מרכז הנדל"ן
פריחה מחודשת בשוק המרלו"גים: האם 2025 תשבור את שיא הבנייה?
מרכז הנדל"ן: במחצית הראשונה של 2025 החלה בניית כ־640 אלף מ"ר שטחי תעשייה ואחסנה – היקף העולה על כלל התחלות הבנייה בתחומי המשרדים והמסחר גם יחד. רבע מהיקף זה נרשם בעיר בית שמש, שהפכה למובילה הארצית בבניית מרלו"גים השנה. האם שיא הבנייה של 2023 בדרך להישבר?
במחצית הראשונה של שנת 2025 החלה בנייתם של כ־638 אלף מ"ר שטחי תעשייה ואחסנה (מרלו"גים). מדובר בקצב התחלות בנייה אשר, אם יימשך עד סוף השנה, עשוי להתקרב לשיא שנקבע בשנת 2023, אז היקף התחלות הבנייה של שטחי אחסנה ותעשייה עמד על 1.351 מיליון מ"ר. זאת לאחר שבשנת 2024 נרשמה ירידה להיקף של 963.3 אלף מ"ר. כך עולה מניתוח שביצעה קבוצת שניר שיווק נדל"ן על בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס).
הניתוח מראה כי זו השנה השנייה ברציפות שבה שטחי המרלו"גים עולים על היקף התחלות הבנייה של משרדים ומסחר. הפעם האחרונה שבה סקטור התעשייה והאחסנה הוביל את הנדל"ן המניב לשנתיים רצופות הייתה ב־2015–2016.
בחינה רחבה של העשור האחרון מצביעה על כך ששוק המרלו"גים עבר טלטלות רבות. לאחר תקופה של יציבות יחסית בשנים 2015–2018 (כ־660–680 אלף מ"ר בשנה), זינקו התחלות הבנייה בשנת 2019 לכ־917 אלף מ"ר. בשנת 2021 נרשמו כ־991 אלף מ"ר, וב־2022 נחצה רף המיליון – עם 1.344 מיליון מ"ר. בשנת 2023 נמשכה המגמה עם 1.351 מיליון מ"ר, אך ב־2024 נרשמה ירידה לאזור ה־960 אלף מ"ר. נתוני המחצית הראשונה של 2025 מעידים כי הענף חוזר למסלול עלייה לאחר ההאטה שחלה בשנה הקודמת.
פילוח הנתונים לפי יישובים מצביע על כך שהעיר בית שמש מובילה את הרשימה, עם כ־163 אלף מ"ר שהחלו להיבנות במחצית הראשונה של השנה – רבע מכלל התחלות הבנייה בתקופה זו. מדובר בהיקף הגדול פי 3.5 מזה של המקום השני, מפעלי העמק (במועצה האזורית עמק יזרעאל), שם נבנו כ־45 אלף מ"ר.
בעשירייה הראשונה נמצאות גם חולון עם 37,143 מ"ר (5.8%), קריית התעופה עם 35,980 מ"ר (5.6%), באר שבע עם 28,016 מ"ר (4.4%), אשקלון עם 26,315 מ"ר (4.1%), שוהם עם 23,436 מ"ר (3.7%), קריית מלאכי עם 19,601 מ"ר (3.1%), נתיבות עם 16,839 מ"ר (2.6%) וטירת כרמל עם 15,150 מ"ר (2.4%). עשר הערים המובילות מהוות יחד 61.3% מהתחלות הבנייה, בעוד היתר מתפרסות על פני עשרות יישובים נוספים ברחבי הארץ.
שוב מדובר בשנה שנייה ברציפות שבה התחלות הבנייה לתעשייה ואחסון עוקפות את אלו של מסחר ומשרדים. במחצית הראשונה של 2025 נבנו כ־235 אלף מ"ר משרדים וכ־358 אלף מ"ר מסחר, לעומת 638 אלף מ"ר של מרלו"גים. מדובר בשינוי מגמה מעניין, שכן בעשור האחרון בדרך כלל נרשמו יותר התחלות בנייה למשרדים מאשר למרלו"גים, למעט בשנים 2022–2023 שבהן היקפי שני הסקטורים היו כמעט זהים.
עוד עולה כי שיעור התחלות הבנייה של מרלו"גים מכלל הנדל"ן המסחרי עלה משמעותית: אם בעבר נע בין 29% ל־48%, הרי שבמחצית הראשונה של 2025 הוא הגיע ל־52% – כלומר, יותר ממחצית מהתחלות הבנייה בתחום זה היו למרלו"גים.
ניר שמול, מנכ"ל שניר שיווק נדל"ן, מסביר: "העלאת הריבית במשק והמחסור בפועלי הבניין שנוצר כתוצאה ממלחמת ה־7 באוקטובר 2023 גרמו לירידה בהתחלות הבנייה בישראל בכל המגזרים. אולם לעומת תחום המשרדים שסובל מעודף היצע, תחום המרלו״גים ממשיך להפגין ביקושים גבוהים שמעודדים יזמים לצאת לבנייה גם בתקופה המאתגרת הזו. במרכז הארץ נוצר חוסר משמעותי בשטחי תעשייה, מלאכה ואחסנה, והפתרון החדשני שמתגבש בשנים האחרונות הוא הקמה של קומפלקסים רב־קומתיים עם רמפות ושימושים תעשייתיים בקומות – מודל שמאפשר רציפות תפעולית גם בתקופות ביטחוניות רגישות, תוך עמידה בתקנים מחמירים והפרדות שימוש נדרשות".
עוד הוסיף שמול:"המהלך הזה מתרחש במקביל למדיניות עירוניות הדוחפות החוצה אזורי תעסוקה ישנים לטובת פרויקטים של מגורים, מסחר ומשרדים. הקרקע במרכז כה יקרה, שהפתרון היחיד הוא לבנות לגובה גם בתחום התעשייה והאחסנה – ובכך למעשה לייצר התחדשות עירונית במיטבה לעסקים, המאפשרת שדרוג תשתיות, סביבת עבודה מודרנית ובטיחות גבוהה לצד קירבה למרכזי אוכלוסייה.
"דוגמה מצוינת לכך היא פרויקט ‘הסדנה’ בחולון של חברת Gf נדל"ן – אחד המיזמים המשמעותיים בישראל בתחום המרלו״גים. הפרויקט ממוקם בלב אזור התעסוקה של חולון ומשתרע על פני כ־42 אלף מ”ר. שלב ב’ של השיווק והבנייה נמצא בעיצומו, ומרבית העסקאות בפרויקט נחתמו עם עסקים שעברו מאזורי תעסוקה ישנים בדרום תל אביב, אזור, בת ים, חולון וראשון לציון. רבים מהבעלים והעובדים אף מתגוררים באזורים אלה – כך שהם נהנים מקרבה לבית ומרציפות תפעולית מלאה גם בתקופות מאתגרות. המגמה הזו צפויה להתרחב בשנים הקרובות ולהפוך לחלק בלתי נפרד ממפת ההתחדשות העירונית של ישראל – הפעם, גם לעסקים".
