רוכשי הדירות מול העומס בבנקים: כך תשיגו משכנתא בתנאים מצוינים בדרך המהירה
רוכשי הדירות מול העומס בבנקים: כך תשיגו משכנתא בתנאים מצוינים בדרך המהירה
מחירי הדיור עולים, מדד תשומות הבנייה מזנק, והביקוש למשכנתאות שובר שיאים כל חודש, מה שיוצר לאחרונה עומסים חריגים בבנקים למשכנתאות. איך בכל זאת משיגים משכנתא בתנאים מצוינים? יצאנו לבדוק
בחודשים האחרונים אנו עדים להסתערות של הציבור הישראלי על שוק הדיור, בסדרי גודל שלא נראו פה שנים. עליית מחירי הדיור מתחילת 2021 נמצאת בקצב של מעל 7% ועם סיום תוכנית מחיר למשתכן הציבור מסתער על רכישת דירות למגורים ולהשקעה, מה שגורם לשוק המשכנתאות לרתוח. קצב לקיחת המשכנתאות ב-2021 גבוה ביותר מ-50% מ-2020. הבעיה היא, שהבנקים לא היו ערוכים לעלייה המטורפת בביקוש למשכנתאות, ולא מצליחים לעמוד בעומסים.
עומסים בתור למשכנתא
הביקוש למשכנתאות יצר כאוס. אם לפני ארבעה חודשים ניתן היה לקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתא תוך מספר ימים, היום זה יכול לקחת גם שבועיים. יש גם מקרים שהבנקאי בסניף קורס מעומס תיקים, ולא מצליח לטפל בבקשה של הלקוחות, ופשוט מבקש מהם לגשת לסניף אחר.
העומס בבנקים יצר פגיעה משמעותית בציבור נוטלי המשכנתאות: כוח המיקוח שלהם נפגע. אם בעבר הבנקים עוד איכשהו היו מוכנים להתחרות עליהם, היום הבנקים כל כך עמוסים, שהלקוחות צריכים לרדוף אחרי הבנק. במצב הקיים כיום, לעבור בין כמה בנקים כדי להשוות הצעות מחיר לצורך הורדת הריביות, הפך כמעט בלתי אפשרי. לקוחות שלוחות הזמנים שלהם דוחקים בהם נפגעים במיוחד, ומקבלים הצעות יקרות מאוד מהבנק, מה שהולך לעלות ללקוחות מעל 70,000 ₪ בריביות על תיק משכנתא ממוצע.
"מרגישים שאנחנו נחנקים מהלחץ" אומרת עינת מפתח תקווה. "זכינו במחיר למשתכן במודיעין, והעלייה המטורפת במדד תשומות הבנייה בחודשים האחרונים העלתה לנו את מחיר הדירה ב-25,000 ש"ח. נכנסנו למרוץ נגד הזמן כדי לקבל את המשכנתא לפני ה-15 לחודש, והמענה מהבנקים היה מחריד. ניסינו לפנות בכל דרך אפשרית: בדיגיטל, בטלפונים, לקחנו חצי יום חופש כדי ללכת לסניף, והדברים בקושי זזים. בסניף אמרו לנו ש-'בגלל ביקוש הריביות העולות, וההצעה הראשונה שאני נותנת היא הסופית, אין לנו זמן להתעסק עם הצעות שתקבלו מבנקים אחרים'.
קיבלנו המלצה מחברים על יועץ משכנתאות בשם יוסי מזור. מזור היה כלכלן בבנק ישראל ובמשרד האוצר, והוא יודע את תחום המשכנתאות מכל הכיוונים. נפגשנו איתו ופשוט יצאנו מהפגישה בידיעה שאנחנו בידיים טובות. משם הוא ניהל את התהליך במקצועיות מול הבנקים. הדברים החלו לזרום ומצאנו את הבנקים רודפים אחרינו, מתחרים עלינו בשיפור ריביות מתמשך. מזור בנה לנו תוכנית פיננסית מתוחכמת למשכנתא, שחסכה כ-90,000 ₪ וקיצרה את משך חיי המשכנתא ב-4 שנים ביחס למה שהבנק הציע לנו, ועם אותו החזר חודשי בדיוק. בנוסף, מזור שיפר לנו את הריביות בצורה שחסכה לנו עוד 35,000 ש"ח כך שחסכנו כ-125 אלף סה"כ, ושלא נדבר על המהירות שבה נפתח התיק, ההנחה שקיבלנו על דמי פתיחת תיק בבנק ועוד".
כיצד נחסוך במשכנתא
שוחחנו עם יוסי מזור, כדי להבין מה ניתן לעשות כדי לחסוך במשכנתא גם בימים אלו. "בנקאי המשכנתאות בבנק הוא משווק משכנתאות עבור הבנק, יש לו יעדים חודשיים כמו לכל איש מכירות; הוא צריך למכור בחודש בסכום מסוים של משכנתאות ובמרווחים כמה שיותר גבוהים" אומר יוסי מזור. "בתקופה האחרונה, הבנקים פשוט נהנים מביקוש גדול, ולכן פחות מתאמצים ללכת לקראת הלקוחות. בחודשים האחרונים גדלה משמעותית כמות הפניות אליי מאנשים שאיבדו אמון בבנק: פשוט לקוחות מרגישים שהם מקבלים עסקה רעה מהבנק. לאור המצב, שווה לציין כמה כללים שיכולים לחסוך לכם לא מעט במשכנתא.
ראשית, שווה לדעת כי כאשר בונים תמהיל משכנתא, מה שהבנקים לא מספרים לכם הוא ש-80% מהחיסכון שאפשר לייצר בריביות משכנתא, מתקבל על ידי בניית תמהיל נכון. רק ה-20% הנותרים, מתקבלים על ידי הורדת הריביות עצמן, לאחר שמתקבל תמהיל".
אז איך עושים את זה נכון?
מזור: "החוכמה היא לבנות הרכב מסלולים שמתחשב ביתרונות וחסרונות הייחודיים לכל מסלול, יכולת ההחזר החודשית האמיתית, צפי לשינויים בהכנסות בעתיד, צפי לפירעונות מוקדמים בעתיד, אחוז המימון של העסקה (האלמנט שמשפיע בצורה הכי דרמטית על גובה הריביות שתקבלו), תכנון אסטרטגי של אורך חיי מסלולים ועוד. רק לאחר שגיבשתם בצורה מקצועית הרכב מסלולים, ניגשים לבצע תחרות ריביות בין מספר בנקים".
לאיזה בנקים או סניפים כדאי לגשת?
"קודם כל, כדאי להתחיל מהסניף שבו אתם מנהלים פעילות (בהנחה ואתם לקוחות טובים). עם זאת, כדאי להכיר שגם בתוך בנק מסוים יש הבדלים בין הסניפים השונים: לכל סניף יש יעדי מכירות שונים של משכנתאות. סניף שרחוק מהיעד החודשי שלו, ייתן תנאים טובים יותר ללקוחות, כי יותר חשוב לו למכור משכנתאות".
חושבים לקחת משכנתא? להתייעצות עם מומחה המשכנתאות יוסי מזור. ניתן לפנות גם דרך דף הפייסבוק של המשרד, או בטלפון 050-620-8494.
