה פיראטית ומסגרת תכנונית לקויה, שלא איפשרה כראוי את הסדרת החופים והשימושים בסביבתם.

 

אחד משחקני הנדל"ן הבולטים באזור הכינרת, שמימוש התוכנית במתכונתה המוצעת צפוי להטיב איתם באופן משמעותי, הוא חברת ויתניה. החברה היזמית הוותיקה, שגם מחזיקה ומנהלת את המרכז המסחרי בחוף מגדל, מחזיקה בבעלותה זה שנים ארוכות גם בכ-18 אלף מ"ר סמוכים של קרקע פנויה, כמעט על קו המים. אישור תוכנית המתאר צפוי להוות מבחינתה איתות ראשון על כדאיות פיתוחו של השטח.

 

"תוכנית מתאר זה קודם כל דבר שעושה סדר, וזה חשוב במיוחד באזור סובב הכינרת, שחלקים גדולים ממנו מבורדקים ממש", אומר עפר זיו, מנכ"ל ויתניה. ואמנם באזור מגדל, שם פועלת כיום ויתניה, דווקא יש תב"ע מאושרת, והכאוס התכנוני שורר בחלקים אחרים סביב הכינרת, שעליהם חולשות ועדות תכנון מקומיות אחרות. "התוכנית הזאת, אם תאושר, תאפשר לממש פוטנציאל ענק באחד המקומות הכי ייחודיים בארץ ובעולם".

המרכז המסחרי של ויתניה בחוף מגדל. מבלים ללא מכוניות יעדיפו לשהות בקרבתו המרכז המסחרי של ויתניה בחוף מגדל. מבלים ללא מכוניות יעדיפו לשהות בקרבתו צילום: באדיבות ויתניה

תנופת פיתוח לצד מגבלות בנייה

 

ויתניה, אשר יוזמת, מקימה ומנהלת יותר מ-200 אלף מ"ר של מבני משרדים, מסחר ומגורים ברחבי הארץ, מתכננת להקים בשטח הפנוי בחוף מגדל בית מלון, שיצטרף לאלה הנבנים באזור כיום, בהם מלון מגדלא שצפוי לפתוח את שעריו כבר השנה.

 

לדברי זיו, "מעבר ליופיו של המקום הזה, יש לו גם משמעות תיירותית בלתי-רגילה, ולכן למדינה יש את כל הסיבות לקדם את התכנון בו ולפתח אותו. אם מגדלא פונה בעיקר לתיירות הצליינית, בית המלון שלנו יפנה לפלח התיירים הכללי, הישראלי והבינלאומי, ויהיה 'כוכב אחד מעל'".

 

החידוש המרכזי של התוכנית הוא חלוקת שטחה של הכינרת ל-37 מקטעים בארבע קטגוריות, כשבכל מקטע של האגם צפויות מגבלות בנייה והסדרת שימושים בהתאם לסיווגו. מגבלת הבנייה המרכזית סביב חופי האגם נוגעת לרצועה במרחק 50 מטר מהמים — ואולם באזורים שהוגדרו "קו חוף טבעי" או "קו חוף שמור", המשתרעים על פני מקטעים באורך כולל של כ–30 ק"מ (כ–46% מקו החוף) — קובעת התוכנית כי ניתן יהיה להגביל את הבנייה גם ברצועה רחבה יותר מ–50 מטר.

 

באזורים אלה ניתן יהיה להקים, באישור הוועדה המחוזית בלבד, תוכניות שהכרחי למקמן בסמוך לחוף הכינרת, או בנייה חדשה כתוספת למבנה קיים בהיקף מצומצם — שאינו עולה על קומה אחת או 3.5 מטרים מעל פני הקרקע הטבעיים.

 

"המגבלות האלה חשובות מאוד ובאות למנוע גם מאיתנו, היזמים, לפגוע באופיו הפסטורלי של המקום הזה, גם לאחר שיהיו בו תוכניות מפורטות", אומר זיו, ומדגיש כי בכל מקרה המגבלות לא משנות דבר מבחינת ויתניה, שכן גם התב"ע הקיימת באזור מגדל אוסרת על בנייה בקרבת קו המים ההיסטורי, שכבר מזמן נסוג לאחור.

עפר זיו, מנכ"ל ויתניה. "אנשים באים ליהנות - ומוצאים את עצמם בפקקים"  עפר זיו, מנכ"ל ויתניה. "אנשים באים ליהנות - ומוצאים את עצמם בפקקים" צילום: עזרא לוי

התחנה הבאה – חוף מגדל

 

כאמור, התוכנית החדשה מבקשת גם לתת מענה לבעיית עומסי התחבורה המאפיינים את האזור בעונת הרחצה, וקובעת כי יש לעודד את השימוש בתחבורה ציבורית באמצעות הקמת חניוני "חנה וסע" בצומת צמח, בצומת עמיעד ובצומת פוריה; וכן שילוב רכבת כאמצעי הסעת המונים, לרבות תוספת תחנת רכבת בצומת עמיעד, מלבד התחנה המאושרת בצמח.

 

מלבד ההקלה על העומס בכבישים, הרי שאם חזון הרכבת יתממש מדובר גם בבשורה של ממש לבעלי הנכסים המסחריים בכינרת, מסוגה של ויתניה. זאת, משום שמבלים שיגיעו ללא אמצעי ניוד משלהם, יעדיפו ככל הנראה לשהות בקרבה יחסית למוקדי הבילוי והפנאי.

 

זיו מוסיף כי "כבר מזמן היתה צריכה להיות רכבת לחופי הכינרת. באזור יש מחסור חמור בחניה מוסדרת, מה שגורם לכך שבימי החופשות יש עומסי תנועה כבדים בסובב הכינרת ובדרכים המובילות אליה. אף שמשמישים כיום מגרשי חניה באזור, הדבר נעשה על תשתית לא רחבה מספיק, וזה מתבטא בפקקים בכניסות וביציאות. בסופו של דבר, אנשים באים לכאן כדי ליהנות, אבל בסוף מוצאים את עצמם תקועים שעות במכונית".

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

פאנל נתניה 2019 זירת הנדל"ן
"זוכי מחיר למשתכן לא עוברים לנתניה, בניינים משמשים להשכרה"
פאנל התחדשות עירונית 2019 זירת הנדלן
"מיזמי תמ"א 38 שטרם יצאו לדרך כבר לא יהיו רווחיים"