הקמעונאות המקוונת עושה את שלה: "המשקיעים בורחים משטחי מסחר אל מרכזים לוגיסטיים"

"הצמיחה של הקמעונאות המקוונת בסין יוצרת הזדמנות עבור משקיעים. יש המון חברות מארה"ב שמנסות לחדור לסין דרך השקעה במרכזים לוגיסטיים, ויש לכך סיבה נוספת - המלאי הקיים בסין של שטחים שיכולים להפוך למרכזים לוגיסטיים הוא מאוד ישן. למעשה, המבנים שעומדים בסטנדרטים אירופאיים ואמריקאיים הם רק 5% מהשוק כרגע. זה מאוד נמוך, ומבחינת המשקיעים יש כאן הזדמנות לשיתופי פעולה עם יזמים מקומיים", מסבירה לואיז קוואנה בידענות.

חוץ מלמפות מגמות־על, התפקיד שלה הוא לראות בדיוק את הנתונים האלה כדי לנתב נכון את 21 מיליארד הדולר שהיא מנהלת. ממקום מושבה בהונג קונג, היא אחראית על פעילות הנדל"ן באסיה ואוקיאניה של קרן Nuveen, שמנהלת נכסים בשווי 970 מיליארד דולר ביותר מ־50 מדינות. בראיון ל"כלכליסט" היא מסבירה איך נראה השוק בצד הזה של העולם. לישראל היא הגיעה בשבוע שעבר כדי להשתתף בכנס השקעות בנדל"ן מסחרי שערכה פירמת עורכי הדין הגלובלית DLA PIPER.

לואיז קוואנה צילום: תומריקו

הסימנים להאטה בכלכלה העולמית מצטברים, במיוחד בסין. איך זה משפיע על העבודה שלך?

"כאשר אנו מסתכלים על התחזית הכלכלית ל־2019, רואים שתחזית הצמיחה של סין נחתכה מ־6.5% ל־6.2%. זו ירידה די משמעותית לכלכלה גדולה כמו סין, אבל אם משווים את זה לתחזית העולמית של צמיחת התמ"ג, שנעה סביב 2%, אז עדיין מדובר בצמיחה גבוהה.

הסיבה להאטה בסין היא בראש ובראשונה המאבק של הממשלה בחובות משקי הבית ובבנקאות הצללים - מוסדות פיננסיים שמלווים כסף בלי פיקוח. גם המתיחות עם ארה"ב בעניין הסחר תורמת להאטה. מחוץ לסין, העלאות הריבית של הפדרל ריזרב השפיעו על הכלכלות שקשורות מאוד לכלכלה האמריקאית. כך שהסנטימנט הגלובלי הוא שיש סיכון שעדיין צריכים להתמודד עמו.

האווירה הזו דוחפת משקיעים לחפש נכסים עם תשואה בטוחה. לכן הייתי מציעה למשקיעים מוסדיים לדבוק בנכסים עמידים בפני זעזועים כלכליים, ובכל הנוגע לנדל"ן, זה אומר גם שהם צריכים לחפש אזורים עמידים לזעזועים כדי להשקיע בהם".

הממשלה הסינית מגבילה את תנועת ההון החוצה, איך זה מתבטא באזורים שאת עובדת בהם?

"להגבלות ההון שהטילה הממשלה הסינית בהחלט היתה השפעה. הרגשנו את זה במיוחד עם משקיעים מוסדיים שמגיעים משם - הם כבר לא פעילים כמו שהיו פעם מחוץ לסין. מצד שני, אנחנו רואים יותר השקעות של מוסדיים סיניים בתוך סין, כך שהמחירים שם עולים וזה גורם לתשואות להיות נמוכות יותר. אנחנו צריכים לשקלל את זה באסטרטגיית ההשקעות שלנו".

רקורד מבטיח

קוואנה מבצעת הפרדה בין ההשלכות של השקעות כאלו, כמו שכונות וערי רפאים שאינן מאוכלסות, לבין מגזרים אחרים במשק הסיני, כמו הקמעונאות המקוונת. "בכל העולם יש פריחה בהשקעות במרכזים לוגיסטיים, ואנשים מתרחקים מהשקעה בנדל"ן לקמעונאות. זה כמובן בא אחד על חשבון השני. הקמעונאות המקוונת מאוד צומחת גם בסין. זה גם מאפשר למשקיעים בתחום לעבוד עם לקוחות שיש להם מוניטין טוב מאוד כמו אמזון ו־JD.com, אלו שמות חזקים וההתקשרויות איתם מאוד מבוקשות.

בעולם המשרדים, יש כמה חברות סיניות עם רקורד טוב שמרחיבות את שטחי המשרדים שלהן, והן יכולות להיות לקוחות טובות. כמובן, כאשר מבצעים השקעה כזו צריך להסתכל על הדמוגרפיה של העיר, כי יש בסין הרבה ערים שהן מאוד גדולות מבחינת אוכלוסייה, אבל בסופו של דבר אין להן תכונות שיהפכו אותן לעמידות בטווח הארוך. זו אחת הסיבות שאחנו קוראים דיווחים על ערי רפאים".

איזה עוד מגמות מעניינות נראה ב־2019?

"יש צמיחה בשוק בנייני המגורים המשותפים. הסיבה לכך היא תהליך העיור המאסיבי שמורגש מאוד בסין, אבל למעשה מתרחש בכל העולם. אנשים בסין עוברים מכפרים לערים ואין להם מספיק כסף לרכוש דירות. אז הם צריכים לשכור, מה שאומר שמבחינת המשקיעים זה קהל שבוי. אם מסתכלים מחוץ לסין, ביפן קיימות מגמות ששווה לשים אליהן לב — כמו למשל דיור לגיל מבוגר. האוכלוסייה היפנית הולכת להיות האוכלוסייה הסופר־מבוגרת הראשונה בעולם, כלומר, עד 2025 הולכים להיות שם 22 מיליון איש מעל גיל 75. לשם השוואה, ב־2015 המספר היה 16 מיליון. הם יצטרכו דיור שמתאים להם".

אנטי־אייג'ינג יפני

קוואנה מזכירה שעל הרקע הזה, ממשלת יפן מנסה לפעול כדי להצעיר את האוכלוסייה, ולמשקיעים כדאי לשים לב לכך. "עוד מגמה מעניינת היא גידול בביקוש לדיור לסטודנטים. הממשלה בטוקיו מאוד רוצה ומקדמת מעבר של סטודנטים מחו"ל ללימודים ביפן. היא אפילו רוצה שהם יישארו לעבוד ביפן אחר כך ומקדמת חוקים שיאפשרו זאת. במידה מסויימת, יש כאן ניסיון לאזן את ההזדקנות של האוכלוסייה".

מה לגבי ניו זילנד שהכריזה מלחמה על המשקיעים הזרים בנדל"ן?

"הממשלה עדיין תרצה שמשקיעים יגיעו. אולי לא לנדל"ן למגורים, אלא לנדל"ן מסחרי ותעשייתי. זה נכון גם לגבי אוסטרליה. הממשלות רוצות להקל על תושבים שרוצים לקנות בתים למגורים, אבל זה לא חוסם את ההשקעות בנדל"ן מסוג אחר".

הפד לא הולך להעלות כנראה ריבית שוב השנה. אני מניח שנראה אותה מגמה גם מצד הבנק המרכזי האירופי. האם הריבית הנמוכה לא מעלה חששות לבועת דיור?

"זה משתנה ממקום למקום. באוסטרליה בהחלט קיים חשש כזה. הבנק המרכזי עוקב מקרוב אחרי שוק הדיור, והוא מודאג גם מחוב המגזר הפרטי, שהוא גבוה מהחוב שהיה בארה"ב לפני המשבר הפיננסי. כך שקיימת אשליה מסויימת של משקי הבית כאילו הם עשירים יותר, משום שערך הבתים גבוה יותר. אבל המשכורות לא גבוהות מספיק ולכן יש נטייה לקחת הלוואות, שזה דבר שמגובה בתחושת העושר היחסית. וזה עלול להיות מסוכן".