מה חייבים לדעת לפני רכישת נחלה במושב

בטרם תחלו תהליך איתור נחלה אותה אתם מעוניינים לרכוש, חשוב בראש ובראשונה להגדיר מה בדיוק אתם מחפשים, מהו שטח הנחלה בו הנכם מעוניינים, אילו אזורים רלוונטיים עבורכם, האם ובאיזה היקף אתם מעוניינים לקיים פעילות חקלאית בנחלה, מהו אופיו של המושב (דתי, חילוני וכו') ועוד. הגדרות אלו יאפשרו לכם לצמצם את האפשרויות הרלוונטיות עבורכם ועבור משפחתכם ובכך להתמקד בנחלות פוטנציאליות המתאימות באופן דווקני לצרכיכם.

אלו המעוניינים ברכישת נחלה במושב, חשוב שיכירו שבניגוד לנכסי נדל"ן רגילים הדרך להעברת זכויות בנחלות במושבים מתחלקים בין מספר גופים – האגודה השיתופית, רשות מקרקעי ישראל ולעיתים אף רשויות נוספות. אי לכך, בעלי הנחלה מקבלים מהרשויות את ההסכמה הנוגעת להרכב הנחלה והשימוש המותר בנחלה.

על אלו המעוניינים ברכישת הנחלה לערוך בדיקות מקדמיות מקיפות בין היתר לבדוק: מי הם בעלי הזכויות בנחלה, האם קיימים שימושים חורגים או שעבודים כלשהם על הנחלה, אילו זכויות רשומות באגודה השיתופית, קבלת מידע על רישום גבולותיה, מהם השטחים המיועדים למגורים ואילו לחקלאות, מהם הייעודים העתידיים של הנחלה ועוד.

חשוב לבדוק האם בנחלה בנויים מבנים ללא היתר (גם אם מדובר בבניה חלקית ללא היתר כמו מרפסות) קרי האם נעשתה בנייה כלשהי מבלי שניתנו האישורים לכך מהרשויות השונות ובראשן רשות מקרקעי ישראל. בדיקת סטטוס הנחלה הן ברשות מקרקעי ישראל והן בוועדה המקומית לתכנון לבנייה יחשפו אתכם גם להיתרי הבנייה שיש בנחלה וגם לחריגות הבנייה וצווי הריסה ככל וקיימים. יובהר כי גם במקרים שבהם נעשה שינוי בקרקע בתום לב ההתייחסות לאותן חריגות תביא לצווי הריסה ותשלום של קנסות גבוהים. נושא חריגות הבנייה והסדרת הבנייה והשימוש החורג קריטי, שכן ככל ולא תהייה התייחסות מפורשת לכך בהסכם הרכישה הרי שהקונה עלול למצוא עצמו מתמודד עם הרשויות בגין בנייה חריגה שלא נעשתה במקור על ידיו. יתרה מכך, לא יוכל הקונה להעביר את הזכויות בנחלה על שמו בטרם יוסדרו /יוסרו חריגות הבנייה והשימוש החורג.

באופן עקרוני, נחלה מורכבת מקרקע בעבור מגורים וקרקע עבור חקלאות וכן חלקה הנוגעת לשטחים המשותפים לכלל חברי האגודה, המנוהלים על ידי האגודה השיתופית.

עו"ד יעל פרי צילום: רונית ינון

בעבר, החקלאות היוותה את עיקר עיסוקם של חברי המושבים והנחלות אותן קיבלו או רכשו בעלי הנחלות היוו את מקור פרנסתה העיקרי של המשפחה. אלא שהמודרניזציה השפיעה גם על בני המושבים ורבים זנחו עם השנים את הפעילות החקלאית של בני משפחותיהם. כיום, נחלות רבות משמשות לייעודים אחרים אשר אינם נוגעים לחקלאות, כגון מגורים נוספים, מבנים מסחריים, צימרים וכו'.

אחד התהליכים שעל מי שמעוניין ברכישת נחלה לעבור הינו הליך קבלה כחברים באגודה השיתופית לפיכך חשוב לוודא כי מדובר באגודה אשר אופייה מתאים לדרככם.

בדיקה נוספת מתחייבת בטרם רכישת נחלה הינה, האם המוכרים מינו בן ממשיך לנחלה. מינויו של בן ממשיך בנחלה יכול להוות גורם מעכב משמעותי בהשלמת העסקה ו/או בביצועה, כשבמקרי קיצון עלול הדבר אף להוביל למאבק בבית המשפט. קיימים מצבים שמינויו של בן ממשיך לנחלה יש בו כדי למנוע את מכירתה . לפיכך יש לבדוק סוגייה זו בטרם רכישת נחלה וזאת על מנת להבטיח שלא נקלע בעתיד לתסבוכת משפטית, שכן ככל ובעלי הנחלה מינו בן ממשיך הרי שזכויותיהם בנחלה כפופות לזכויות הבן הממשיך ולפיכך נדרשת הסכמתו לעסקת המכר.

עסקת ברוטו או נטו? קונים פוטנציאלים רבים מקבלים הצעה לרכוש את הנחלה כעסקת "נטו" קרי עסקה בה המוכר מקבל תשלום עבור הנחלה המוסכם בין הצדדים וכל המיסים משולמים על ידי הרוכש. המיסים החלים עלולים לחול בעת ביצוע עסקת מכר של נחלה: דמי הסכמה, מע"מ, היטל השבחה, מס רכישה, מס שבח.

בעסקת "נטו" הרוכש למעשה לוקח על עצמו סיכון שכן קשה יותר לצפות את המיסים אשר יחולו על המוכר מאשר את מס הרכישה החל על הקונה. המיסים מתווספים למחיר הנקוב בהסכם המכר ולמעשה הם מתווספים לסכום ששולם על ידי הקונה למוכר. בשל כך, ההמלצה היא להימנע מעסקה שכזו.

איתרתם נחלה שמצאה חן בעיניכם? חשוב לדאוג למספר בדיקות נוספות מטעמכם בין היתר, למדוד את שטח הנחלה באמצעות מודד מוסמך, בדיקת הנחלה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך בעבור כלל הזכויות הנוגעות לנחלה, בדקו האם בעל הנחלה הוא הבעלים היחידים, האם קיימים חובות על הנחלה אשר ימנעו את השלמת רכישתה, מהן כלל זכויות הבנייה בנחלה וכמה מהן נוצלו, מה גובה דמי ההסכמה שיש לשלם עבור העסקה. כמו כן, בדקו מה תהליך קבלת חברות לאגודה השיתופית, מה הקריטריונים והזמן הדרוש להכרעה בבקשת הקבלה.

וודאו כי הסכם הרכישה הינו על תנאי וייכנס לתוקפו ככל ותתקבלו לאגודה השיתופית.

מורכבות התהליך ברכישת נחלה במושב נוגעת לעובדה שישנה חשיבות רבה בעריכת בדיקות מקדימות ומקיפות. על אף שחלקו הרחב של המידע פתוח לקהל הרחב ואיננו חבוי או נסתר, עדיין יש ומומלץ להשתמש באנשי מקצוע אשר ילוו אתכם בתהליך. בין אם מדובר בשימוש בעורכי דין העוסקים ומכירים מקרוב את תחום הנדל"ן באגודות השיתופיות והן באנשי מקצוע נוספים כאמור לעיל. אלו יספקו לרוכשים מעטפת ביטחון כלכלית ופרוצדוראלית, שתמנע בעתיד הפתעות לא נעימות שיכולות להוביל להפסדים כספיים כבדים, וביניהם תהליך כואב שבסופו נאלץ לאבד או לוותר על הנחלה.

עו"ד יעל פרי, עוסקת בדיני אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים בן ממשיך, פיצול נחלה ירושות וצוואות. עו"ד פרי מנהלת את פורום משפטי בדיני אגודות שיתופיות באתר הפורומים המשפטיים.