החלטה תקדימית של מחוזית ת"א: להפחית 50 דירות בהישג יד בפרויקט בבת ים
הוועדה קיבלה את ההתנגדות של בעלי הזכויות בקרקע בפרויקט מתחם המסגר בעיר, לפיה מספר היחידות בהישג יד מסכלות את הכדאיות הכלכלית שלו - והורידה אותו מ-125 ל-75
הוועדה המחוזית תל אביב, בישיבה שנערכה ב-14 במאי, החליטה להיענות להתנגדות יזמי פרויקט התחדשות מתחם המסגר באזור התעשייה בבת ים ותאפשר הפחתה תקדימית של מספר יחידות הדב"י (דיור בהישג יד) בפרויקט מ-125 ל-75.
מדובר בהחלטה תקדימית מכיוון שזו הפעם הראשונה שהיקף כזה של יחידות דב"י מקוזז מפרויקט. כמו כן, ההחלטה מעניינת משום שהיא נוגעת בטענה על היעדר כלכליות בגלל הקצאה נדיבה מדי של דב"י, שחוזרת על עצמה לאחרונה גם בהתנגדויות של יזמים אחרים בפרויקטים אחרים. התוכנית הופקדה בנובמבר 2023, ואושרה עתה.
הפרויקט, שעל תוכניתו חתום האדריכל אילן פיבקו, ממוקם במתחם הרחובות ישראל וישינגרד, המסגר, אהוד קינמון ומנחם יקואל, במרחק של כ-350 מטר משתי תחנות הקו האדום של הרכבת הקלה וכ-650 מטר מתחנת המטרו העתידית. על פי התוכנית המאושרת, במקום ייבנו 2 מגדלים בגובה 38 ו-39 קומות, ובהם מגורים, תעסוקה ומסחר בקומת הקרקע, וכן שטח עבור מבני ציבור.
לתוכנית הוגשה התנגדות של בעלת הזכויות בקרקע, חברת "אפרת השקעות", שבבעלות יזם הנדל"ן רן אפרת, שטענה, באמצעות עורכי הדין יובל גלאון וסלאם חאמד ממשרד עמית פולק מטלון, כי ההוראות שנקבעו ע"י הוועדה המחוזית שמחייבות הקצאת 125 דירות לדב"י, כ-37% ממספר יחידות הדיור בפרויקט, מסכלות את הכלכליות שלו. היזמים ביקשו להמיר את יחידות הדיור לדירות רגילות שניתן למכור בשוק החופשי.
"הוועדה מייחסת חשיבות רבה מאוד למימושה של תוכנית זו", נכתב בהחלטה. "מימוש התוכנית יוביל, לדעת הוועדה, לשינוי משמעותי ברובע העסקים, ועשוי לשמש כזרז להתחדשותו לפי העקרונות שהותוו במדיניות המחוזית לרובע העסקים". הוועדה מבהירה שלאור חשיבות התוכנית, התקבלה החלטה לצמצם את היקף יחידות הדיור שבהישג יד מ-125 ל-75, ולרכז אותן בקומות היותר נמוכות של הפרויקט, המרקמיות.
כאמור, הוועדה דחתה את דרישת היזמים לצמצום יחידות הדיור המוגדרות כ"דיור במחיר מופחת": "מלשון החוק עולה כי יש לקבוע כי לפחות 25% מסך יחידות הדיור האמורות יהיו יחידות דיור להשכרה במחיר מופחת, וכי החלטה על שיעורים נמוכים יותר כרוכה בהחלטה מיוחדת ומנומקת באופן מיוחד. לפי החוק, לא מדובר בהליך שאמור להיות דבר שבשגרה. שנית, הוועדה סבורה כי אזור העסקים של בת ים, הסמוך לקו האדום הפעיל של הרכבת הקלה ולתחנת מטרו עתידית, הינו מיקום מצוין לדיור לשכירות במחיר מופחת".
הוועדה המחוזית דוחה את ניסיון עורכי הדין של החברה היזמית להיאחז במכתב ששלחו מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן וסגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר מתן יגל למנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח בחודש ינואר האחרון, ובו יצאו נגד החלטת הממשלה מ־2023, שלפיה ועדות התכנון רשאיות לדרוש מהיזמים להקצות דירות להשכרה. מתוך תשובת המחוזית למתנגדים: "לפי החוק, ועדה מחוזית רשאית לקבוע דיור בהישג יד לפי התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, וברי כי מכתב כזה או אחר, שבו נטען כי על הוועדות המחוזית לעצור קביעה כזאת או אחרת בתוכנית שבסמכותן, אינו יכול לגבור על הוראות חוק מפורשות, שוועדה זו פועלת לאורן ונראה כי אף לא כיוון לכך. אין כל ספק כי הוועדה המחוזית רשאית לקבוע דיור בהישג יד בתוכניות שבסמכותה, על פי החוק, וכך היא עושה ועשתה במקרה זה".
במחוז ת"א עדיין לא גובש מסמך מדיניות דיור בהישג יד, ואולם, מתוך דברי ההסבר של החלטת המחוזית ניתן כבר להבין את רוח הדברים של המסמך העתידי: "ראשית, תציין הוועדה כי תמוה שמצד אחד המתנגדת טוענת, בהישענה על הפנייה של משרדי הממשלה למנכ"ל מנהל התכנון ולראש מטה התכנון הלאומי, כי הוועדה המחוזית אינה מהווה גוף עליו מוטלת גיבוש מדיניות רוחבית, ומן הצד השני מבקשת להסתמך על מדיניות הוועדה המחוזית לדיור להשכרה. שנית, כאמור בהתנגדות, מדיניות זו עדיין לא אושרה, והמצוטט לעיל הינו בגדר המלצה לצעד משלים שמטרתו להקל על הקביעה של דיור בהישג יד ואינו רלוונטי במקרה זה בו הדיור בהישג יד נקבע כתוספתי וזאת בהתאם להוראות החוק. ככל שהמתנגדת מבקשת להסתמך על מדיניות זו, ראוי לציין כי שניים מתוך שלושת העקרונות לאזורי חיפוש למתחמים מועצמים לדיור בשכירות במדיניות זו הינם אזורי תעסוקה/תעשייה בהתחדשות וסביבות מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים). ללא כל ספק, תוכנית המסגר עונה על עקרונות אלו".
