מלכודת האשראי בנדל"ן: מה עושים כשהדירה הישנה לא נמכרת והקבלן דורש את יתרת התשלום?
תוכניות המימון המפתות של הקבלנים שאפשרו לרכוש דירה במינימום הון עצמי, מגיעות לשלב התשלום. אלא ששנתיים אחרי, הריבית הקיימת והקיפאון בשוק היד השנייה הופכים את החלום למלכודת נזילות מסוכנת. עו"ד דניאל שגב מנתח את המשבר השקט, מסביר את השלכות המס הקריטיות ומזהיר: "מי שלא יתכנן את היציאה עכשיו, עלול לאבד מאות אלפי שקלים"
בשנתיים האחרונות שטף את שוק הנדל"ן הישראלי גל של מבצעי מימון. קבלנים ויזמים, שביקשו לשמור על קצב מכירות גבוה למרות הריבית הגבוהה וחוסר הוודאות הביטחוני, הציעו לרוכשים תנאים שנראו חלומיים: תשלום של 20% (ואפילו 10%) בחתימה, ואת היתרה רק במועד המסירה. עבור משפרי דיור, העסקה הייתה מפתה במיוחד: רכישת דירה חדשה ומרווחת ללא צורך במכירה מיידית של הדירה הקיימת או בנטילת משכנתה יקרה בשלב הבנייה.
אלא שכיום, כשמועדי האכלוס של אותן עסקאות מתקרבים, מתברר כי רבים מהרוכשים נקלעו ל"מלכודת נזילות" כפולה. מצד אחד, מחירי הדירות הישנות בשוק היד השנייה אינם עולים בקצב שצפו, והזמן הממוצע למכירת נכס התארך משמעותית. מצד שני, יתרת התשלום לקבלן נדרשת להיות משולמת ולעיתים אף תפחה במאות אלפי שקלים בשל הצמדה למדד תשומות הבנייה.
המלכודת הפיננסית: כשחוסר יכולת למכור מוביל לביטול חוזה
"אנחנו רואים היום יותר ויותר רוכשים שהגיעו לקו הסיום ללא המימון הנדרש", מסביר עו"ד דניאל שגב, מומחה למקרקעין ומיסוי מקרקעין, "הקונים הסתמכו על כך שלצורך מימון הדירה החדשה הם ימכרו את הדירה הקיימת בסכום מסוים, אבל בפועל השוק מציע להם כ- 5% - 10% פחות מהמחיר שהוערך על ידם. ללא הסכום המלא שהוערך על ידם מראש, אין להם דרך לשלם לקבלן את יתרת התמורה".
במקרים כאלו, הרוכשים מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה, אי עמידה בתשלומים מהווה הפרה יסודית של החוזה, מה שמוביל במקרים רבים לצעד הדרסטי של ביטול עסקת מקרקעין. "הסכם מכר מול קבלן אינו מסתיים רק בהשבת הכסף ששולם לקבלן", מזהיר עו"ד שגב, "הסכמי המכר של קניית דירה מקבלן כוללים סעיף 'פיצוי מוסכם' של לפחות 10% משווי הדירה. על דירה שעלותה 4 מיליון ש"ח, מדובר בהפסד נקי של 400,000 ש"ח עוד לפני שדיברנו על שכר טרחה והוצאות נלוות".
מיסוי מקרקעין: המירוץ נגד השעון
בהנחה שהושג המימון הנדרש להשלמת רכישת הדירה מקבלן ללא מכירת הדירה הקודמת, קיימת חשיפה מיסויית בעסקאות "רכישה לפני מכירה". כדי ליהנות מפטורים והטבות שחוק מיסוי מקרקעין מעניק לבעלי דירה יחידה, הרוכש חייב לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין:
- הפטור ממס שבח: כדי לקבל פטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה (הנחשבת במקרה זה לדירה מזכה יחידה), על הרוכשים למכור אותה בתוך 18 חודשים מחתימת ההסכם או בתוך 12 חודשים ממועד קבלת טופס 4 לדירה החדשה, לפי המאוחר.
- שיעור מס רכישה מופחת: כדי להיחשב כבעלי "דירה יחידה" ולשלם מס רכישה בשיעורים המופחתים על הדירה החדשה שנרכשה מהקבלן, החוק מחייב את מכירת הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מחתימת ההסכם או בתוך 12 חודשים ממועד קבלת טופס 4 לדירה החדשה, לפי המאוחר.
"הבעיה מתחילה כשהשוק קופא", מסביר עו"ד דניאל שגב, "אם עברו 12 חודשים ממועד קבלת טופס 4 לדירה החדשה, והדירה הישנה טרם נמכרה, רשות המיסים תדרוש תשלום מס רכישה לדירה שנייה בשיעור של 8% משווי הרכישה של דירת הקבלן, מה שיכול להוסיף לעסקה עוד מאות אלפי שקלים באופן מיידי. מדובר במכה כלכלית למשפחה שגם כך מתקשה לגייס את יתרת התמורה לקבלן".
ניהול סיכונים בעסקאות קבלן
למרות הסיכונים, עסקאות קבלן מסוג תשלום מופחת בחתימה והיתרה בחתימה יכולות להיות כלי מצוין אם הן מנוהלות נכון. המפתח טמון בליווי מקצועי של עורך דין לקניית דירה מקבלן כבר משלב המשא ומתן הראשוני.
"אנחנו לא מסתכלים רק על החוזה, אלא על האסטרטגיה המשפטית", אומר עו"ד דניאל שגב, "עורך דין מיומן ידע להכניס מנגנוני הגנה משפטיים להסכם שיעמדו לצד הרוכש כשיזדקק לכך, גם בהיבט של מערכת היחסים עם הקבלן וגם בהיבט של מיסוי מקרקעין".
2 צפייה בגלריה
מלכודת האשראי בנדל"ן: מה עושים כשהדירה הישנה לא נמכרת והקבלן דורש את יתרת התשלום?
(ויקטוריה מנשירוב)
בין חתימת החוזה לביטול: ליווי משפטי נכון יעשה את ההבדל
שוק הנדל"ן הישראלי עובר טלטלה, ועסקאות המימון שהיו גלגל הצלה עבור הקבלנים הופכות כעת למשקולת כבדה על צווארם של הרוכשים. חתימה על קניית דירה מקבלן בזמן "מבצע מפתה" ללא תכנון אסטרטגי היא הימור מסוכן על היציבות הכלכלית של המשפחה.
לכן, חשוב לפעול בשני מישורים: אם אתם עומדים לפני רכישה, ודאו שיש לכם "תוכנית גיבוי" ומייצג אתכם עורך דין מקרקעין מצוין שרואה את הנולד ויודע לנטרל מוקשים מיסויים מראש.
אך אם כבר נקלעתם למבוי סתום ואתם ניצבים בפני הצורך לבטל את הסכם המכר, אל תנסו להתמודד מול הקבלן לבדכם. החלטה על ביטול הסכם מכר היא מהלך משפטי וכלכלי גורלי שיש לבצע אך ורק בליווי עורך דין מומחה למקרקעין. ניהול נכון של הביטול יכול להיות ההבדל בין קריסה כלכלית לבין הצלת ההון העצמי שלכם ומזעור נזקים מול הקבלן ורשויות המס. אל תחכו שהזמן יעבור, הגנו על הכסף שלכם כבר עכשיו.
נמצאים לפני עסקת רכישה מקבלן וחוששים מלוחות הזמנים? שוקלים לבטל חוזה בגלל קשיי מימון?
ליווי משפטי בעסקאות קבלן ומורכבויות מימון הוא אחת המשימות הרגישות ביותר בדיני המקרקעין, כזו המחייבת הבנה מעמיקה של מסלולי המיסוי ודיני המקרקעין.
עורך דין דניאל שגב, מומחה למקרקעין ומיסוי מקרקעין, בוגר האוניברסיטה העברית (בהצטיינות), מעמיד לרשותכם ניסיון רב שנים בליווי עסקאות מורכבות והגנה על זכויות רוכשים מול הקבלנים הגדולים בישראל.
עו״ד דניאל שגב מלווה את לקוחותיו לכל אורך הדרך, החל מבניית אסטרטגיית רכישה חכמה, דרך תכנון מס שבח ורכישה אופטימלי, ועד לניהול משברים במקרה של צורך בביטול עסקה. היכולת שלו לאבחן מראש כשלים משפטיים, לזהות סיכונים נסתרים ולבנות מנגנוני הגנה שמבטיחים שקט נפשי, היא הסיבה שרוכשי דירות בוחרים בו פעם אחר פעם.
הגישה במשרדו של עו״ד מקרקעין דניאל שגב מבוססת על שקיפות מלאה, תגובה מהירה ופתרונות פרקטיים שמבטיחים ללקוח ביטחון בעסקת המקרקעין. שילוב של מקצועיות בלתי מתפשרת וליווי אישי הופכים את הייצוג שלו ליתרון אמיתי, כזה שמגן על הלקוח, מצמצם טעויות ומוביל לעסקה נכונה ובטוחה.
ליצירת קשר עם עורך דין דניאל שגב: 09-7665531
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי. מומלץ לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ פרטני.
