המהלך הראשון של קבינט הדיור: מענק רכישת דירה מותאם לחרדים
המהלך הראשון של קבינט הדיור: מענק רכישת דירה מותאם לחרדים
שר השיכון יבקש לאשר היום מענק ממשלתי של 50 אלף שקל לרוכשי דירה מיד שנייה, בתנאי שמחירה פחות מ־600 אלף שקל. מבדיקת כלכליסט עולה שדירות זולות כאלה נדירות, ונמכרות בעיקר בערים עם שיעור חרדים גבוה. המענק עלול לתדלק ביקושים, בלי מנגנון שיבטיח שלא יגיע למוכרים
מענק של 50 אלף שקל לרכישת דירה מיד שנייה בתנאי שהמחיר שלה אינו גבוה מ־600 אלף שקל, זו התוכנית של שר השיכון יצחק גולדקנופף (אגודת ישראל) שתעלה היום לאישור ועדת שרים לדיור. הטענה היא כי התוכנית נועדה לסייע לרוכשי הדירות, אך המענה הזה עלול לתדלק את הביקוש לדירות הרלבנטיות, וכך להתגלגל בסופו של דבר, לפחות חלקית, לכיסם של מוכרי הדירות.
בהצעת ההחלטה שתעלה היום לדיון מוסבר כי התוכנית מיועדת להגדיל את היצע הדירות בנות־ההשגה. אבל אין בתוכנית שום מנגנון שימנע את גלגול המענק למוכרי הדירות, שיוכלו להעלות את מחיר הדירות, אם הביקוש להן יגדל.
ההערכות בממשלה הן כי בשנת 2022 נמכרו כ־5,800 דירות שמתאימות לקריטריונים, והתחזית היא כי בעקבות עליית ריבית בנק ישראל והאטה בשוק הדיור צפויה גם ירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירות מהסוג הזה. תקציב התוכנית הוא 100 מיליון שקל, כך שהיא תספיק ל־2,000 רוכשי דירות שייבחרו בהגרלה. זכאים להשתתף בה יחידים או משפחות שמוכרים על ידי משרד השיכון כחסרי דירה, כלומר שלא היתה רשומה על שמם דירה בשלוש השנים האחרונות.
סייגים נוספים בתוכנית: דירה שמקנה זכאות למענק חייבת להיות בבניין משותף, הקונה לא יוכל למכור את הדירה במשך חמש שנים. אם יעשה כן יתבקש להחזיר את המענק בתוספת ריבית והצמדה למדד. הכללים המפורטים שיבהירו מה התנאים לקבלת המענק יגובשו על ידי החשב הכללי של משרד האוצר ויפורסמו 45 ימים לאחר ישיבת הקבינט.
התוכנית הזו נולדה בדיוק לפני שלוש שנים על ידי יעקב ליצמן, גם הוא מאגודת ישראל, כאשר כיהן כשר השיכון. באותה עת מחיר הדירה שמקנה זכאות למענק היה גבוה יותר, כ־700 אלף שקל, ועל פי הרעיון שנרקם אז היתה רשימה סגורה של ערים שרכישת דירה בהן תקנה את המענק. גם הפעם בדיונים בממשלה על התוכנית גולדקנופף ביקש רשימה סגורה של יישובים, אך עלה חשש כי רשימה סגורה כזו תעלה את הסיכון לכך שהמענק יוביל לעליית מחירים.
ככל שהיצע הדירות הרלבנטיות קטן, כך היתרון בידי בעלי הדירות גדל. משום כך הוחלט לוותר על רשימת הערים ולהסתפק ברף מחיר מקסימלי לדירה. הציפייה היא כי המנגנון הזה יגדיל במעט את כושר המיקוח של הזכאים רוכשי הדירות.
את ההיגיון של התוכנית הזו צריך לחפש באינטרסים הפוליטיים. אם גולדקנופף וקודמו ליצמן כל כך התעקשו לקדם אותה, כנראה שהיא טובה למצביעים שלהם. בדיקה של הערים שבהן בוצעו מתחילת השנה עסקאות לרכישת דירה שעומדת בקריטריונים האלה ודווחו לרשות המסים מעלה את הממצאים הבאים. ב־6 מתוך 11 הערים שבהן אותר המספר הגבוה ביותר של עסקאות לרכישת דירה במחיר של 600 אלף שקל ומטה, שיעור האוכלוסייה החרדית גבוה מ־20%. נוסף לכך, דימונה שבה שיעור החרדים נמוך יחסית כעת, סומנה על ידי האדמו”ר מגור והוא מכוון את מאמיניו למגורים בה. ירושלים שבה 30% חרדים ובני ברק החרדית מדורגות שלישית ורביעית ברשימה, בשתיהן יחד בוצעו 342 עסקאות.
אפשר למצוא ברשימה גם את אשדוד שבה קהילה חרדית גדולה, כולל הקהילה הגדולה בארץ של חסידי גור, החצר שאליה שייך גולדקנופף. בולטת גם העיר ערד שבה כ־1,330 משפחות מחסידי גור, וגם בה אפשר למצוא לא מעט עסקאות במחיר שאינו גבוה מ־600 אלף שקל.
בגלל שההכנסה הממוצעת לנפש במשפחה חרדית נמוכה, הם רוכשים בדרך כלל דירות זולות בהרבה מהמקובל בציבור שאינו חרדי. למשל, מחקר של המכון הישראלי לדמוקרטיה שפורסם ב־2020 מצא כי הדירות שהם רוכשים זולות ב־28% מדירות שנרכשות על ידי אחרים. כך שהמענק שאליו מכוון גולדקנופף מתאים למצביעיו. כפי שראינו בעבר, גם בערים שבהן אין היום הרבה חרדים יכולה לצמוח קהילה משגשגת.
בישיבה תעלה גם ההצעה להעמיק את גובה המענקים לרכישת דירה בפריפריה. כיום זכאים של משרד השיכון שרוכשים דירה במסגרת אחת התוכניות הממשלתיות מחיר למשתכן או המחליפות שלה, נהנים ממענק של 40 אלף שקל באזורים שבהם מחיר קרקע ליחידה דיור נמוך מ־100 אלף שקל. על פי הצעתו של גולדקנופף, המענק הזה יגדל ב־10,000 שקל ל־50 אלף שקל. בנוסף, באותם פרויקטים בפריפריה גם הקבלנים מקבלים מענקים בסך 50 אלף שקל על כל דירה שהם בונים. כאמור, את המענקים האלה מקבלים בפרויקטים שבהם הדירות נמכרות בהנחה, והם נועדו לשפר את הרווחיות של פרויקטים לא כלכליים בפריפריה. בלעדיהם סיכוי גבוה שהפרויקט לא ייצא כלל לדרך.
על פי ההצעה שתעלה היום, המענק הזה יגדל בעוד 35 אלף שקל עד ל־85 אלף שקל. הפרויקטים שייהנו מהמענקים האלה פתוחים לקהל הרחב, ללא מגבלה, אבל גם במקרה הזה הם מבוקשים על ידי חרדים מאותן סיבות שפורטו כאן.
אף שחלפו כבר שבעה חודשים מכינונה של הממשלה, וקצב העסקאות והתחלות הבנייה האט - לא תעלה בקבינט של גולדקנופף תוכנית להתמודדות עם המשבר שמתפתח.
גולדקנופף אמנם מצהיר כי הוא רוצה לסייע לחסרי הדיור, אבל התוכנית שהוא יגיש לא תשנה את מצבם. ראשית, משום שההיקף שלה קטן והיא לא תוכל להשפיע על שוק הדיור - בשנה ממוצעת נחתמות כ־120 אלף עסקאות לרכישת דירה. 2,000 העסקאות שעליהן תשפיע התוכנית הן בערך 1.6% מהשוק וזניחות. במילים אחרות, מעט מדי אנשים ייהנו באופן חד־פעמי מהשקעה ממשלתית של הרבה מאוד כסף. אפשר היה לנצל את התקציב אחרת באופן שישפיע לטובה על יותר אנשים, לזמן ממושך יותר. למשל, הרבה תוכניות בנייה מתעכבות בגלל תשתיות הכרחיות שעדיין לא הוקמו. ב־100 מיליון שקל אפשר היה לפתור חלק מהבעיות האלה.
בנוסף, קשה למצוא היגיון כלכלי שעומד מאחורי התוכנית של גולדקנופף. מספר העסקאות בשוק הדיור ירד בחודשים האחרונים בעקבות עלייה חדה של ריבית בנק ישראל, שהובילה להתייקרות הריבית על המשכנתא. ההלוואות יקרות, לאנשים יש פחות כסף ולכן לא יכולים לקנות דירה, או צריכים להסתפק בדירות זולות יחסית. במצב הזה מוכרים נאלצים להוריד מחירים. ואכן מינואר השנה מחיר הדירות קפא, ובחודשים מרץ־אפריל הוא ירד בממוצע ב־0.2% בהשוואה לחודשיים קודם לכן. לעומת זאת, מענק לרכישת דירה הוא בדיוק הפעולה ההפוכה - מגדיל את סכום הכסף שבידי הקונה ומגדיל את הביקוש לדירות מסוג מסוים.
