ניתוחהמדינה לא מצליחה לייצר מספיק דירות להשכרה מוזלת, אז היא פועלת לצמצום כמות הזכאים
ניתוח
המדינה לא מצליחה לייצר מספיק דירות להשכרה מוזלת, אז היא פועלת לצמצום כמות הזכאים
לראשונה פורסמה להערות הציבור טיוטת תקנות המגדירה תנאים לזכאות לשכירת יח"ד, בפרויקטים של שכירות מוסדית. אולם לפי בדיקה מדובר בתקנה ריקה מתוכן
בשבוע שעבר פורסמה להערות הציבור טיוטת תקנות המגדירה, לראשונה בישראל, תנאים לזכאות לשכירת יחידת דיור בפרויקטים של שכירות מוסדית.
על פניו מדובר בתקנה סבירה, שתואמת תנאים מקובלים במדינות אחרות בעולם ותמנע מבעלי הכנסות גבוהות לשכור דירות מוזלות. ואולם, בדיקה פשוטה מעלה שמדובר בתקנה ריקה מתוכן - מדינת ישראל מתקשה לקדם מאגר דירות משמעותי להשכרה, וממילא מחירי הדירות המשווקות בתוכנית "מחיר מופחת" אינם נמוכים.
לפי התקנות החדשות, יתקיים "מבחן הכנסה" שיגביל את הזכאות ביוזמות הדיור להשכרה. יוכלו להגיש מועמדות כאלה שסך ההכנסה החודשית הממוצעת ברוטו שלהם, בשישה החודשים שקדמו למועד קבלת הזכאות, לא עלתה על פי 1.2 מהשכר הממוצע במשק (נכון לינואר 2023 השכר הממוצע למשרת שכיר הוא 11,809 שקל). או במקרה של זוג, או של יחיד עם ילד אחד, סך ההכנסה החודשית הממוצעת ברוטו שלהם לא עלתה על פי 1.75 מהשכר הממוצע במשק. במילים אחרות, מעתה יוכלו לגשת להגרלה רק משקי בית הנמצאים בעשירונים 1-8.
שוק השכירות בישראל כולל כ-750 אלף יחידות דיור, שהן כ-28% ממשקי הבית בישראל, ואולם, מרבית הדירות (99%) נמצאות בבעלות פרטית. זאת בשונה ממדינות ה-OECD, בהן שוק השכירות הממוסד מהווה עד 60% מכלל הדירות המושכרות. מנכ"לי משרד הבינוי והשיכון הצהירו אמנם בשנים האחרונות על עידוד ההשכרה ארוכת הטווח והמוזלת, אך בפועל מתקשים לממש.
למרות שעברו תשע שנים מאז הקמתה של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", קשה לומר שהיא הצליחה לשנות את המאזן. עד כה אוכלסו רק 3,700 יחידות דיור, ובשלבים שונים של הקמה עוד 15,263 יחידות. גם המודלים הנוספים של השכרה מוסדית לא משגשגים. כך, דיור להשכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון ובהשקעת קרנות ריט ייעודיות (ריט 1, סלע נדל"ן, מניבים ריט, אזורים ליוינג, ומגוריט). עליית הריביות על הלוואות לעד 8% בשנה האחרונה והשינוי בחוק לעידוד השקעות הון שיזם אגף תקציבים במשרד האוצר, התולה, החל מחודש ינואר הקרוב, את הטבות המס בהארכת תקופת ההשכרה מחמש שנים כיום ל–15, הפכו את שוק השכירות ללא כדאי.
מעקב אחר שיווק קרקע לדיור להשכרה במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הוא עדות לחוסר הפופולריות של התחום כאפיק השקעה נדל"ני. ב-6 מתוך 10 המכרזים שרמ"י קידמה בשנה האחרונה לא היו שום מציעים. כך בבאר שבע, מגדל העמק, אשקלון ואפילו בהרצליה.
יש להבהיר שכמות הדירות המשווקות כמוזלות אינה קבועה ומשתנה בכל פרויקט. במשרד הבינוי והשיכון אמרו שאין להם מידע באשר לכמות הדירות האלה. לירון הופמן דישון, חוקר במרכז אדוה, יש ספק גדול באשר לתרומה של התקנה החדשה של משרד השיכון והבינוי: "הבעיה הראשונה היא המספר הקטן יחסית של דירות המושכרות לטווח ארוך במחיר מוזל, מספר אשר לא צפוי לעלות באופן משמעותי לאור שחיקת הרווחיות ועצירת הפרויקטים. הבעיה השנייה היא שההוזלה, גם בפרויקטים של דירה להשכיר, עומדת על כ-20% ממחיר השוק. המשמעות היא ששכר הדירה המבוקש באזורי הביקוש, גם בדירות המוזלות, הוא עדיין גבוה מדי עבור חלק גדול מהציבור. זה בסדר שימנעו מהעשירים ביותר להיכנס לפרויקטים של השכרה מוזלת. מצד שני, זה לא יפתור את הבעיה של אנשים במעמד בינוני ומטה".
עו"ד שרון קרני כהן, מתוכנית קרסו הגר באוניברסיטת תל אביב, סבורה שיש חשיבות למבחן הכנסה, אך יש לשדרג את השיטה: "לפי התקנות שמציע משרד השיכון, כל משק בית בעשירון 8 ומטה יוכל לקבל הטבה ציבורית משמעותית של דיור מוזל להשכרה, אבל נכון היה להסתכל על זה בצורה מקומית בהתאם למחירי הדיור בעיר. אם בתל אביב יש היגיון לאפשר לעשירון 8 להתחרות על דיור מוזל להשכרה, בגדרה או בקרית ביאליק אין שום הצדקה לכך, כי מחירי הדיור נמוכים יותר ועשירון 8 לא זקוק לסיוע. לכן צריך להסתכל על כל נושא הזכאות בצורה מקומית ולשאול איך דיור להשכרה משרת את העיר. כך גם נעשה בעולם – בארצות הברית למשל הרף נקבע לפי מדד של הכנסה חציונית שמותאמת לכל אזור. גם באנגליה נקבעת תקרת הכנסה לכל עיר. בלי ההקשר המקומי, המבחן שמציעות התקנות החדשות יהיו החמצה קשה של הזדמנות להפגיש את המוצר החשוב של דיור בהישג יד, עם קהל היעד אותו הוא נועד לשרת".
יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מודע היטב לקושי שבו נמצא שוק הדיור להשכרה מוסדית בישראל: "הושקעה הרבה מאד אנרגיה בניסיון להתניע את שוק הדיור המוסדי להשכרה. המכה הגדולה של השוק הזה היתה במפגש עם סביבת הריבית. המודל הקודם, שדיבר על תשואה חודשית של אחוזים בודדים, עליית ערך ועלויות מימון נמוכות הפך ללא רלבנטי. יזמים שזכו במכרזים, לא התחילו לבנות, ופגשו את סביבת הריבית החדשה צעקו גוועלד". מורגנשטרן מסביר שבמשרד פעלו כדי להוריד את מחיר המינימום לקרקע, איפשרו ליזמים למכור 40% מהפרויקט לאחרים ולקזז חלק מהמע"מ על עלויות הבנייה. עוד הוא מוסיף: "החלופה האחרונה שאנחנו רוצים היא לשנות את התמהיל, כך שיהיו פחות דירות להשכרה ויותר יוצעו למכירה. מבחינתנו, הפתרון הוא סבסוד עלויות הפיתוח בפריפריה".
