ניתוח "כלכליסט": לאומי רכב על גל משכנתאות הפריים, מזרחי הוריד הילוך
בעקבות הנחיית בנק ישראל, הבנקים מפרסמים יותר מידע על פעילות המשכנתאות, שהגיעה בשנה האחרונה להיקפים חסרי תקדים. "כלכליסט" מנתח את הנתונים המרכזיים שחשפו אתמול שני הבנקים הגדולים בתחום - מזרחי טפחות ולאומי למשכנתאות
בנק מזרחי טפחות ובנק לאומי למשכנתאות, שני השחקנים הגדולים בשוק המשכנתאות, אפשרו אתמול הצצה ראשונית לתיקי המשכנתאות שלהם. על פי הנחיית בנק ישראל, דו"חות הרבעון הראשון כוללים הרחבה משמעותית לגבי המידע הניתן על פעילות המשכנתאות שלהם. על אף השיפור בשקיפות לציבור, נתוני הבנקים - שבמבט ראשון נותנים תמונת מצב מרגיעה יחסית באשר למידת הסיכון בעת משבר - עדיין אינם נמסרים במתכונת דיווח אחידה. נוסף על כך, חלק מהפרמטרים מצביעים בעיקר על העבר ולא על התפתחות הסיכונים בתחום.
"כלכליסט" מאיר ארבע נקודות לגבי הנתונים שפורסמו אתמול:
1 טרנד הפריים: במזרחי הקדימו את המפקח
אחד הפרמטרים הבולטים בנתוני מזרחי טפחות הוא הירידה ההדרגתית בהיקף המשכנתאות הצמודות למסלול הפריים. נתח מסלול הפריים במשכנתאות הרבעון הראשון של מזרחי טפחות ירד מכ־52% בין מרץ 2006 למרץ 2009, לכ־34%. היקף ההלוואות צמודות הפריים שהעמיד הבנק בשנתיים האחרונות עומד על 12.3 מיליארד שקל - כ־19% מתיק המשכנתאות הכולל של הבנק.
בבנק לאומי, מנגד, שיעור המשכנתאות הניתנות במסלול הצמוד לפריים נותר גבוה מאוד ברבעון הראשון - כ־62%. הבנק מדווח עוד כי ב־2009 עמד שיעור מסלול הפריים על לא פחות מ־71% מהמשכנתאות שניתנו. החל ב־5 במאי, כל המערכת הבנקאית מתכנסת לרף העליון שהגדיר בנק ישראל: רכיב הריבית המשתנה (הכולל בתוכו את מסלול הפריים) יוגבל לשליש מהמשכנתה.
2 כושר ההחזר - נכון למתי?
בדומה לבנק דיסקונט למשכנתאות, שפרסם את דו"חותיו בשבוע שעבר, גם מזרחי טפחות חשף מידע לגבי שיעורי ההחזר של הלווים. כ־66% מהמשכנתאות ברבעון הראשון ניתנו ללווים ששיעור ההחזר החודשי שלהם הוא עד 35% מההכנסה החודשית שלהם. שיעור ההחזר הממוצע בתיק המשכנתאות הכולל של מזרחי טפחות שמרני עוד יותר - 29.1%. מנגד, בלאומי למשכנתאות אומרים כי כל עוד אין האחדה בדיווחים של כל הבנקים, השוואת שיעורי ההחזר בין הבנקים מטעה, ולכן העדיפו שלא להכלילה בדו"ח.
יש להתייחס בזהירות לנתוני שיעורי ההחזר, משום שהם מתייחסים למצב הלווה במועד קבלת ההלוואה. מי שלקח משכנתה במחצית 2009, כשריבית הפריים היתה בשפל, ראה לנגד עיניו החזר חודשי נמוך משמעותית בהשוואה להיום, לאחר עליית הריבית. כושר ההחזר הנוכחי של לווה זה נמוך יותר בהשוואה לכושר ההחזר שלו במועד לקיחת ההלוואה, שנכלל בדיווחי הבנק. מנגד, מסבירים בבנקים, כושר ההחזר של זוגות צעירים שלוקחים משכנתה הולך ומשתפר לאורך השנים עם עליית שכרם.
3 לאומי חותך את המינוף ומזרחי נשאר יציב
אחד הפרמטרים המשמעותיים בבחינת הסיכונים בשוק המשכנתאות נוגע למינוף או לשיעור המימון (גובה המשכנתה ביחס לשווי הדירה הנרכשת). בסדרת הוראות שהוציא במחצית השנייה של 2010, סימן בנק ישראל שיעור מימון של יותר מ־60% כגבוה. כ־55% מהמשכנתאות שהעמיד לאומי ברבעון השני של 2010 היו בשיעור מימון גבוה, וברבעונים העוקבים נקט הבנק גישה שמרנית בהרבה כאשר הוריד את הנתח ל־40% ברבעון הראשון של 2011. במזרחי טפחות נשמר שיעור המימון הממוצע מסוף 2009 ועד היום על כ־60%. כחמישית מתיק המשכנתאות של מזרחי טפחות ניתן בשיעורי מימון גבוהים מ־75%: על כ־34% מסכום זה יש לבנק ביטוח אשראי של חברת EMI.
4 משכנתאות הקיצון נחשפות
אם אתה מרוויח 10,000 שקל בחודש, האם הבנק ייתן לך משכנתה בהחזר חודשי של 5,000 שקל? מתברר שכן. מנתוני לאומי עולה כי משכנתאות אלו היוו כ־3% מההלוואות לדיור שניתנו ברבעון הראשון של 2011 וכ־2% מההלוואות לדיור שניתנו ב־2010. מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות שוקי בורשטיין ציין כי "יש לנו מודל דירוג אשראי שמביא את כל הגורמים בחשבון. מעבר לכך, מדובר במספר קטן מאוד של לווים".
מנגד, מזרחי טפחות חשף מידע לגבי "משכנתאות הענק" שהיקפן גבוה מ־2 מיליון שקל. מתוך המשכנתאות שהעמיד הבנק ברבעון הראשון, היוו "משכנתאות הענק" שיעור של כ־3.9%. בין מרץ לדצמבר 2010, עמד שיעורן של משכנתאות הענק על כ־4.8%.
