מחברת הניהול ישחרר רק המוות

גלולת רעל מדללת

חברת הניהול של מגוריט, ריט אינדקס ניהול, הבטיחה לעצמה דמי ניהול שנתיים של 1% משווי הנכסים, כולל מזומן, לתקופה של שבע שנים לפחות. משהו כמו 3 מיליון שקל בשנה בשלב זה. אבל לפי הסכם ההתקשרות בין מגוריט לחברת הניהול, יישמר לה יתרון מובהק בדמות הזכות להמשיך שבע שנים נוספות. ההסכם קובע שהמתמודדות על ניהול הקרן ידורגו (ציון מ־0 עד 100) לפי קריטריונים שהוגדרו כבר כעת. 15 נקודות, למשל, יוענקו לחברת ניהול שכבר צברה ניסיון של חמש שנים בניהול קרנות ריט למגורים בישראל. כרגע לפחות, כמעט רק חברת הניהול של מגוריט עונה על ההגדרה הזו.

יותר מכך, לדירקטוריון הקרן יש אפשרות להעניק עד 40 נקודות לפי התרשמותו לחברת הניהול הטובה ביותר. בהתחשב בחפיפה הגבוהה בין בעלי המניות בקרן לבעלי המניות בחברת הניהול, ציניקנים יגידו שאפשר להניח מראש מה תהיה התרשמותו של הדירקטוריון.

אייל גבאי ויעל אנדורן צילום: אלכס קולומויסקי , עומר מסינגר

ואחרי כל זה הוכנסה לתשקיף גם גלולת רעל מדללת, שתקשה עוד יותר על מישהו שירצה אי פעם להחליף את חברת הניהול: עם ההנפקה תקבל חברת הניהול 12 מיליון אופציות למניות מגוריט. אם מסיבה כלשהי יסתיים בבוא היום ההסכם עם חברת הניהול, היא תהיה זכאית לממש את האופציות למניות בחצי מחיר ממחיר ההנפקה. המשמעות המעשית היא שלאף גוף אחר מלבד חבורת חברת הניהול לא יהיה כדאי לנסות להשתלט על החברה.

קושי גדול בהתנתקות

והדאגה לתשלומים שוטפים שבהם מטפל התשקיף לא מסתיימת כאן. מי שבפועל יקבל את הנתח הגדול ביותר מדמי הניהול בחברת הניהול הוא עו"ד ארז רוזנבוך, אחד היזמים ומי שמחזיק ב־32% מחברת הניהול. פעילותו של רוזנבוך בבורסה המקומית התמקדה עד כה בעיקר בחברות שלד, והוא חתום, בין היתר, על הכנסת הפעילות של חברת המיחזור WTP - אחת המפוקפקות בבורסה המקומית - לשלד בורסאי.

אבל לא רק חברת הניהול שבה מחזיק רוזנבוך תקבל דמי ניהול. כבר לפני הנפקת הקרן נקבע כי משרד עורכי הדין של מגוריט יהיה משרד עורכי הדין ERA, שהשותף הבכיר בו הוא רוזנבוך. המשרד יקבל בכל חודש סכום של 20 אלף שקל עבור 40 שעות עבודה. אם יידרשו יותר מ־40 שעות בחודש, מגוריט תשלם סכום נוסף. וכמו את חברת הניהול, גם את משרדו של רוזנבוך יהיה קשה מאוד להחליף: ניתן להחליפו אך רק בהתראה מראש של חמש (!) שנים. וזה כשההסכם הנוכחי כבר מבטיח שנתיים קדימה, וכאשר בעבור כתיבת התשקיף קיבל משרד עורכי הדין 200 אלף שקל, ויקבל עוד 40 אלף שקל לאחר השלמת ההנפקה, ועוד 20 אלף שקל אם יידרש תיקון בתשקיף.

ממגוריט נמסר כי "לחברת הניהול אין עדיפות בתום שבע השנים על אף גורם אחר".