תוספות שטח ומענקי חתימה: הכוח עובר לדיירים - ויזמי התחדשות עירונית מרעיפים פינוקים
הקושי הכלכלי לרכוש מגרשים בשוק החופשי ושכלול כושר המיקוח של דיירי התחדשות עירונית מובילים את היזמים להרעיף פינוקים שלא נראו כמותם בעבר, כגון תוספות שטח ענקיות, מענקי חתימה, הקפצה של כמה קומות ואפילו השתתפות ברווחים: “הדיירים רוצים עוד ועוד”
תוספות של עשרות מ”ר לדירה, הקפצה של כמה קומות למעלה, מענקי חתימה ואפילו השתתפות ברווחים: התחרות בין היזמים על פרויקטי התחדשות עירונית הקפיצה את התמורות לדיירים לרמות שטרם נראו בשוק הישראלי, כך עולה מבדיקת כלכליסט. הסיבה לתופעה היא בעיקר השינויים בתנאי השוק: עליית הריביות והקושי לרכוש מגרשים בשוק החופשי שהסיט יזמים רבים לפרויקטי התחדשות. דבר נוסף שתרם לכך הוא שכלול כושר המיקוח של הדיירים. השיטה הנפוצה לבחירת יזם לפרויקט התחדשות היא באמצעות מכרז, שבו הדיירים, שהפכו לתובעניים עם השנים, הם שקובעים את הטון.
עד לפני כשנתיים היה מקובל כי דייר יקבל דירה חדשה עם תוספת של 12 מ"ר (כולל ממ"ד), הקפצת הדירה בקומה אחת או שתיים, ותוספות כגון חניה ומחסן. לאחרונה עושה רושם ששוק התמורות נפרץ. להערכת עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז־כהן פרשקר, "הגדלת התמורות החלה לקראת סוף הקורונה כשהריביות החלו לעלות. לפני כן היו הרבה יזמים שלא ביצעו פרויקטי התחדשות או שהם היו חלק שולי מפעילותם. היום כל החברות מבינות שאם הן לא ייכנסו לתחום ההתחדשות, זה יפחית את מספר הפרויקטים שלהן כי נדרש הרבה הון עצמי כדי לרכוש מגרשים ולבנות.
"אנחנו נוהגים לערוך מכרז בין היזמים ולראות מי מהם מציע הכי הרבה. מקובל לתת היום מענק חתימה שיכול להתחיל ב־10 אלף שקל להגיע עד 30 אלף שקל לדייר. יש יזמים שנותנים במקום או בנוסף לכך זיכוי לרכישת מוצרי חשמל לדירה. יש הטבה שבה היזם מעניק לדיירים בדמי הניהול של הבניין שבמקרים רבים קופצים עם סיום הפרויקט בגלל תוספת קומות ומערכות חדישות שמייקרות את התחזוקה השוטפת. במקרים כאלה היזם משלם לדיירים את ההפרש בין דמי הניהול ששילמו עבור דירתם הישנה לבין דמי הניהול בדירה חדשה לתקופה של 10 שנים".
מהיכן מגיעים השטחים העודפים שמאפשרים ליזם את תוספת המ"ר לדירות? לפי פרשקר, התמורות שמוצעות כיום גבוהות מתוספת השטח שהרשות מאשרת, ולכן במקרים רבים היזם “נוגס” בשטחים של הדירות החדשות שהוא מוכר עבור עצמו: "אם הרשות מאשרת תוספת של 25 מ"ר לכל הדירות והוא נותן תוספת של 40 מ"ר, זה יקטין את הדירות החדשות".
3 צפייה בגלריה
עו”ד קרן פרשקר: "אנחנו נוהגים לערוך מכרז בין היזמים ולראות מי מציע הכי הרבה. מקובל לתת היום מענק חתימה של 10 עד 30 אלף שקל לדייר"
(צילום: תמר מצפי)
הטבה נוספת שמקבלים הדיירים היא השתתפות ברווחים. מגדירים רווח מקובל בענף (כ־18%), וקובעים שאם היזם מרוויח מעבר לשיעור זה הוא מתחלק בזה עם הדיירים. גובה החלוקה נקבע בהתאם למיקום ושווי הפרויקט. אבישי מאירוביץ׳, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת בית ירושלמי, מתמודד על בסיס יומי עם דרישות כאלה מצד הדיירים: "בשנתיים האחרונות יש שינוי מגמה עם רצון של דיירים ליותר, ולנו כיזמים יש אתגר גדול יותר". היה לנו פרויקט שבו הדיירים ביקשו תמורות גבוהות למרות שהוא לא היה באזור עם זכויות גבוהות. הם דרשו 40־45 מ"ר תוספת לדירה וחלוקת רווחים לא הגיונית. חשבתי שהוא לא יכול להחזיק מעמד וסירבנו.
"יש הצעות שאנחנו לא יודעים לעמוד בהן, אבל אנחנו רואים שיש יזמים שכן נענים להן, ולהערכתנו יהיה להם מאוד קשה לעמוד בהן. בסופו של דבר מי שיסבול מזה הם הדיירים, אם זה לא כלכלי ליזם הוא יגיע למסקנה שהוא לא יוכל לעמוד בכך לפני תחילת הפרויקט, ואז הוא יחזור אל הדיירים וידרוש הפחתה של התמורות או שישחררו אותו מהפרויקט.
"היום הדיירים מאוד חזקים והם מנסים למקסם את התוספות לפרויקט. כחברה, אנחנו משתדלים לא להעלות בתמורות אלא לבוא עם מנגנון של השתתפות ברווחים. זה מחייב אותנו לשקיפות מרבית לכל אורך הפרויקט, ואנחנו מסכמים את התנאים המדויקים של מה נכנס לרווחים ומה לא כבר בהתחלה. ההשתתפות ברווחים עובדת בדומה לעסקת קומבינציה. באזורים כמו רחביה בירושלים, שבהם הקרקע יקרה, אפשר להתחלק ברווחים, יש מנגנון שקובע שמעבר לאחוז רווח מסוים, 20%-18%, מתחלקים עם הדיירים ברווחים. הדרישה של בעלי הדירות מאוד תלויה באוכלוסייה ובמיקום. יש כאלה שרוצים מענק חתימה ותמורות בדירה. יש למשל פרויקטים שהדירות בהן מראש הן דירות גדולות של 120 מ"ר, אז לרוב הם לא ירצו תוספת שטח ונאפשר להם לקבל תמורות אחרות".
האדריכל ארז טל, ששימש עד לאחרונה כמהנדס העיר נתניה (כיום הוא מהנדס העיר חדרה), אומר כי בעבר נקבע סטנדרט של תוספת 12 מ"ר לדירה, וזה “עשה טוב כי התחרות בין היזמים הייתה על איכות הבנייה, אמינות החברה ועוד, אבל אז החלו לעקוף את זה עם צ'ופרים אחרים, ואני צופה הרבה ויכוחים שיגיעו לבתי המשפט ויתקעו פרויקטים”.
מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: “הרשות מודעת לפרקטיקה הגוברת של מתן תמורות שונות לבעלי דירות בהתחדשות עירונית, ובכוונתה לבחון את ההשלכות האפשריות של פרקטיקה זו, בין היתר, בנושא המיסוי“.
