התוכנית לחידוש שכונת המצוקה בלוד יוצאת לדרך לאחר 30 שנה
מרכז הנדל"ן: ועדת הערר דחתה עשרות התנגדויות שהוגשו על ידי בעלי קרקעות לתוכנית בשכונת פרדס שניר, ולאחר עשרות שנות תכנון ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה בהתאם לתוכנית. מטרת התוכנית היא להסדיר את השכונה הערבית, שבה מרבית הבנייה כיום מתבצעת ללא תכנון מוסדר, והיא סובלת ממחסור בתשתיות
תוכנית להקמת 3,000 יחידות דיור בשטחי שכונת פרדס שניר במערב לוד יוצאת לדרך, לאחר שוועדת הערר המחוזית מרכז, בראשות מאיה אשכנזי, דחתה בשבוע שעבר סדרת עררים שהגישו כ-26 בעלי קרקעות נגד הוועדה המקומית בלוד. משמעות ההחלטה היא שניתן יהיה להנפיק היתרי בנייה בהתאם לתוכנית, שמטרתה להקים רובע מגורים חדש עבור כ-9,000 תושבים.
התוכנית, ביוזמת הוועדה המקומית בלוד, מיועדת להסדרת שכונת פרדס שניר – אחת השכונות הערביות בעיר, שסבלה במשך שנים מהיעדר תכנון מסודר ותשתיות מתאימות. במסגרתה ייבנו 2,214 יחידות דיור חדשות, ובסך הכל כ-3,000 דירות, תוך הסדרת חלק מהבנייה הקיימת.
המדובר בתוכנית מפורטת המשתרעת על שטח של 507 דונם, ומשפרת את מערך התשתיות בשכונה, תוך קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה במתחמים שתוכננו במסגרת תוכניות קודמות. התוכנית נשענת על שלוש תוכניות מתאר קודמות, הופקדה בפברואר 2022, ואליה הוגשו 34 התנגדויות. לאחר סדרת דיונים, קבלת חלק מההתנגדויות ופרסום מחדש, התוכנית אושרה באוגוסט 2024.
סמכות התוכנית נתונה לוועדה המקומית, והיא כוללת הוראות איחוד וחלוקה גם ללא הסכמת כלל הבעלים, החלות על רוב שטחי השכונה שמחכים להסדרה תכנונית מזה שנים. התוכנית יוצרת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים עם כ-3,000 יחידות דיור, לצד הסדרת בנייה קיימת, תוספת יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה, תכנון דרכים ותשתיות, והקצאת שטחים למבני ציבור.
מחסור חמור בתשתיות, כבישים, מים וביוב
שכונת פרדס שניר בלוד היא אחת משתי שכונות שהוקמו בעיר לאחר קום המדינה. מרבית תושביה הערביים המקוריים של לוד עזבו לאחר 1948, ובמקומם הגיעו פליטים מכפרים סמוכים, חלקם בעלי אדמות שהופקעו וקיבלו פיצויים בגובה 10%-15% מרכושם הקודם. בשנות ה-60 הגיעו גם תושבים בדואים מהנגב וקבוצות נוספות, שחלקם התיישבו בבתים נטושים. מאוחר יותר הצטרפו לעיר גם משתפי פעולה עם ישראל.
בפרדס שניר התיישבו גם תושבים מאזור השרון ומאשקלון (מג'דל). רבים מהם בעלי זכויות בקרקע, אך רישום הזכויות נעשה במקרים רבים כמושע – זכויות משותפות ללא הסכמי שיתוף רשומים.
השכונה מנותקת מהרצף העירוני, מעבר למסילת הרכבת, עם גישה המוגבלת לשני כבישים בלבד: אחד המחייב חציית המסילה והשני עובר מתחתיה. בנוסף, קיימים מחסור חמור בתשתיות כבישים, מערכות מים וביוב מוסדרות, ושטחים למבני ציבור. חלק ניכר מהבנייה בשכונה אינו חוקי, ואף נבנה על תוואי כביש מתוכנן.
לשכונה ניתנו כמה החלטות ממשלה במסגרת תוכניות לעיר לוד בין השנים 2000 ל-2010, האחרונה שבהן קבעה כי יש להשלים את תוכנית המתאר להסדרת ופיתוח השכונה תוך ארבעה חודשים. כבר בשנות ה-90 הוחלט לפצל את תוכנית השכונה לשש תוכניות מתאר, כולל התוכנית נושא הערר.
"רואים עין בעין עם הוועדה המקומית"
נגד ההחלטה הוגשו מספר עררים, בהם נטען כי התוכנית פוגעת בזכויות קניין ובשווי המקרקעין. העוררים טענו לפגיעה בזכויות הבנייה שלהם, לנישול מהיכולת להתגורר בקרקע שבבעלותם, ולצורך בהעצמת זכויות. כמו כן, נטען כי ייעוד מקרקעין מסוימים למסחר בלבד פוגע בשווי הקרקע, וששיעור ההפקעות נמוך יותר מהמצוין בתוכנית המתאר.
עוד טענו כי התוכנית נערכה ללא שיתוף ציבור מספק, כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה בשינויים תכנוניים, וכי קיימים פגמים בטבלאות האיזון וטעויות במספרי המגרשים. העוררים דרשו להקצות להם מגרשים עצמאיים ולא במושע, והביעו חשש שהקצאת זכויות משותפות תקשה על מימוש התוכנית.
הוועדה המקומית דחתה את הטענות, וטענה לשיתוף פעולה נרחב עם בעלי הקרקע, להשבחת המקרקעין כתוצאה מהתוכנית, ולהבטחה לבחון תוספת זכויות בתוכניות עתידיות. בנוסף, הודגשו אילוצים תכנוניים וקנייניים, והסבר כי לא תמיד ניתן להפריד זכויות במושע בשל היעדר אסמכתאות.
ועדת הערר דחתה את העררים, וציינה: "אין אנו מקלים ראש בטענות העוררים לפגיעה בזכויותיהם, לפחות בטווח הזמן המיידי, עקב המהלכים התכנוניים ועקב נטילת הזכויות הקנייניות במסגרת התוכנית המפורטת. עם זאת, מוסדות התכנון מופקדים על הראייה התכנונית הכוללת, ועל האיזונים בין האינטרסים של הפרט לבין האינטרסים של כלל הציבור. שיקול נוסף שעלינו לבחון הוא שיקול ישימות התוכנית. עיקר החששות בנושא זה נובע מטענותיהם של חלק מן העוררים כנגד הקצאת זכויות במושע, ללא הפרדת בעלויות במגרשי התמורה. אכן, השאיפה היא לייצר תוכנית ישימה, שניתן יהיה להוציא אותה מן הכוח אל הפועל, ולא תוכנית מאושרת שאין כל דרך לפעול מכוחה".
הוועדה קבעה כי "התוכנית המפורטת כפופה למגבלות הן מכוח התוכניות שמעליה והן מכוח החוק, ולא ניתן להוסיף לה זכויות החורגות ממסגרת זו. תוספת זכויות הינה עניין שעשוי לארוך זמן נוסף, תוך עיכוב הליכי התכנון להם משוועת שכונת פרדס שניר כבר תקופה ארוכה. אנו רואים עין בעין עם הוועדה המקומית את החלטתה שלא לעכב את אישור התוכנית המפורטת רק לצורך קידום מהלך לתוספת עוד זכויות, בפרט כאשר אין באישור התוכנית המפורטת כדי למנוע תוספת זכויות מאוחרת".
לא נקבע צו להוצאות, והוועדה המקומית יוצגה על ידי עו"ד אמיר בירנבוים.
