יזמים תובעים: מכון ליווי תוקע פרויקט בדרום ת"א
יזמי מגדלים תבעו בעלי זכויות בבניין שרכשו בשכונת נווה שאנן, בטענה שהפעלת בית בושת לא איפשרה לקדם התחדשות עירונית. השותפים: הבניין הוזנח בכוונה גם לאחר שבית הבושת פונה
תביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב על ידי היזמים משה ישעיה ואיל אפלבאום, מבעלי חברת סוטרא, וכן היזם יעקב רייכר, חושפת כיצד במשך כמה שנים לא הצליחו להשכיר מבנה שרכשו ברחוב ארלינגר 4 בשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב בגלל שהופעל בו מכון ליווי. התביעה שהגישו חושפת גם כי השותפים לזכויות במבנה מונעים את קידומו של פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2.
מדובר במבנה ישן בשטח של כ־590 מ"ר בנוי על 3 קומות מעל קומת קרקע, ברחוב ארלינגר הצמוד לרחוב פיין 3, שגם הוא בבעלות היזמים וכבר עבר התחדשות עירונית. בנובמבר 2019 רכשו 3 היזמים 88% מהזכויות במבנה, כאשר 12% מהזכויות במבנה שממוקמות בקומת החזית נמצאות בידי בני משפחה אחת.
לטענת היזמים, מאז רכשו את המבנה ולמרות בקשות חוזרות ונשנות, השטח הושכר שבבעלותם למכון הליווי וכך מנעו מהם את השכרת יתר המבנה שבבעלותם. התביעה שהגישו היא תביעה כספית בהיקף של 5.85 מיליון שקל. לפי כתב התביעה, "חרף פניות חוזרות ונשנות מטעם התובעת להפסקת פעילות בית הבושת, המשיכו הנתבעים לקיים את פעילות בית הבושת, באופן שגרם לנזקים כבדים לתובעת וליכולת שלה לעשות שימוש בנכס". לפי טענות היזמים, בחמש השנים שהנכס נמצא בחזקתם הצליחו להשכיר אותו רק בחלק קצר מהתקופה ובדמי שכירות נמוכים ממחיר השוק. במקרים אחרים, הם טוענים כי פעילות בית הבושת הבריחה שוכרים פוטנציאליים, כך שמרבית הזמן הוא עמד שומם.
כך, למשל, הם טוענים כי סיכמו עם חברת אזימוט להשכרת המבנה לטובת הוסטל, אך אלה חזרו בהם מהחוזה היות ופעילות בית הבושת נמשכה והיזמים לא יכלו להבטיח להם את הפסקתה. דמי השכירות השנתיים שהפסידו עמדו, לטענתם, על כ־1.9 מיליון שקל לשנה.
מעבר לנזק הכספי, היזמים טוענים כי המשפחה שהחזיקה במיעוט הזכויות בנכס מנעה את ניסיונות היזמים לקדם במקום תוכנית להתחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). "אף שהשבחת הנכס היא אינטרס של כלל הבעלים, הנתבעים 'תקעו מקלות' בגלגלי ההליכים התכנוניים, וסיכלו כל תוכנית שהתובעת ניסתה לקדם, ובחרו להמשיך להתפרנס מאותן זונות, חלף לחדש את כלל הנכס", לשון התביעה.
מנגד, בכתב ההגנה ותביעה שכנגד שהגישה המשפחה, המחזיקה ב־12% מהנכס, היא טענה כי מדובר בניסיון להפעיל עליה לחץ פסול ולכפות עליה את מכירת חלקם בנכס במחיר מופחת שאינו משקף את שוויו האמיתי. לטענתה, אחריות היזמים, בשל כך שהם מחזיקים ברוב הזכויות בנכס, היתה לדאוג לניהולו התקין, לתחזוקתו ולפיתוחו. "במקום להתמודד עם מאפייני האזור הידועים שנים רבות, ולנקוט צעדים ממשיים לשיפור מצב הנכס בחרה התובעת להטיל את האשמה על הנתבעים – אמצעי ברור לנסות ולהסיט את תשומת הלב ממחדליה", לשון כתב ההגנה.
לטענת המשפחה, היזמים כשלו תכנונית בקידום הפרויקט ולכן החליטו לנקוט טקטיקה שונה ולתבוע אותה. עוד היא טוענת כי בעת רכישת הנכס היו ידועים ליזמים מצבו, מצב האזור, ופעילות השוכרים ששכרו חלק מהמבנה. עוד היא טענה כי דבר השימוש במבנה כבית בושת נודע להם רק בדיעבד.
אזור נווה שאנן בדרום תל אביב הוא מהאזורים הקשים בעיר, הידוע בתופעות של סמים, פשע וזנות, ובמספר גבוה של מהגרי עבודה. עם זאת, בשנים האחרונות האזור נמצא בתהליך מתמשך של התחדשות עירונית לאחר שהיקף גדול של תוכניות הגיעו לשלב הבנייה, ומחיר הנכסים באזור עלה בהתאם. אולם, המהפך השלם עדיין רחוק מסיום ונראה שיעברו עוד שנים עד שהוא ייחשב כאזור "נקי".
ישעיהו ואפלבאום הם בעלי חברת סוטרא, המקדמת בין היתר פרויקטים למגדלי מסחר, מלונאות, מגורים ומשרדים במתחם יצחק שדה, לצד מגדלים בראשון לציון, בפתח תקווה ופרויקטים אחרים.
את היזמים ייצגו עורכי הדין רונן וצחי הרמן, ואת הנתבעים – בני המשפחה המחזיקים במבנה – ייצג עו"ד אביחי יהוסף.
