המדריך להימנעות מיזמים כושלים ושאר מחדלים
המדריך להימנעות מיזמים כושלים ושאר מחדלים
עו"ד ונוטריון רועי בר יוסף, שותף מייסד וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית ב-BNT, מסביר כיצד להגן על דיירים מפני קריסת פרויקטים והתמשכותם על פני שנים
"חמש שנים של המתנה לאחר קריסת יזם זה לא מקרה חריג, "כך אומר עו"ד ונוטריון רועי בר יוסף המייצג בעלי דירות בלבד כבר 15 שנים. "נקודת האור היא, שניתן לצפות מראש את רוב המקרים האלה, כי לא כל פרויקט מתאים לכל יזם."
פרויקט ברמת גן הוא לא כמו פרויקט בכפר סבא או בכל עיר אחרת. פרויקט של בניין אחד או שניים, הוא לא כמו מתחם של מספר בניינים. פרויקט שיש בו שטחים מסחריים עם שטחי מגורים הוא לא כמו פרויקט שיש בו רק דירות מגורים. יזם שרגיל לעבוד ברעננה זה לא אותו יזם שרגיל לעבוד בתל אביב, ויזם שעשה מתחמי פינוי בינוי זה לא אותו יזם שמגיע מהתחדשות עירונית של בניין אחד כדוגמת תמ״א, ויזם שנסחר בבורסה הוא לא כמו יזם שמתנהל כחברה פרטית.
על השידוך הנכון בין הפרויקט הנתון ליזם המתאים, אמון עו״ד בעלי הדירות.
לדברי עו״ד בר יוסף, הבדיקות המקדמיות של הפרויקט מטעם עורכי הדין של הדיירים הם הדבר החשוב ביותר. לא כל פרויקט מתאים לכל יזם. קיים הבדל מהותי בין פרויקט של בניין בודד למתחם של שלושה ויותר בניינים. בדרך כלל חברות גדולות בורסאיות לא מתעניינות בפרויקטים קטנים, אולם חברות קטנות תמיד ירצו לעשות את ״הקפיצה״ לפרויקטים גדולים. היות ובהתחדשות עירונית היזם לא צריך להכניס את היד ״עמוק לכיס״, הרי שלעיתים הרצון עולה על היכולת ובמעלה הדרך מתגלות הבעיות. כאן, שומרי הסף של בעלי הדירות צריכים להיכנס לתפקיד. כמובן, שיש חברות קטנות שאין להם שום יכולת או מוניטין לבצע פרויקטים קטנים כגדולים ובמקרה שכזה אסור להכניס אותם כיזמים.
עו״ד בר יוסף מסביר שאת הפרויקט יש לחלק לשני שלבים קריטיים: משלב חתימת ההסכם ועד עליית הטרקטורים לשטח ומאותו רגע והלאה. השלב השני הוא נקודת האל-חזור, שם נדרשות ערבויות משמעותיות יותר. הוא מדגיש את חשיבות ערבות חוק המכר המשופרת, המאפשרת קבלת כספים מהירה את הבנק המלווה במקרה של הפרה וכשלון של היזם בשלמת הפרויקט.
חשוב להבין כי אחרי היתר הבנייה נכנסים שחקנים חדשים - בנקים, רוכשי דירות חדשות והבנקים שלהם, כשבשלב זה חיוני שיהיו בהסכם מנגנונים הרמטיים להגנה על הדיירים, כולל ייפויי כוח וערבויות מתאימות.
במקרה של קריסת יזם, מציין עו״ד בר יוסף, הכל תלוי בשלב הפרויקט. פרויקט בתחילת דרכו שונה מפרויקט שקורס חצי שנה לפני טופס 4. לכן חשוב שהקבלן החדש ייקח אחריות על כל הבנייה, ולא רק על החלק שהשלים.
בשורה התחתונה, אין כמו בדיקות מקדמיות שמתחילות בפרויקט, הבנת היקפו והאתגרים שיש בו ולאחר מכן התאמת היזם המתאים.
אם ברצונכם להרחיב את הידע שלכם בנושא, צפו בכתבה המלאה >>
