לאומי מוריד הילוך, אך שוק הדיור לא עוצר

המלחמה בין הבנקים המקומיים התרכזה בשנים האחרונות בשוק המשכנתאות, בעיקר בגלל העלייה המשמעותית בביקוש לנדל"ן והזינוק במחירי הדירות מאז 2008. פעילות המשכנתאות של הבנקים תפחה בעשרות מיליארדי שקלים, ותיק המשכנתאות המצרפי של המערכת הבנקאית כבר עבר את רף ה־200 מיליארד שקל.

אולם אם עד הרבעון האחרון נראה היה שכל הבנקים ממשיכים להתחרות באגרסיביות על לבם של לוקחי המשכנתאות, הרי שדו"חות הרבעון השני של שני הבנקים המובילים את תחום המשכנתאות - בנק מזרחי טפחות ובנק לאומי למשכנתאות - מציגים שינוי במאזן הכוחות בענף.

• אינפוגרפיקה - קרב המשכנתאות: לאומי נסוג, מזרחי גורף עוד נתח שוק
  

ההתפתחות המרכזית היא מדיניות הריסון שנוקט לאומי בתחום המשכנתאות: במהלך הרבעון השני העמיד לאומי משכנתאות חדשות בהיקף של כ־2.7 מיליארד שקל, ירידה משמעותית של כ־25% בהשוואה לרבעון השני ב־2010, וירידה של כ־21% בהשוואה לרבעון הראשון של 2011. למרות ריסון הפעילות, לאומי למשכנתאות עדיין רשם ברבעון השני רווח נקי של 54 מיליון שקל, המייצג ירידה קלה בלבד של כ־2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

במהלך הרבעון השני העמידו הבנקים משכנתאות חדשות בהיקף של כ־12.5 מיליארד שקל, עלייה של כ־2% לעומת הרבעון המקביל ב־2010. מאחר ששוק המשכנתאות הכולל עדיין לא הצטמצם, הירידה בנתח השוק של לאומי היתה חייבת לבוא לידי ביטוי בעלייה בנתח השוק של בנק אחר.

מי שמצא את עצמו כמרוויח העיקרי מצמצום פעילות המשכנתאות של לאומי הוא מזרחי טפחות: השחקן המוביל בתחום ההלוואות לדיור העמיד ברבעון השני משכנתאות חדשות בהיקף של כ־4.8 מיליארד שקל, עלייה של כ־16% בהשוואה לרבעון השני של 2010 ושל כ־9% בהשוואה לרבעון הראשון של 2011.

לאומי מצמצם סיכונים ומאבד נתח שוק

מנכ"ל מזרחי טפחות, אלי יונס צילום: עמית שעל

לאומי נחשב לאחד הבנקים השמרנים במערכת הבנקאית בישראל, אך עד לאחרונה נקט מדיניות אגרסיבית בשוק המשכנתאות, שבו הוא השחקן השני בגודלו. מסוף 2008 צמח תיק המשכנתאות של לאומי ב־33%, והוא עומד כיום על 52.4 מיליארד שקל.

"הורדת הראש" של לאומי בתחום המשכנתאות באה לידי ביטוי בסעיפים רבים בתיק האשראי לדיור של הבנק. אחד הפרמטרים המרכזיים שמהווים אמת מידה לפרופיל הסיכון של משכנתה הוא המינוף או שיעור המימון - היחס בין גובה המשכנתה שמעמיד הבנק לבין שווי הדירה הנרכשת.

עד לאחרונה התבלטו המשכנתאות שהעמיד לאומי בשיעור מינוף גבוה יחסית. הבנק גם לא היסס לממן לא מעט משכנתאות "גדולות" של יותר מ־893 אלף שקל: ב־2010 היוו המשכנתאות הגדולות 26% מהיקף המשכנתאות החדשות שהעמיד לאומי - השיעור הגבוה במערכת הבנקאית.

החל במחצית השנייה של 2010 יצא בנק ישראל בסדרת הוראות רגולטוריות שפגעו בבנקים שמעמידים משכנתאות בשיעור מימון גבוה מ־60% - ובפרט אם מדובר במשכנתאות גדולות. בשנה האחרונה, בין השאר על רקע איתותי בנק ישראל שסימן את תחום המשכנתאות כמסוכן, חתך לאומי באופן חד את שיעורי המימון שלו: אם ברבעון השני של 2010 עמד הנתח של הלוואות לדיור במינוף גבוה על 55% מהיקף המשכנתאות החדשות, הרי שברבעון השני של 2011 צנח הנתח של הלוואות אלו ל־35% בלבד מהמשכנתאות החדשות.

הורדת שיעורי המימון הנהוגים על ידי לאומי למשכנתאות הביאה לירידה בגובה המשכנתה הממוצעת שהעמיד הבנק - מ־652 אלף שקל ברבעון הראשון של 2011 ל־548 אלף שקל ברבעון השני של 2011.

לאומי צמצם גם את העמדת המשכנתאות המסוכנות לבעלי הכנסה חודשית הנמוכה מ־10,000 שקל, שבהן יחס ההחזר (גובה החזר המשכנתה החודשי ביחס לשכר החודשי) גבוה מ־50%. ברבעון השני עמד הנתח של הלוואות אלו מתוך המשכנתאות החדשות שהעמיד הבנק על 2%, לעומת נתח של 3% ברבעון הראשון.

"מתחילת 2011 נקטנו כמה פעולות במטרה להקטין את הסיכונים בתחום המשכנתאות", אמר מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות שוקי בורשטיין. "אנחנו מניחים שבתקופה כזו של אי־ודאות בכלכלה העולמית ובמשק הישראלי, נקיטת אמצעים שיפחיתו את הסיכונים משרתת את הלקוחות ואת הבנק. עם הפעולות שנקטנו נמנית הפחתת שיעורי המימון, שהתוצאה שלה היא אובדן נתח שוק לטובת בנקים אחרים".

מזרחי טפחות: צמיחה של 53% מסוף 2008

בחודשים הקרובים יתברר אם גם בנקים אחרים יצטרפו ללאומי וילחצו על דוושת הברקס בתחום המשכנתאות. בינתיים, מי שנהנה מהריסון שמפגין לאומי הוא מזרחי טפחות - הבנק המוביל בתחום, שהגדיל עוד יותר את אחיזתו בשוק. הצמיחה המואצת של מזרחי טפחות נמשכה ללא מפריע: מאז סוף 2008 צמח תיק המשכנתאות של הבנק ב־53%, עד לרמה של 63.5 מיליארד שקל בסוף יוני.

בניגוד ללאומי, שיעור המימון הממוצע של המשכנתאות שמעמיד מזרחי טפחות נותר יציב בשנתיים האחרונות: בסוף 2009 עמד שיעור המימון הממוצע על 60.2%, ומאז הוא ירד במתינות ל־59.3% ברבעון השני של 2010.

מאחר שבנק ישראל אינו מחייב את הבנקים למתכונת דיווח אחידה בנושא המשכנתאות, קיים שוני בין הבנקים השונים. כך כלל מזרחי טפחות פירוט לגבי פרמטר נוסף: שיעור החזר המשכנתה כחלק מההכנסה הקבועה של משק הבית. ברבעון השני של 2011, כ־65% מהמשכנתאות החדשות ניתנו ללקוחות לפי שיעור החזר של עד 35%, שנחשב לשמרני.

עם זאת, מדובר בירידה לעומת הרבעון הראשון של 2011 - אז עמד הנתח של משכנתאות אלו על 72%. שיעור ההחזר הממוצע בתיק האשראי לדיור של מזרחי טפחות עומד על 30.2%, וכ־71% מכלל המשכנתאות בתיק של מזרחי טפחות ניתן ללווים ששיעור ההחזר שלהם נמוך מ־35%.

על אף התפתחותו בתחום משקי הבית, שוק המשכנתאות עדיין מהווה את פעילות הליבה של מזרחי טפחות: כ־34% מהרווח הנקי של הבנק במחצית הראשונה של 2011 נבע מתחום המשכנתאות. בניגוד לבנקים אחרים, פעילות המשכנתאות של מזרחי טפחות אף יוצרת בעבורו תשואה להון גבוהה, שעמדה על 14.6% במחצית הראשונה של 2011.

מנכ"ל בנק מזרחי טפחות אלי יונס הבהיר אתמול: "אנו שומרים על מרווח פיננסי גבוה יחסית ההולם את רמת הסיכון המאפיינת בימים אלה את ענף הנדל"ן למגורים. פעילות הבנק בתחום מתבססת על גישה שמרנית שנועדה להגביל את הסיכון בכל הלוואה, באמצעות התאמה קפדנית של שיעור המימון, מבנה ההלוואה ומרכיביה למאפייניו האישיים של הלווה ויכולת הפירעון שלו".

למרות ההבהרות האלה, שאלה שנשארת פתוחה היא אם מזרחי טפחות, שפעילות המשכנתאות כה מהותית בעבורו, היה יכול להרשות לעצמו לנקוט גישה דומה ללאומי אם היה מגיע למסקנה כי הסיכונים בשוק הולכים וגוברים.

מנכ"ל לאומי למשכנתאות, שוקי בורשטיין צילום: ישראל סאן

"כרגע יש כמעט עצירה מוחלטת בשוק"

גם בנק אגוד, שנתח השוק שלו בתחום המשכנתאות עומד על כ־3%, פרסם אתמול את תוצאותיו הכספיות לרבעון השני של 2011. הבנק דיווח כי הרווח הנקי הרבעוני עמד על כ־35 מיליון שקל, עלייה של כ־17% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

עם זאת, בתחום המשכנתאות רשם הבנק האטה, גם אם לא משמעותית כפי שדיווח לאומי. במהלך הרבעון השני העמיד אגוד משכנתאות חדשות בהיקף של כ־442 מיליון שקל - ירידה של כ־6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

מנכ"ל בנק אגוד חיים פרייליכמן, המחזיק בניסיון של עשרות שנים בתחום המשכנתאות, העריך אתמול בשיחה עם "כלכליסט" כי שוק המשכנתאות עתיד להתכווץ במחצית השנייה של 2011: "כרגע יש האטה בשוק, כמעט עצירה מוחלטת, שנובעת משתי סיבות: ההוראות הרגולטוריות של בנק ישראל והצהרות שר האוצר יובל שטייניץ לגבי שוק המגורים, לצד השלכות המחאה החברתית.

"לאנשים יש הרגשה שמשהו עומד לקרות ומחירי הדירות עומדים לרדת, ולכן הם נמנעים מלרכוש דירות. להערכתי, שוק המשכנתאות יתכווץ במחצית השנייה של 2011 ב־20%–25% בהשוואה למחצית הראשונה של 2011".

לדברי פרייליכמן, "גם אם מחירי הדיור יירדו, הדבר לא אמור להשפיע על יכולת ההחזר של הלווים. תחום המשכנתאות בישראל מתנהל בצורה שמרנית והניסיון מראה שבדרך כלל הלווים עומדים בהחזרי המשכנתה. עם זאת, אם המשבר הכלכלי המתפתח בעולם יגיע לישראל ויתורגם לעלייה בשיעור האבטלה — זה בהחלט יכול להשפיע על יכולת ההחזר של חלק מהלווים".