• תפריט
הכסף

כך מנהלים משא ומתן: עצות למניעת סיכונים והפחתת עלויות בקניית דירה

בזמן שבנק ישראל והאוצר חושבים על הצעד הבא להורדת מחירי הדירות והרגעת שוק הנדל"ן, בידי הקונה נותרו כמה כלים להוזיל עלויות כמו עמלות ומסים. "כלכליסט" אסף עצות לניהול משא ומתן מול המוכרים בעת קניית דירה מיד שנייה, מול הקבלן בעת קניית דירה חדשה וגם מול הבנק בעת נטילת משכנתה

רימונה פרקש ברוך 08:5204.05.11

עצות למו"מ מול מוכר דירה מיד שנייה

 

1. מיקוח על התשלום בשל ליקוי או חריגה

 

נקודת המחלוקת: מי ישלם על החריגות, או על תיקון הליקויים.

 

אחד מקלפי המיקוח בעסקת מכר יכול להיות סביב גילוי של חריגות בנייה בנכס כמו למשל חריגות בנייה בבניית מרפסת, פרגולה, חדר שהורחב, בנייה לא חוקית על על גג או בגן, או ליקויים כגון רטיבויות חוזרות ונשנות.

 

למי זה מתאים: למי שמוכן, או מתכוון לרכוש נכס שקיימים בו חריגות בנייה ואינו חושש מהליך הכשרת הנכס לצורכי השבחה.

 

הדרך להוזלת עלויות לרוכש: הפעלת מנגנון תיקון או רישוי מוסכם, או פיצוי כספי מצד המוכר. במקרה שכזה מדובר לא רק בהוזלת עלויות, אלא חשוב מכך; מדובר באמצעי למימוש העסקה כך שלא יקופח אחד הצדדים ושהעסקה תצא לפועל ללא סיכון בנוגע לממכר או לתמורתו. "אם הקונה יגלה שיהיה עליו להרוס חלק מהנכס ולהכשיר אותו מחדש הוא יוכל להשתמש בנתון זה כדי להוזיל עלויות. כדי לעשות זאת יהיה על הרוכש לבקש הערכה משמאי ולבדוק את נתוני השטח מול תיק הבניין בעירייה. במקרים של חריגות גדולות ניתן להוזיל את העסקה בסכומים לא מבוטלים", אומרת בצר.

 

השורה התחתונה: לא רק בגלל ההוזלה אלא גם בגלל הקטנת הסיכון.

 

 

דירה למכירה דירה למכירה צילום: אוראל כהן

 

2. דחיית תשלום היטל ההשבחה

 

נקודת המחלוקת: מי ישלם עבור היטל ההשבחה ובאיזה מועד.

 

כאשר הרשות המקומית מטילה היטל השבחה, נדרש בעל הקרקע לשלם אותו. אולם, לעתים בחוזים למכירת נכס, כאשר קיים פוטנציאל להשבחתו, ניתן לקבוע כי הרוכש ישלם היטל זה. כאשר קיים מצב שבו אושרה תב"ע (תוכנית בניין עיר) שצפויה להביא לעליית שווי הנכס, יכול הרוכש לבקש מבעל הנכס להפחית מעלותו את תשלום היטל ההשבחה ולצורך העברת הבעלות לפנות לרשות המקומית ולבקש את דחיית ההיטל. אמנם מבחינת החוק צריך לשלם את היטל ההשבחה בזמן מכירת הנכס, אבל בפרקטיקה ועדות מקומיות רבות מאפשרות לחתום על תצהיר שמאפשר דחייה.

למי זה מתאים: למי שרוכש נכס שקיים בו פוטנציאל לתשלום היטל השבחה, אך אינו מתכוון לממשו בשלב הרכישה.

 

הדרך להוזלת העלויות לרוכש: דחיית תשלום מס ההיטל עד שלב מימוש הזכויות של ההשבחה. "ניתן לבדוק בוועדה המקומית הרלבנטית נכונות לדחות תשלום ההיטל עד לסיום ביצוע ההשבחה" אומרת בצר.

 

השורה התחתונה: אם העירייה או הוועדה המקומית מסכימיות לכך והקונה לא רוצה לשפץ או להגדיל את הבית מומלץ לדחות את תשלום היטל ההשבחה.

 

3. ביצוע עסקת נטו ללא מסים

 

נקודת המחלוקת: בעסקת מכר דירה על שני הצדדים לשלם סוגי מסים שונים. אם באפשרות הרוכש לקבל הפחתה בעלויות המסים שאותם צריך לשלם המוכר, באפשרותו ליטול על עצמו את תשלומם תמורת הנחה במחיר הדירה ולנסות להפחית בעלויות תשלומי המס מול הרשויות.

 

למי זה מתאים: במקרים מורכבים של תשלום מסים ולמי שבאפשרותו להיעזר באיש מקצוע כמו שמאי או עורך דין שיוכל להעניק הערכה לגובה המס ולגובה ההנחה שניתן לקבל עליו. "בחירה בעסקת נטו פחות מומלצת כאשר מדובר בפטור פשוט ממס", אומרת עו"ד קרן בצר, שותפה במשרד bfp & co. "בנוסף, על הקונה להיות מיומן או בעל ייעוץ נכון. עליו לשקול את כדאיות ביצוע עסקת הנטו ואת גובה ההנחה שבאפשרותו לקבל כדי שעסקה זו תהפוך להיות משתלמת עבורו".

 

הדרך להוזלת העלויות לרוכש: ישנם שני סוגי מסים שעליהם ניתן להתמקח מול הרשויות. המס הראשון הוא מס שבח והשני היטל השבחה. מס שבח מתייחס לשבח שנוצר בעת המכירה, אם מחיר המכירה גבוה ממחיר הקנייה. בדרך כלל בדירות מגורים קיים פטור ממס שבח. במקרים שבהם אין פטור ניתן להתמקח מול הרשות למשל על הוצאות שמותרות בניכוי, או על הפרש החלוקה בין זכויות הבנייה לתמורה. החלוקה שבין השווי שמותר לדירה הבנויה לבין השווי שמיוחס לזכויות הבנייה שטרם נוצלו נתונה לדיון וויכוח מול רשויות המס.

 

השורה התחתונה: קונה שמחליט לקחת על עצמו להפוך את העסקה לעסקת נטו נוטל על עצמו סיכון שבסופו של דבר הוא לא יצליח להוזיל באופן משמעותי את עלויות המס. זאת משום שרשות המסים עשויה להודיע לו שהיא אינה מוכנה לתת הנחות על המס ולכן הוא לא ירוויח מעסקת הנטו.

 

עם זאת, יש סיכוי להוזלת עלויות והיתרון הוא שישנו מרחב תמרון לגבי מועד תשלום המס. יש לציין שאם קיים חשש של המוכר מהפקדת כספי המסים שיש לשלם בידיו הנאמנות של בא כוחו של הרוכש, ניתן גם להסכים על נאמנות משותפת או מינוי נאמן צד ג'.

 

עצות למו"מ מול קבלן המוכר דירה חדשה

 

1. קביעת מועדי תשלום בהתאם לבנייה

 

נקודת המחלוקת: בכל עסקת מכר של נכס הנמצא בהליך בנייה נקבעים מועדי תשלום, בדרך כלל בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. האינטרס של הקבלן הוא כמובן לקבל את הכסף בהקדם. ישנם קבלנים המציעים לרוכש הוזלות משמעותיות במחיר הנכס בתמורה להקדמת התשלומים, אולם לרוב, הצעות אלו אינן משתלמות עבור הרוכש.

למי זה מתאים: לכל הרוכשים.

 

עצות לניהול המו"מ: בצר ממליצה לנסות לקבוע מועדי תשלום המשקפים, ככל האפשר, את קצב התקדמות הבנייה. "אל תתפתו להקדים את התשלומים יתר על המידה בשל חשש מעליית המדד, שכן להקדמת התשלומים עלול להיות מחיר כבד. זכרו שאינטרס הקבלן לעמוד בזמנים ביחס למועד מסירת החזקה פוחת והולך ככל שיחזיק בידו חלק גדול יותר מכספי התמורה". בנוסף ממליצה בצר לרוכש לדאוג שבחוזה יהיה כתוב מה הסנקציות שיופעלו במקרה של איחור במסירת הנכס. "הנזקים שעשויים להיגרם למשפחה שלא קיבלה את הנכס שלה בזמן לא שווים את ההנחה המיידית בשווי הנכס. לכן חשוב לקבוע תשלומים בהתאם להתפתחות הבנייה".

 

השורה התחתונה: ודאו שההוזלה לא תעלה לכם ביוקר.

 

 

פרוייקט נדל"ן בבנייה פרוייקט נדל"ן בבנייה צילום: אלכס קולומויסקי

 

2. ויתור על בטוחות בתמורה להנחה

 

נקודת המחלוקת: קבלנים רבים מציעים לקונים הוזלה בעלות הדירה בתמורה לוויתור על חלק מהבטוחות הכספיות.

למי זה מתאים: לכל הרוכשים.

 

עצות לניהול המו"מ: "אל תתפתו לוותר על בטוחות להבטחת כספיכם, גם אם הוויתור עשוי להוזיל את מחיר הדירה. הסיכון רב מדי וההוזלה הזו עלולה לעלות ביוקר. בטוחות צריכות להיות 'קו אדום' שאין לסגת ממנו", אומרת בצר. "חשוב שיהיו בטוחות על הכסף ושכל שקל יהיה מכוסה. כך למשל, יש לדאוג לכל הערבויות הנחוצות לפי חוק המכר, לרישום הערת אזהרה בחוזה והכל בהתאם למצבו הרישומי של הנכס. במקרה שבו הקרקע משועבדת לבנק, יש לדאוג גם לקבל מכתב החרגה מהבנק שלפיו עם תשלום התמורה בגין הדירה, השיעבוד לא יחול על הדירה הנרכשת".

 

3. שדרוגים כגון חניה או נקודת חשמל

 

נקודת המחלוקת: המחירים הגבוהים בשוק הנדל"ן המהווים קושי במיקוח בעת רכישת דירה.

 

הדרך להוזלת עלויות לרוכש: אחת הדרכים העקיפות שעובדות פעמים רבות להוזלת עלויות היא באמצעות בקשה לקבל שדרוגים שונים כמו למשל נקודות נוספות של חשמל, תקשורת וגז, שדרוג במטבח, דלתות יקרות יותר או אפילו חנייה בחינם או במחיר מוזל יותר.

 

למי זה מתאים: לכל מי שקונה דירה מקבלן. "כדי שקונה יוכל לבקש שדרוגים מסוג זה במהלך המשא ומתן, עליו לבדוק היטב את מפרט הדירה עם בעל מקצוע מתאים. צריך לזכור שלקבלן קל יותר להסכים לשדרוגים במפרט מאשר לתת הנחה במחיר", אומרת בצר.

 

השורה התחתונה: לפעמים שדרוגים מהקבלן בזמן חתימת חוזה עשויים לחסוך הוצאות עתידיות של אלפי שקלים.

 

עצות למו"מ מול הבנק למשכנתאות

 

1. מיקוח על העמלות ועל הריבית

 

נקודת מחלוקת: לקיחת הלוואת משכנתה כרוכה בלא מעט עמלות כמו למשל אגרת פתיחת תיק, או קנסות הפירעון המוקדם. את המיקוח בעת המשא ומתן עם הבנק יש לנהל גם על שיעורי הריבית השונים שהבנק מעניק על גובה המשכנתה.

 

למי זה מתאים: לכל מי שמבקש לקחת משכנתה.

 

הדרך להוזלת עלויות לרוכש: ניהול משא ומתן. "יש לזכור שכל הפרמטרים במשכנתה נתונים למשא ומתן מול הבנק", אומרת בצר וממליצה במקביל לבדוק האם הבנק לא חרג מתעריף המקסימום שהגדיר בנק ישראל לגבייה של העמלות השונות.

 

השורה התחתונה: קבלת הצעות מבנקים מתחרים ויכולת החזר טובה בזכות שיעורי ריבית משתלמים, יוכלו להוזיל את עלויות המשכנתה.

 

חותמים על המשכנתה חותמים על המשכנתה צילום: shutterstock

 

2. בדיקה מראש של טיב הנכס

 

נקודת מחלוקת: הבנק מייקר עלויות המשכנתה בגלל בעיות בטיב הנכס. קיימים מקרים שבהם יכולות להיות הסתבכויות משפטיות ביחס לנכס הנמכר אשר עשויות להפחית מערכו. למשל, נכס הכולל חריגות בנייה, או בעלות של מספר שותפים בנכס שהחלוקה ביניהם לא הוסדרה.

 

למי זה מתאים: לכל מי שמבקש לקחת משכנתה.

 

הדרך להוזלת עלויות לרוכש: להגיע מוכנים מראש. הפתרון למניעת מצב שכזה הוא לבדוק מראש את היתכנות גיוס המשכנתה, דרישות הבנק ותנאיו. "ההמלצה היא לא להמתין לרגע האחרון ולטפל בגיוס המשכנתה בהקדם האפשרי, אפילו בטרם נחתמה העסקה. כך ניתן יהיה לקבל תמונה ברורה דיה באשר לדרישות הבנק ולתנאי ההלוואה גם כשהרכישה נמצאת בשלבי הטיוטות והמשא ומתן. על הרוכשים לתכנן את צעדיהם כך שכספי ההלוואה יהיו תמיד הסכומים האחרונים שישלמו, אחרי שכבר נפרדו מכל הונם העצמי", אומרת בצר.

 

השורה התחתונה: היערכות מראש תאפשר לקונה להיות בעמדת כוח טובה יותר מול הבנק.

 

רוצים לדעת מה מגיע לכם? לחצו כאן למדריך הזכויות המלא

בטל שלח
    לכל התגובות