שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
דעות

מיסוי יזמים בהתחדשות עירונית: חייבים לשנות את השיטה

החלפת ידיים יזמיות במיזמי התחדשות עירונית נתקלת במדיניות מס שגויה, שפוגעת בכל השותפים לתהליך - ובמיוחד בדיירים. עו"ד אדריאנה שכטר: "המדינה מדירה יזמים שיכולים להציל פרויקטים"

עו"ד אדריאנה שכטר 10:0012.10.18

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 

כאשר יזם המקדם פרויקט בנייה במסגרת של התחדשות עירונית נקלע לקשיים ואינו מסוגל לקדמו עוד, עומדות בפניו למעשה שתי אפשרויות: לבטל את ההסכם מול הדיירים - במקרה כזה, על הדיירים יהיה למצוא יזם חלופי ולחתום איתו על הסכם חדש; או להעביר את הפרויקט לידיו של יזם אחר המעוניין בו - כזה שיש בידיו את האמצעים הנדרשים להתנעת הפרויקט ופיתוחו.

 

הכוונה כאן, יש להדגיש, היא למיזמים שאמנם קיבלו את הרוב הדרוש של חתימות הדיירים, אך עדיין מצויים בשלביהם הראשוניים וטרם קיבלו היתר בנייה - כך שבאופן מעשי, אין ודאות באשר להוצאתם אל הפועל ולהגשמתם. כפי שאטען כאן, העברת ידיים יזמיות בפרויקטים המצויים בשלבים התחלתיים אלה, נתקלת במדיניות מס שגויה ולא הוגנת, שפוגעת בכל הצדדים השותפים לתהליך - היזמים, הדיירים והרשויות המקומיות.

 

 

העברה או מכירה של פרויקט בנייה מיזם א' ליזם ב' היא עסקה במקרקעין לכל דבר, ומשכך מדווחת כדין, שקופה וגלויה. בעסקה כזו, רשויות המס אינן מתייחסות לתמורה ששולמה ליזם המקורי אלא למה שנמכר במסגרת העסקה, כלומר לנכס שקיבל היזם הקונה – וכאן טמון שורש הבעיה.

 

דוגמה בולטת מהשטח, המשקפת נאמנה את המציאות הבעייתית הזו, היא זו של פרויקט תמ"א 38/2 המתוכנן כיום באחד מיישובי מרכז הארץ. המיזם, המיועד לשישה בניינים, נמצא בחיתוליו ממש - טרם הושגו כל חתימות הדיירים, ובסך הכל הוגשה במסגרתו רק בקשה להיתר בנייה, אשר גם היא טרם נדונה ובוודאי שטרם אושרה. בעוד שכחלק מהעסקה להעברת המושכות בפרויקט שילם היזם הקונה ליזם המקורי כ-2 מיליון שקל - עבור הפול כמו גם החזרי הוצאות על עבודה שכבר נעשתה - הרי שלרשויות המס הוא נדרש להעביר סכום בלתי-נתפס של כ-6 מיליון שקל - כמס רכישה. על מה בדיוק? באמת שקשה להבין. מדובר באבסורד, שבפירוש הביא לתקיעתו של אותו פרויקט. כמובן שמבחינת היזם החדש, המיזם איבד באחת את כל כדאיותו הכלכלית.

 

עו"ד אדריאנה שכטר, היועצת המשפטית של קבוצת אדלר עו"ד אדריאנה שכטר, היועצת המשפטית של קבוצת אדלר

 

לא ממסים דירה על הנייר

למרבה הצער סיטואציות כאלה, שבהן ליזם אין את היכולת לעמוד בעלויות, היתר הבנייה טרם התקבל והמשך הפרויקט לוט בערפל - הן שכיחות למדי. הדבר שיש לעשותו במקרים כאלה הוא פשוט ומתבקש: המיסוי ייקבע בהתאם לערך העסקה ולתמורה ששולמה על ידי היזם החדש ליזם המקורי, ובשום אופן לא בהתאם לזכויות שנמכרו לו. בהקשר זה יש להוסיף כי הצעה ברוח זו לתיקון חוק מיסוי מקרקעין כבר גובשה והוכנה, אולם בסופו של דבר לא אושרה בכנסת. עו"ד ורו"ח ורד אולפינר לקחה על עצמה להוביל את שינוי החקיקה הזה, ואני, כמו גם יזמים רבים, מחזקת את ידיה.

 

המסר שמבקשים היזמים להעביר הוא חד וברור: עד שאין היתרי בנייה תקפים, אין כל ודאות כי על הקרקע אכן יוקמו המבנים הפוטנציאליים. על כן, רשויות המס חייבות להביא את הסיטואציה המורכבת הזו בחשבון, ולהבין שבעת העברת פרויקט בין יזמים, אין להם עדיין זכויות ודאיות. בהחלט מצער שבמקום ללכת לקראת אותם היזמים אשר מגלים אחריות ומונעים מפרויקטים רבים להתחסל, רק מערימים עליהם קשיים. כשזה מצב העניינים, מה הפלא שבבתי המשפט ברחבי הארץ תלויים ועומדים שורה ארוכה של עררים נגד רשויות המיסוי על סוגיה זו בלבד?

 

מעבר לכך, כל עוד האינטראקציה הלקויה בין היזמים לרשויות המס תימשך, המשמעות ברורה: יזמים ידירו את רגליהם מפרויקטים, אף שיש להם את היכולות הכלכליות להציל ולממש אותם. אפשר כמובן להבין אותם. בכל זאת, איזה יזם שפוי ישקול ברצינות להיכנס לפרויקט כשמס הרכישה על הנכס מגיע לסכומי עתק, ואף שהוא כלל עוד לא קיבל היתר בנייה?

 

השורה התחתונה היא שבמצב העניינים הנוכחי, פרויקטים לא מעטים של התחדשות עירונית נמצאים בסכנת ביטול והיזמים נותרים חסרי אונים. למשוואה הזו יש להוסיף גם את ציבור הדיירים - אלה חוזים פעמים רבות מדי במיזמי הבינוי שתלו בהם תקוות כה גדולות, הולכים ומתפוגגים. הדרך להתרת הפלונטר קיימת ובת ביצוע. זה הזמן להרים את הכפפה, ולשנות את המצב.

 

הכותבת היא היועצת המשפטית של קבוצת אדלר

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

פאנל רעננה זירת הנדלן
מנכ"ל קידר מבנים: "רעננה הולכת להריסה ובנייה - ואנחנו נהיה שם"
פאנל שהם זירת הנדלן
שכונת הדרים תחילה: כך ייראה הבום הנדל"ני בשוהם