• תפריט
הכסף

מדריך כלכליסט לחתימה על הסכם אכלוס בדיור מוגן

מספר המצטרפים לפרויקטים של דיור מוגן נמצא בעלייה מתמדת. חתימה על הסכם האכלוס מחייבת תשומת לב רבה לפרטים, אף יותר מבעת רכישת דירה. כך מבטיחים שהפיקדון לא יחוסל, דמי אחזקה לא יתייקרו, ולא יגבו ממך תוספת כשתיהפך לסיעודי

רימונה פרקש ברוך 12:0309.02.09
בישראל חיים כ־700 אלף איש בני 65 ומעלה - גיל הפרישה הרשמי. כ־8,000 מהם מתגוררים בפרויקטים פרטיים של דיור מוגן ועוד 7,000 במרכזי דיור מוגן ציבורי. הצטרפות לפרויקט של דיור מוגן פרטי מחייבת היערכות מראש - תהליך שיכול להיות אפילו מורכב יותר מרכישת דירה. כאשר עוברים לגור בדיור מוגן פרטי, צריך לחתום על הסכם אכלוס עם היזמים של אותו פרויקט. הסכם האכלוס מעגן בתוכו את הסדרי התשלום, הביטחונות, הריביות וכן את כל התנאים הנלווים מעצם השהות במקום שאמור לספק שירותים ייחודיים, דבר ההופך את ההסכם הזה לבעל חשיבות רבה ובעל השלכות כלכליות נרחבות.

"כלכליסט", בסיוע עורכי הדין דרור שרמן וליאור לנדאו ממשרד שרמן, לנדאו את עברי, המתמחים במתן ייעוץ משפטי בתחום הדיור המוגן, מציג מדריך שיעזור לבני גיל הזהב ולילדיהם להבין את הסכם האכלוס ולהבטיח שייכללו בו מנגנונים אשר יגנו עליהם ויבטיחו שזכויותיהם יישמרו.

 

הפיקדון: שלושה מסלולים

 

כאשר דייר מצטרף לדיור מוגן פרטי, היזמים נוהגים לתת לו בתמורה לפיקדון זכות שימוש וחזקה ייחודית בדירה ללא זכויות בעלות (טאבו) בדירה. לפיכך, עם הצטרפותו של הדייר לבית, יהיה עליו להפקיד בידי היזמים פיקדון כספי שעתיד להישחק מדי שנה בשיעור מוסכם. במקרה של ביטול ההסכם או עם סיומו תוחזר יתרת הפיקדון לידי הדייר או יורשיו. בפני הדייר עומדת אפשרות ליצור הסכם בשלושה מסלולים: מסלול פיקדון מלא, מסלול פיקדון חלקי או דמי שכירות קבועים.

 

כפר הגימלאים בנורדיה כפר הגימלאים בנורדיה צילום: רן ארדה

 

פיקדון מלא: כשמדובר בפיקדון מלא, הרכישה דומה לשווי שוק של דירה. סכום הפיקדון יכול להגיע לכ־300–400 אלף דולר לדירה של 2–2.5 חדרים. הפיקדון משמש בטוחה לתשלומי הדייר והיזם נהנה מהריבית שצומחת על כספי הפיקדון. כמו כן, מדי שנה מנוכה פחת שנתי על הפיקדון (מסלול שחיקה) בשיעור שנקבע בהסכם. מסלול השחיקה ינוע בין 2%–3% פלוס מע"מ. נוסף על כך, יש לשלם דמי אחזקה של 4,000–7,000 שקל בחודש, לפי הרמה של פרויקט המגורים.

 

פיקדון חלקי: הפיקדון נעשה קטן יותר ועומד על כ־100–200 אלף דולר, בעוד דמי השימוש החודשיים עולים ועומדים על כ־7,000 שקל בממוצע או שבגלל הפיקדון המוקטן נקבע פחת שנתי מואץ, ובשיעור גבוה יותר.

 

דמי שכירות קבועים: במקרה הזה אין צורך בפיקדון. התשלום החודשי מגלם בתוכו גם את רכיבי השחיקה והריבית אשר לכאורה נמנעים מהיזמים. דמי השכירות נעים בין 11–14 אלף שקל בחודש.

 

השורה התחתונה: לרוב אין לדייר אפשרות בחירה בין המסלולים הללו, שכן היזם הוא זה שבוחר את מתכונת ההתקשרות והמודל העסקי המוצע.

 

הבטוחות: לישון טוב בלילה

 

הנקודה המהותית בנוגע לפיקדון היא ההבטחה שהסכום ישוב לידי הדייר או לידי יורשיו עם סיום תקופת ההסכם ופינוי הדירה או במקרה של אי־קיום ההסכם על ידי היזם, ובראש ובראשונה אם לא הושלמה בניית הדירה ומסירתה לידי הדייר. כדי להבטיח זאת יש לדאוג קודם כל לביטחונות טובים.

 

עו"ד לנדאו מבהיר שבשלב שלאחר מסירת הדירה לדייר (אכלוס הדירה) יש לוודא קבלת בטוחה מתאימה להבטחת עמידת היזם בהתחייבויותיו, לפי הסכם האכלוס, ושבמסגרת זו ישנן כמה בטוחות מקובלות בענף.

 

ערבות בנקאית: "זו הבטוחה הטובה ביותר והמומלצת ביותר", אומרים עו"ד שרמן ולנדאו. עם זאת הם מציינים: "העלות של ערבות שכזו יקרה ועומדת על כ־1.5% לשנה, ולכן לרוב היזם מגלגל את עלותה על הדייר. אולם אם הדייר רוצה לישון בשקט בלילה - ערבות בנקאית היא הבטוחה האופטימלית".

 

כמו כן, עדיף שהערבות תהיה ערבות בנקאית אוטונומית ולא מותנית בתנאים או לפחות שתותנה בתנאים מתאימים ומיוחדים, כדי למנוע מהדייר או מיורשיו להתאמץ מאוד כדי לקבל את הכסף אחר כך.

 

בית אבות פאלאס המיועד לאוכלוסיה עשירה בית אבות פאלאס המיועד לאוכלוסיה עשירה צילום: גלעד קוולרצ'יק

 

רישום משכנתה: בטוחה טובה שמשמעותה שעל הדירה או על מקרקעי הפרויקט נרשם שעבוד בטאבו לטובת הדייר. הרישום בטאבו מעיד פומבית על כך שהזכויות הקנייניות של היזם משועבדות לטובת הבטחת זכויות הדייר, לפי הסכם האכלוס. לפיכך, לא זו בלבד שלא תוכל להתבצע בדירה כל עסקה ללא אישורו של הדייר אלא שאף ניתן יהיה לממש את המשכנתה אם היזם אינו עומד בהתחייבותו להשיב את כספי הפיקדון עם סיום ההסכם. בכל אופן חשוב שהמשכנתה שתירשם תהיה מדרגה ראשונה ולא תיסוג בפני שעבוד אחר קודם.

 

רישום משכון: אם הזכויות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), שעבוד הזכויות בדירה או בקרקע שעליה נבנה הפרויקט נעשה בלשכת רשם המשכונות. אולם, כפי שמבהיר עו"ד לנדאו, בפועל, לצורך מימוש המשכנתה או המשכון יש צורך בנקיטת הליכים בהוצאה לפועל או בבית משפט באמצעות מינוי כונס נכסים, דבר הכרוך בזמן ובהוצאות.

 

הערת אזהרה: להבדיל ממשכנתה, הרי שהערת אזהרה היא בטוחה נגטיבית. כלומר באמצעות רישום ההערה בטאבו הדייר "מודיע לעולם" שיש לו זכויות על הנכס והיזם אינו רשאי לבצע שום מכירה או כל העברת זכויות על הנכס, אם לא קיבל את אישור הדייר. הבטוחה הזו אמנם מגבילה את היזם אבל לא מבטיחה לחלוטין לדייר החזר של כספו, משום שלהבדיל ממשכנתה או ממשכון אינה ניתנת למימוש וכל תפקידה כאמור הוא מניעתי.

 

השורה התחתונה: אם אינכם בטוחים בנוגע לאיתנותו הכלכלית של היזם, הרי שבשנים הראשונות למגוריכם בפרויקט מומלץ שתעמדו על קבלת ערבות בנקאית ולכל הפחות תירשם לטובתכם משכנתה מדרגה ראשונה. היתרון במשכנתה - עלויות חד־פעמיות נמוכות מאוד. החיסרון - מימוש המשכנתה עד קבלת כספכם בחזרה מחייב נקיטת הליכים משפטיים הכרוכים בזמן ובכסף, ומכירת זכויות בדירה בפרויקט דיור מוגן אינה שקולה למכירת דירה רגילה למגורים.

 

ייקור דמי האחזקה: לא באופן שרירותי

 

ברוב הפרויקטים דמי האחזקה צמודים למדד המחירים לצרכן. במקרים מסוימים אף נקבע שגם במקרה של ירידת המדד לא יפחת סכום דמי האחזקה מהסכום הנקוב בהסכם האכלוס. היזמים שומרים לעצמם את הזכות לייקר ולעדכן את דמי האחזקה בכמה אחוזים נוספים לשנה. סעיף שכזה בחוזה האכלוס יכול להיות בעייתי מאוד. יכול להיות מצב שדמי האחזקה יהיו נמוכים יחסית ויעמדו על 5,500 שקל בחודש אבל לא יכללו ארנונה, חשמל לפי קריאת מונה, כבלים ועוד. באופן כזה יכול להיווצר מצב שעקב העלאת ועדכון דמי האחזקה החודשיים, כעבור עשר שנים תשלמו 25% יותר ממה ששילמתם בהתחלה.

 

עורכי הדין שרמן ולנדאו מדגישים בהקשר זה שיש לדרוש לכלול בהסכם האכלוס שיעור התייקרות קבוע מראש או לחלופין לדרוש מנגנון פיקוח ובקרה מספק, כדוגמת רואה חשבון נאמן, שיבטיח מניעת התייקרות סל השירותים הבסיסי שלא באופן מוצדק (אחיות, רופאים, ניקיון, אבטחה), וכן ידאג שייעשה קיזוז הוגן בין עלויות של רכיבים בסל השירותים שהתייקרו לעלויות רכיבים או שירותים שהוזלו.

 

נוסף על כך, וכדי להבטיח שדייר לא ימצא עצמו בסופו של דבר משלם מחיר יקר בהרבה על שירותים מכפי שתכנן, ממליצים שרמן ולנדאו לדרוש לקבל מראש ובכתב את רכיבי סל השירותים, פירוט של כל התשלומים הנוספים אשר יש לשלם וכן לוודא שרשום בהסכם כיצד יחושבו תשלומים נוספים אלו, כדי להיערך לכך תזרימית.

 

השורה התחתונה: לקבוע מנגנון פיקוח ובקרה מספק שימנע מהיזם לייקר באופן שרירותי את סל השירותים.

 

מצב סיעודי: לדאוג לקבל עדיפות

 

ברוב הפרויקטים קיימות מחלקות אשפוז שונות לתשושי נפש, סיעודי, דיור מוגן תומך או מחלקת החלמה. הדבר רלבנטי בייחוד לבני זוג. חשוב להבטיח שאם אחד מבני הזוג מידרדר, הוא יוכל לקבל מענה סיעודי במסגרת המקום, תהיה לו עדיפות על פני דיירים מסוימים, והוא יקבל גם הנחה. בכמה מהפרויקטים יציעו לכם לרכוש מעין ביטוח שיבטיח בתמורה לפרמיה מסוימת תשלום של דמי אשפוז מופחתים במחלקות האשפוז. צריך להביא בחשבון שבתחום הסיעודי התמחור שונה והעלות מגיעה עד 14–15 אלף שקל בחודש.

 

כמו כן, חשוב לראות מהם הקריטריונים המחייבים מעבר למחלקה הסיעודית, שכן אם דייר מבוטח בביטוח חיצוני, יש להבטיח שהקריטריונים יהיו זהים כדי שיוכל לדרוש את הכיסוי הביטוחי לצורך מימון האשפוז. עורכי הדין שרמן ולנדאו אף מדגישים שרצוי להכניס להסכם עם היזם סעיף אשר יקנה לדייר את הזכות להכניס לדירה מטפלת סיעודית שתתגורר עמו, דבר אשר עלול לסייע בעתיד אם יידרדר מצבו של הדייר ועוד בטרם ייהפך לסיעודי.

 

השורה התחתונה: כדי להבטיח שהדייר יוכל לקבל מענה סיעודי הולם במסגרת הפרויקט שבו יתגורר, חשוב להגדיר מראש את התנאים.

 

הפרת חוזה: להגדיר במדויק

 

חשוב שההסכם יכיל הגדרה מדויקת באיזה מקרה הדייר נחשב למפר חוזה, מתי רשאים היזמים לנכות את הסכום שבפיגור מהפיקדון וכן לקבוע איש קשר שיעביר על כך הודעה לנציגי הדייר. אצל דיירים סיעודיים רצוי שתימסר הודעה לא רק לדייר אלא לנציג מוסכם. חשוב להכניס סעיפים שבמקרה של אי־תשלום דמי אחזקה, ייעשה קיזוז בתיאום עם בני המשפחה.
9תגובות
בטל שלח
  • יותר טוב מלון ויותר זול (ל"ת)
    אחד שמבין , (12.02.09)
  • כתבה מצויינת וחשובה ויש עוד נקודות חשובות להתייחסות הכתבה מצויינת וסוף סוף מישהו עושה סדר בעניין הבטחונות המוצעים.
    מנסיון של ייצוג הוריי בכניסה לפרוייקט דיור מוגן - הסכם אכלוס הוא מורכב
    הרבה יותר מהסכם רכישת דירה רגילה ( יש למשל התייחסות לועדה מקצועית,
    תקנון הבית, מצבי הפיכה לסיעודי וכו' ) שמחייבים הסתייעות בעו"ד מומחה
    אחרת הסיכון רב וצריך לזכור שסכומי הפקדון הם סכומים גבוהים מאד כך
    שמצדיקים ייעוץ מתאים.
    ירון, (10.02.09)
  • כתבה יחצנית שח משרד עורכי הדין משרד עו"ד מייחצנים ומפרסמים את משרדם אין צורך במשרד "מומחה"לדיור מוגן זו עסק כמי שרוכש דירה לא צריך ידע של מומחה,ישנן סתירות שמידע לא נכון,חבל שבגלל מטרות רווח נותנים מידע לא מדויק ,
    דליה, (10.02.09)
  • שיפוצים ברכוש המשותף / במתחם הדיור המוגן כדאי לבדוק שהבעלים אינו מתכנן שיפוצים ברכוש המשותף / במתחם. אם אכן שיפוצים כאלו מתוכננים, יש לתזמן את המעבר בהתאם לכך ,על מנת שלא לעבור לדירה הממקומת במרכזו של אתר בנייה מבלי שקיימת אלטרנטיבת דיור חליפית
    (10.02.09)
לכל התגובות