דיבורים לחוד, ומעשים לחוד: למה המדינה לא מעודדת מגורים בשכירות
ממשלת ישראל, שמעודדת בעלות על דירות, מצהירה כי תעודד את שוק ההשכרה, אך בפועל זה לא ממש קורה; מה משמעות הדברים ומה צריך להיעשות?
- דירה לא קונה אושר: בעלי דירות לא מאושרים יותר משוכרים
- אליעזר פישמן: "בועת הנדל"ן תתפוצץ, לא יודע מתי אבל לא ב-6 השנים הקרובות"
- להשכיר דירה - כחוק
אם השוויצרים חולמים על דירה כמו כולם, למה שיעורי השכירות שם כל כך גבוהים? לפי מחקר שנערך ב-2010 על ידי סטיבן בוראסה מאוניברסיטת לואיסוויל ומרטין הוסלי מאוניברסיטת ג'נבה, ההסבר נעוץ במדיניות המיסוי במדינה. בשוויץ אזרחים שגרים בדירה שבבעלותם משלמים מס הכנסה על הסכום שהיו יכולים לגבות כשכירות – כלומר הם משלמים מס על שכירות שהם היו יכולים לשלם לעצמם. המס מחושב לפי השכירות הנגבית בשוק על דירות דומות. לפי גורם באוצר יש היגיון כלכלי במס הזה אבל אין שום יכולת ציבורית להעביר דבר דומה בישראל. ההיגיון הוא שאם משקיעים היום בנכס למגורים עצמיים במקום להשקיע את אותו כסף בבורסה אז בעצם לא משלמים מס על הדיבידנד, על התשואה שמתקבלת מהנכס.
ג'נבה, שוויץ. רק כשליש מהשוויצרים גרים בבית בבעלותם צילום: בלומברג
בארה"ב המדיניות מאז 1920 היא לעודד בעלות. היום, לאחר משבר הסאב-פריים המדיניות הזאת ממשיכה אבל נשאלות יותר ויותר שאלות לגבי הנכונות האבסולוטית שלה. הרי המדינה עודדה את הדבר, אנשים רצו לקנות דירות ולקחו משכנתאות שלא יכלו לעמוד בהן – והדבר הסתיים במשבר כלכלי עמוק.
גם בישראל המדיניות המוצהרת של האוצר היא לעודד בעלות. עד שנת 2003 ניתנו מענקים לרכישת דירות, ניתנו משכנתאות מסובסדות, והמדינה נותנת הטבות מס לקוני דירות מגורים ולמשפרי דיור.
כולם צריכים דירה משלהם?
אחד היתרונות החברתיים של בעלות הוא שמירה על הנכס בהיבט הקהילתי. שכונות שיש בהן שיעורי בעלות גבוהים הן שכונות שמורות יותר, בהן אנשים משלמים ועד בית בצורה מסודרת ושומרים על השטחים המשותפים. כשמדובר בבית שלך הסיכוי שתשמור עליו ותשקיע בו גדל. מנגד, אם היה אפשר לשכור דירה ל-20 שנה רוב הסיכויים שגם בדירה כזאת היו השוכרים משקיעים ושומרים. לפי גורם באוצר יתרון נוסף הוא החיסכון הבין דורי. רוב הירושות היום הן ירושות של דירות והדבר נכון במיוחד במעמד הביניים והמעמד הנמוך.
בצד החסרונות, ניתן למנות ראשית את ההשפעה על המחירים. הרצון של אנשים לקנות דירות והבעלות המאסיבית על הדירות מקשיחה את המחירים. מלבד הביקוש, לאנשים שגרים בדירה קשה למכור אותה במחיר יותר נמוך ממה שקנו. בנוסף, ישנה השפעה שלילית על המוביליות כי אם צריך לבחור בין מרכז לפריפריה וכדי לעבור לפריפריה תצטרך למכור דירה במרכז ויש חוסר ודאות לגבי המגורים שם, זה יקשה על קבלת ההחלטה. לפי הגורם באוצר דבר זה בולט עכשיו עם המעבר של צה"ל מהמרכז, כאשר אחד החסמים שעולים מצד אנשי הקבע ואחרים נוגע להיעדר מלאי של דיור להשכרה בפריפריה אשר מונע מאנשים להגיע לשם. הם אומרים לעצמם "לא אשקיע 800 אלף שקל או מיליון שקל כדי לרכוש דירה אם אני לא יודע אם בסוף אגור שם או לא".
גם בשוויץ התושבים חולמים על דירה משלהם צילום: שאטרסטוק היבט נוסף של מוביליות חברתית הוא שאם כולם רוצים לקנות דירה אז מחיר נכס הוא חסם חברתי להשתלבות באזורים מסוימים. זה בולט בשכבות הנמוכות. גם בשכירות מחיר הנכס הוא חסם אבל הוא פחות משמעותי. מחירי השכירות במרכז הם גבוהים יותר מאשר בפריפריה אבל זה לא דורש למצוא הון עצמי של מאות אלפי שקלים אלא תוספת של מאות עד אלפי שקלים בודדים בחודש, דבר שלא מצריך לחסוך זמן רב כמו ברכישה.
ד"ר יעקב שיינין צילום: דמיטרי שבצנקו אבל האלטרנטיבה של השקעה בשוק ההון אל מול השקעה בדירה קיימת רק עבור עשירים שיש ברשותם את הסכום הדרוש לרכישת הדירה ללא משכנתא. אף אחד הרי לא ייקח הלוואה של מיליון שקל וישקיע את הכסף בשוק ההון - הבנקים גם לא יתנו הלוואה כזאת ללא שיעבוד של נכס. היום משכנתא של 100% ממחיר הנכס גם לא אפשרית ובגלל שהמחירים גבוהים האלטרנטיבה היחידה עבור הרבה מאוד צעירים היא לשכור.
כמה עולה שכירות מול קנייה?
לפי שיינין, עדיף באופן חד משמעי לקנות דירה על פני שכירות אבל האופציה הזאת לא פתוחה לזוגות צעירים אפילו אם המדינה הייתה מאפשרת מימון מלא, כלומר משכנתא על 100% ממחיר הנכס. דירה ממוצעת בישראל עולה 1.2 מיליון שקל היום. שכר דירה שמשלמים על דירה כזאת עומד על 3,000 שקל בחודש. במידה שהיה ניתן לקחת משכנתא על 100% ממחיר הדירה ל-30 שנה בריבית של 4.5% ההחזר החודשי היה 6,100 שקל בחודש. מכיוון שההכנסה הממוצעת לזוג היא 12,000 שקל בחודש וההוצאה על מגורים אמורה להיות כשליש מההכנסה, זוג צעיר לא יכול להרשות לעצמו את החזר המשכנתא הזה. הברירה היחידה עבור זוג צעיר במצב הזה היא לשכור.
שיינין טוען שהמחירים בשוק הדיור היום גבוהים ב-30% ממה שהם צריכים להיות בשוק נורמלי. במידה שמחיר הדירה היה 850 אלף שקל כפי שהוא אמור להיות אז ההחזר על המשכנתא לזוג צעיר היה 4,300 שקל לחודש, מחיר שהם היו יכולים לעמוד בו כי הוא מהווה כשליש מהכנסתם.
דירה להשכרה, עבור רבים זו האופציה היחידה צילום: דוד הכהן לטענתו זוהי אחריות של המדינה לדאוג להוריד את המחירים ולאפשר לכולם לקנות דירה. ההתרחקות מחלום הדירה הובילה למחאת קיץ 2011 ולמרות ההבטחות החלום לא התקרב. כמדיניות מוצהרת משרד האוצר בעד בנייה להשכרה לטווח ארוך. לפי גורם באוצר, המטרה היא לעודד שוק שכירות ארוכת טווח, גם כדי לפתור את הבעיות של המחסור וגם כדי לתת לגופים המוסדיים אפיק השקעה ריאלי שלא קיים בארץ שגורם להם להשקיע בפרויקטים בחו"ל אבל לא בישראל.
עידוד שכירות - ברמה ההצהרתית
באוצר רוצים ברמה ההצהרתית לפתח שוק של השכרה ארוכת טווח שייתן מוצר יציב וכולל כאלטרנטיבה לרכישת דירה. אבל בפועל זה לא ממש קורה. כדי באמת לפתח שוק כזה צריך להגדיל את היצע הדירות להשכרה ולהסדיר את ההשכרה כך שהחוזים באמת יהיו לתקופה ארוכה. כבר ב-2010 בנק ישראל פרסם סקירה על שוק השכירות הפרטית בישראל והציע צעדים לשיפור שוק הדיור להשכרה. ראשית בבנק ישראל הציעו להגדיל את היצע הדירות ובמיוחד את הדירות הקטנות, לעודד בנייה של דיור להשכרה על ידי ייעוד חלק מהקרקע בתוכניות הבנייה העירוניות לבנייה להשכרה, ולעדכן את הסיוע הסוציאלי בשכר דירה. למרות חצאי הניסיונות לעודד גופים עסקיים להשקיע בדיור להשכרה המעורבות של גופים כאלה נותרה נמוכה בעיקר, לפי בנק ישראל, בגלל התשואה הנמוכה ועלות התפעול הגבוהה של בניינים למגורים.
עבור רבים בישראל השאלה אם עדיף לקנות או לשכור לא רלוונטית. גם אם מבחינה כלכלית שכירות הייתה משתלמת יותר, שיקולים אחרים רגשיים וחברתיים מטים את הכף לטובת הרכישה. בנוסף, כפי שמראים המספרים, וכל זוג צעיר יודע, לרבים היום אין אפשרות לרכוש דירה והאופציה היחידה העומדת לרשותם היא לשכור. במצב כזה צריך לשאול עד כמה זה חכם להמשיך במדיניות של עידוד בעלות והצהרה בלבד לגבי עידוד שוק להשכרה.
